La prescrizione del diritto ad agire per chiedere il pagamento delle quote condominiali è quell'istituto giuridico legato al trascorrere di un dato periodo di tempo, esauritosi il quale si rischia di non poter più riscuotere le somme dovute a titoli di contributi per la gestione del condominio.
La prescrizione, è stato detto, è istituto che incide sull'azione giuridica, non sul diritto. Ciò che si estingue è l'azione, ossia la possibilità di agire, non il diritto.
Tanto è vera questa considerazione che è pacifico che l'eccezione di prescrizione può essere fatta valere dalla parte e non rilevata d'ufficio dal giudice. Se la prescrizione non viene eccepita dal debitore che si limita a pagare, allora egli non potrà più chiedere indietro quanto versato.
Qual è il termine di prescrizione delle quote condominiali?
In che modo si può interrompere o sospendere il termine di prescrizione delle quote condominiali?
L'approvazione del rendiconto incide sulla prescrizione delle quote condominiali? Se sì, su quali quote?
Domande normali, alla luce di quanto fin qui detto; quesiti cui sovente la giurisprudenza è chiamata a dare soluzione in ragione delle controversie che le è imposto di risolvere.
Dell'argomento della prescrizione degli oneri condominiali e più nello specifico delle modalità d'interruzione dei termini, con particolare riferimento all'inserimento delle somme dovute dai condòmini nei vari rendiconti annuale si è occupato il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 8712 del 2 ottobre 2019, resa al termine di un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo.
Quote condominiali, prescrizione quinquennale
Quando si è trovata ad affrontare il tema della prescrizione delle quote condominiali, la Corte di Cassazione, in assenza di un termine ad hoc, a condivisibilmente affermato che in relazione alle spese condominiali «per loro natura periodiche, trova applicazione il disposto dell'art. 2948 c.c. n. 4 in ordine alla prescrizione quinquennale dei relativi crediti (Cass. n. 12596/02), la cui decorrenza è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto» (Cass. 25 febbraio 2014 n. 4489).
Prescrizione delle quote condominiali e termine semestrale per la riscossione coattiva
In relazione alla decorrenza del suddetto termine, sempre la Corte di Cassazione ha avuto modo di specificare che essa inizia a far data dall'approvazione del piano di ripartizione della spesa e non dalla chiusura dell'esercizio di riferimento (Cass. 5 novembre 1992 n. 11981).
Ad avviso di chi scrive questa conclusione va ponderata in relazione al tipo di spese, posto che, sempre secondo la giurisprudenza, è pacifico che l'obbligo di partecipazione alle spese ordinarie non sorge in ragione dell'approvazione della spesa, ma dell'intervento/servizio di riferimento.
Detta diversamente: non si paga la spesa di fornitura dell'energia elettrica perché l'assemblea ha approvato quel costo, ma perché il fornitore ha fatturato il servizio reso.
Un terreno scivoloso, quello dell'esatta individuazione della decorrenza dei termini di prescrizione delle quote condominiali che trova di sfondo la sempre irrisolta questione della natura giuridica del condominio.
Interruzione termine prescrizione delle quote condominiali
Interrompere vuol dire impedire qualcosa; con riferimento alla prescrizione, l'interruzione è effetto che impedisce il compimento del termine prescrizionale, facendolo decorrere ex novo e per intero (art. 2945, primo comma c.c.) con decorrenza variabile in ragione della natura dell'atto interruttivo.
In ambito stragiudiziale, è sempre il codice civile a specificarlo, la prescrizione può essere interrotta da ogni atto che valga a costituire in mora il debitore; il riferimento è anche alla classica raccomandata con avviso di ricevimento contenente un sollecito di pagamento di oneri condominiali scaduti.
Rendiconto e interruzione termine prescrizione delle quote condominiali
Il rendiconto può essere considerato documento in grado di consentire l'interruzione del termine prescrizionale degli oneri condominiali.
Nella causa sorta in ragione di opposizione a decreto ingiuntivo risolta dal Tribunale di Napoli con la sentenza n. 8712/2019 si legge che «nulla vieta all'amministratore, comunque entro il termine di prescrizione delle spese condominiali, di convocare l'assemblea per l'approvazione di un nuovo stato di riparto, comprensivo di tutte le quote scadute pregresse dovute dai condomini.
Così, anche i saldi degli esercizi precedenti entrano a far parte di un unico rendiconto che, se contestato dal singolo condomino, dovrà essere impugnato nei termini di cui all'articolo 1137 c.c.
Perciò, il termine di prescrizione delle quote condominiali si rinnova ad ogni approvazione dello stato di riparto da parte dell'assemblea condominiale, con la conseguenza che i saldi dovuti dai condomini si cristallizzano nel tempo, incluse le morosità pregresse, e diventando esigibili in ogni tempo».
Non è la prima volta che si addiviene ad una conclusione del genere. Ad avviso di chi scrive è utile specificare alcuni aspetti.
È bene ricordarsi che nel rendiconto condominiale, così come prescritto dall'art. 1130-bis c.c., deve essere incluso un riepilogo finanziario, documento questo, che, per essere completo, necessariamente dovrà contenere il riferimento a crediti per esercizi pregressi nei confronti di singoli condòmini.
Quanto all'effetto interruttivo del termine di prescrizione del nuovo stato di riparto, ovvero del rendiconto di gestione, è bene che lo stesso si accompagnato, ove non sia stato approvato (per assenza o mancanza di assenso) dal condòmino debitore, da un sollecito di pagamento, ossia da una richiesta esplicita di corresponsione di quelle somme, richiesta che così lasci cadere ogni dubbio circa l'intenzione del condominio di voler recuperare quelle somme.
