L'amministratore di condominio, dice la legge (art. 1130 n. 3 c.c.) è tenuto a riscuotere i contributi condominiali.
Ogni mese, o in base alla diversa scadenza in ragione dei termini stabiliti dal regolamento o dall'assemblea di condominio, i proprietari delle unità immobiliari (e in relazione alle spese loro imputabili gli usufruttuari) devono adempiere all'obbligo di pagamento dei contributi condominiali.
L'inadempimento e lo stato di morosità possono portare all'emissione di un decreto ingiuntivo di pagamento (provvisoriamente esecutivo) e nei casi più gravi alla sospensione dei servizi comuni suscettibili di utilizzazione separata (art. 63 disp. att. c.c.).
Requisito per l'emissione del provvedimento ingiuntivo testé citato è che l'assemblea abbia approvato la spesa ed il relativo riparto.
La legge n. 220 del 2012, la così detta riforma del condomino, ha specificato, novellando l'art. 1129 c.c., che l'amministratore è tenuto ad agire contro i condòmini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio.
Che cosa accade se, nonostante, lo stato conclamato di morosità di un condomino, l'amministratore si attardi nell'attivarsi per procedere alla riscossione dei contributi condominiali?
Il riferimento è qui alla prescrizione, perché in termini strettamente connessi al contratto di mandato, l'inadempimento può portare alla revoca giudiziale per gravi irregolarità nella gestione.
Prescrizione degli oneri condominiali
Recita l'art. 2934 c.c.
«Ogni diritto si estingue per prescrizione, quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato dalla legge.
Non sono soggetti alla prescrizione i diritti indisponibili e gli altri diritti indicati dalla legge».
Tenendo presente che i crediti condominiali non rientranotra i diritti così detti imprescrittibili, è possibile affermare che, al pari di altre situazioni giuridiche, anche gli oneri condominiali possano non essere più riscossi per prescrizione?
La risposta è positiva: il difficile, stando a quanto evidenziato dalla dottrina, sta nell'individuare il termine di prescrizione dei crediti condominiali.
In sostanza bisogna comprendere chi è, nell'ambito del condominio, il titolare del diritto non esercitato «per il tempo determinato dalla legge» (art. 2934 c.c.)
La posizione ad oggi dominante ritiene che il condominio controparte del singolo condomino e come tale prevede un termine di prescrizione quinquennale del diritto ad agire per ottenere il pagamento di quanto dovuto, indipendentemente dal titolo in base al quale le somme sono dovute purché si tratti di oneri ordinari.
E per quelle straordinarie ? Secondo la giurisprudenza che ha affrontato la questione, gli oneri condominiali straordinari non soggiacciono alla prescrizione quinquennale, ma a quella ordinaria decennale. Motivo ? Non si tratta di contributi periodici, ma dovuti una tantum (Trib. Roma 22 settembre 2015 n. 18826).
Si badi: il riferimento alla straordinarietà dell'intervento va considerato nell'accezione condominiale del termine, ossia quale intervento di valore economico rilevante per intervento non usuale e non in quella edilizia (art. 3 d.p.r. n. 380/01).
Termine di prescrizione degli oneri condominiali, come calcolarlo
Gli oneri condominiali ordinari devono essere ricondotti «tra quelli soggetti alla prescrizione quinquennale di cui all'art. 2948 c.c., a nulla rilevando che l'amministratore si ponga come una sorta di delegato degli stessi condomini per la riscossione di tali quote, poiché il pagamento delle quote suddette costituisce comunque un vero e proprio debito del singolo condomino nei confronti della collettività di tutti i condomini costituente il condominio che, sebbene privo di personalità giuridica, è comunque abilitato a tutelare i diritti comuni, anche contro la volontà di singoli condomini dissenzienti ma minoritari» (così Cass. 28 agosto 2002 n. 12596).
Il condòmino è debitore verso il condominio, non verso il creditore del condominio. In giurisprudenza è pacifico quell'orientamento secondo il quale la prescrizione delle quote condominiali «decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, costituente il titolo nei confronti del singolo condomino» (Cass. 25 febbraio 2014 n. 4489).
Rendiconto per l'anno 2018 approvato il 10 luglio 2019? La prescrizione del credito del condominio verso il condòmino inizia a decorrere da quest'ultima data.
Il termine di prescrizione s'interrompe ogni qualvolta che il debitore riceve un atto che produce tale effetto: tipica la richiesta di pagamento che fa interrompere il termine prescrizione che, per l'effetto della richiesta citata, riprende a decorrere ex novo.
In dottrina è sostenuto altresì che i rendiconti degli anni successivi a quello nel quale è maturato il debito e nei quali sono riportati i saldi delle precedenti gestioni abbiano valore di atto interruttivo della prescrizione, una volta approvati dall'assemblea.
Prescrizione delle quote condominiali e termine semestrale per la riscossione coattiva
Termine di prescrizione degli oneri condominiali e prescrizione del credito del creditore del condominio
Tizio deve al condominio € 1.000,00 per l'anno 2018. L'impresa Beta deve avere € 200,00 dal condominio per insoluti per l'anno 2018. Il condominio non agisce verso Tizio né interrompe la decorrenza del termine prescrizione che avviene cinque anni dopo l'approvazione del rendiconto per l'anno 2018.
Il credito dell'impresa, in ragione di quanto disposto dalla legge, ha anch'esso prescrizione quinquennale riguardano prestazione periodica (art. 2948 c.c.). L'impresa, però, è più avveduta del condominio e con una lettera di sollecito di pagamento interrompe il termine di prescrizione.
Risultato: il condominio non può recuperare i soldi da Tizio, ma l'impresa li vanta dal condominio. Che cosa succede se le somme dovute all'impresa erano in tutto o in parte dovute da Tizio? Il condominio, cioè tutti gli altri condòmini, dovranno pagare l'impresa, salvo rivalsa verso l'amministratore o gli amministratori che per inerzia hanno fatto prescrivere il credito condominiale.
