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Rendiconto condominiale, quali documenti devono necessariamente comporlo?
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Rendiconto condominiale, quali documenti devono necessariamente comporlo?

Il contenuto del rendiconto condominiale, i più importanti principi di rifermento e le conseguenze per il caso carenze.

Avv. Alessandro Gallucci  

Il rendiconto annuale condominiale è un atto la cui redazione è di competenza dell'amministratore.

Col rendiconto annuale, l'amministratore, infatti, rende il conto della propria gestione, ma non solo.

Il rendiconto, infatti, deve informare i condòmini sulla situazione economico-finanziaria e patrimoniale del condominio.

Ciò vuol dire che il rendiconto può contenere accenni anche a gestioni degli anni precedenti a quella appena conclusa, gestioni che possono anche non essere riferibili all'amministratore estensore del rendiconto condominiale.

Cos'era il rendiconto condominiale?

Fino al giugno 2013, il codice civile non disciplinava forma e contenuto del rendiconto. Era opinione condivisa che questo documento non fosse soggetto a particolare formule, essendo bastevole che rappresentasse in modo semplice e chiaro entrate ed uscite del condominio e più in generale la situazione contabile della compagine (cfr. Cass. 23 gennaio 2007, n. 1405).

Cos'è il rendiconto condominiale?

La legge, così detta, di riforma della disciplina del condominio negli edifici, ossia la legge n. 220 del 2012, ha innovato la materia del rendiconto condominiale.

Essa ha inserito negli artt. 1129 c.c. e 1130 c.c. attribuzioni gravanti sull'amministratore e conseguenze per l'inadempimento ed ha, poi, specificato il contenuto del rendiconto condominiale oggi disciplinato dall'art. 1130-bis, primo comma, c.c.

Quali gli obblighi e le conseguenze?

Ai sensi dell'art. 1130 n. 10 c.c. l'amministratore deve redigere il rendiconto e portarlo all'esame dell'assemblea entro centottanta giorni (dalla chiusura dell'esercizio, il computo del termine non è espressamente specificato dalla norma) e ove non lo facesse sarebbe passibile di revoca giudiziale per gravi irregolarità nella gestione anche su ricorso giudiziale di un solo condòmino (questa la previsione dell'art. 1129, undicesimo e dodicesimo comma, c.c.).

Principi da osservare nella redazione del rendiconto e documenti che lo compongono

Questi gli obblighi e le conseguenze per l'inadempimento. V'è poi la disciplina del contenuto formale e sostanziale del rendiconto, dettata dall'art. 1130-bis c.c.

A mente di tale articolo, il rendiconto deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve.

Tutti questi elementi devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica: ciò vuol dire che nella redazione del rendiconto condominiale l'amministratore dovrà rispettare dei principi, i più importanti noti come:

  • semplicità;
  • chiarezza;
  • trasparenza;
  • verità.

Semplicità: ossia esposizione delle informazioni singole e complessive in modo che sia facile per chi lo legge, chiunque lo legga, dalla famigerata signora Maria, all'esperto di contabilità condominiale: nessuno dev'essere lasciato indietro. Nel limite del possibile, s'intende.

Chiarezza: ciò che è semplice dev'essere anche chiaro, redatto nel rispetto delle formalità previste dalla legge circa il contenuto.

Trasparenza: rinforza il principio della chiarezza ed impone che nel rendiconto sia inserite tutte le informazioni utili e necessarie a delineare in modo nitido la situazione economico finanziaria del condominio.

Verità: riguarda tanto le informazioni ed i dati esposti, che devono essere veri, quanto le modalità di esposizione, che devono delineare il quadro reale della situazione.

Dai questi principi che estrinsecano il contenuto delle modalità di redazione del rendiconto, è utile capire quali sono i documenti che devono comporlo.

Al riguardo lo stesso art. 1130-bis c.c. specifica che il rendiconto condominiale si deve comporre:

  • di un registro di contabilità;
  • di un riepilogo finanziario;
  • di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Tutti i documenti testé citati devono essere redatti nel rispetto dei principi contabili che informano la disciplina condominiale.

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Mancanza di documenti e conseguenze per la validità della delibera di approvazione del rendiconto

Che cosa succede se manca il registro di contabilità, ovvero se non è inserita la nota sintetica, ovvero ancora se mancano riferimenti alle questioni pendenti? Si pensi ad un rendiconto che non menzioni una causa in atto, qualunque sia l'oggetto della controversia.

Secondo la giurisprudenza che ha iniziato a pronunciarsi sulla materia, l'assenza di uno dei documenti che compongono il rendiconto comporta l'annullabilità della deliberazione di approvazione del medesimo.

Il Tribunale di Torino in una sentenza del 2017, partendo dal presupposto che "la forma è garanzia", è arrivato alla conclusione che sia difficile riconoscere come "conforme a diritto" e non "in violazione di legge" una delibera che approvi un bilancio che non sia conforme al disposto dell'art. 1130-bis c.c.

In questo caso il rendiconto mancava di un documento, la nota sintetica, ma il discorso può riguardare anche altri elementi che lo compongono.

E i principi? Chiaramente anche quelli, ad esempio se un rendiconto non è trasparente non può dirsi valido. Valutazione, questa, che, è bene dirlo, va fatta alla stregua di considerazioni obiettive, in poche parole meglio se col supporto di un tecnico esperto di contabilità condominiale e non sulla scorta del proprio personale convincimento.

E se il rendiconto è corretto in termine di principio, ma carente nella forma? Insomma se il rendiconto è chiaro, vero, ecc. ma manca solo un documento? Ebbene, questo è comunque annullabile.

Nel giungere a questa conclusione, sulla scorta del principio "la forma è garanzia", il Tribunale di Torino «non esclude che, un giorno, la giurisprudenza di legittimità possa arrivare ad affermare che una violazione di questo genere non ha carattere sostanziale e elle ciò che rileva, anche ai fini dell'art. 1137 c.c., è che "sostanzialmente" il bilancio sia veritiero, anche se privo di taluno degli elementi prescritti dalla legge» (Trib. Torino 4 luglio 2017, n. 3528).

Certo, se la mancanza di una nota sintetica può nella sostanza essere sopperita dal contenuto globale del rendiconto, è difficile dire la stessa cosa, ad esempio, per il così detto stato patrimoniale o per lo stesso registro di contabilità. Sono valutazioni da farsi caso per caso, sulla scorta del rendiconto condominiale oggetto di materiale valutazione.

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Biagio
Biagio giovedì 14 novembre 2019 alle ore 11:04

Il ns.mandatario dopo che un condomino ha fatto presente in assemblea che mancava la nota esplicativa anche per i precedenti anni, si giustificava asserendo che in assemblea come di consueto dirlo a voce per far comprendere meglio. È stato ribadito in assemblea che lo scritto ricevuto in anteprima avrebbe sicuramente nel modo più trasparente studiarlo meglio. Non ho parole per questo mandatario srl!

Biagio
Biagio giovedì 14 novembre 2019 alle ore 11:04

Il ns.mandatario dopo che un condomino ha fatto presente in assemblea che mancava la nota esplicativa anche per i precedenti anni, si giustificava asserendo che in assemblea come di consueto dirlo a voce per far comprendere meglio. È stato ribadito in assemblea che lo scritto ricevuto in anteprima avrebbe sicuramente nel modo più trasparente studiarlo meglio. Non ho parole per questo mandatario srl!

Vito46
Vito46 lunedì 04 maggio 2020 alle ore 19:48

Ma nelle associazioni di amministratori di condominio cosa insegnano se la litigiosità è le condanne di amministratori sono così elevate e frequenti?

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