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I crediti condominiali non si compensano
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I crediti condominiali non si compensano

Il condomino non può rifiutare il pagamento degli oneri condominiali a causa dei danni subiti da infiltrazioni

Avv. Rosario Dolce  

Prima di affrontare il caso di specie è opportuno analizzare preliminarmente due istituti ovvero quello della compensazione legale e giudiziale. Con riferimento alla compensazione legale, la giurisprudenza di legittimità è costante nell'affermare che la stessa non può operare qualora il credito addotto in compensazione sia contestato nell'esistenza o nell'ammontare (come avvenuta nel caso in considerazione).

In tale caso, infatti, la contestazione esclude la liquidità del credito medesimo, laddove la legge richiede, affinché la compensazione legale si verifichi, la contestuale presenza dei requisiti della certezza, liquidità ed esigibilità del credito.

Così, ad esempio, deve escludersi l'operatività della compensazione legale qualora la manifestazione di volontà del debitore di pagare la somma dovuta sia "necessitata", poiché assunta a fronte di un provvedimento giudiziale provvisoriamente esecutivo, senza che ciò escluda la volontà di insistere nella contestazione della pretesa della controparte (Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 13208 del 31 maggio 2010).

La compensazione giudiziale, prevista dall'art. 1243, secondo comma, c.c., è, invece,ammessa soltanto se il giudice del merito, nel suo discrezionale apprezzamento, riconosce la facile e pronta liquidità del credito opposto in compensazione, con la conseguenza che, difettando tali condizioni, egli deve disattendere la relativa eccezione e il convenuto potrà far valere il credito in separata sede con autonomo giudizio.

Occorre anche dire che la verifica della sussistenza del requisito della liquidità, risolvendosi in una valutazione di fatto, è incensurabile in sede di legittimità(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 21923 del 15 ottobre 2009).

=> Compensazione dei crediti condominiali. Alcune precisazioni

Andiamo ora ad analizzare il caso di specie. Succedeva che l'appartamento di un condòmino romano subiva notevoli danni a causa delle infiltrazioni di acqua meteorica. Denuncianti gli eventi al condominio, il condòmino danneggiato chiedeva la rimozione delle cause e, frattanto, decideva di non pagare gli oneri condominiali sino a quando il condominio non gli riparasse il danno.

Trascorsi tre anni circa, col seguitare di uno stato reciproco di inerzia, il Condominio rompe gli indugi e decide di ricorrere in sede monitoria per ingiungere il pagamento della somma di circa 14 mila euro, a fronte dei rendiconti approvati in sede assembleare.

Il condòmino danneggiato, a sua volta, decide di opporre il decreto ingiuntivo e, in via riconvenzionale, domanda la compensazione del credito con quello di cui assume la titolarità (vale a dire quello discende dal preteso risarcimento del danno subito a cause delle predette infiltrazioni).

Ciò posto, la causa si "snocciola" intorno a tale quesito: si possono porre in compensazione i crediti vantati dal condominio con quelli (eventuali) di titolarità dei condòmini, laddove funzionali a riparare il danno subito nel proprio immobile da "parti comuni" non manutenute? Alla domanda risponde, puntualmente,il Tribunale di Roma, con Sentenza del 02 ottobre 2018.

Nel caso in esame, il credito fatto valere in compensazione, da parte del condòmino opponente, è stato contestato dal Condominio ricorrente sia con riferimento all'anche al quantum debeatur.

=> Compensazione delle spese di lite.

Ciò significa che la compagine condominiale ha contestato sia la "qualificazione" del danno - tenuto conto, come detto, delle cause che l'originano nonché degli affermati aggravamenti dei danni nel corso del tempo- , sia la "quantificazione" dello stesso, cioè, in quest'ultimo caso, i criteri utilizzati dall'opponente per stabilire la misura del risarcimento richiesto in giudizio.

A parere del decidente capitolino, tuttavia, mancano i presupposti per disporsi una compensazione: tanto legale quanto giudiziaria, tra i crediti in considerazione. Invero, mancano le condizioni della "compensazione legale" siccome per disporsi essa occorrerebbe che, i crediti in considerazione, siano liquidi ed esigibili già prima dell'introduzione della causa.

In effetti, nel caso trattato, al credito cristallizzato dal condominio in seno alla delibera che ha disposto l'approvazione del rendiconto non fa da corollario quello di titolarità del condòmino opponente, che, in quanto tale, manca del requisito della certezza (in quanto, come visto sopra, contestato da tutti i punti di vista).

Quanto alla "compensazione giudiziale", il giudice romano afferma che la stessa è ammessa nella sola condizione per cui il credito opposto sia, oltre che esigibile od omogeneo al controcredito, di facile e pronta liquidazione.

Per contro, nella fattispecie, il credito vantato dal condòmino opponente non è quantificabile, siccome il relativo accertamento necessità di apposita attività istruttoria, la quale in sé - seppure richiesta dalle parti - sarebbe idonea a rallentare la definizione della causa principale.

Tale "emergenza" obbliga, pertanto, il giudice a disattendere la relativa eccezione dovendo la parte far valere il credito con autonoma domanda (Cassazione civile, 12664/00; 21923/09).

Conclusione L'articolo di riferimento, in tema di compensazione, è il 1243 del Codice civile, a mente del quale: <<La compensazione si verifica solo tra due debiti che hanno per oggetto una somma di danaro o una quantità di cose fungibili dello stesso genere e che sono egualmente liquidi ed esigibili.

Se il debito opposto in compensazione non è liquido ma è di facile e pronta liquidazione, il giudice può dichiarare la compensazione per la parte del debito che riconosce esistente, e può anche sospendere la condanna per il credito liquido fino all'accertamento del credito opposto in compensazione>>.

Mentre il primo comma si riferisce alla compensazione "legale", il secondo, invece, concerne quella di natura "giudiziale".

Orbene, va detto che la compensazione legale, a differenza di quella giudiziale, opera di diritto per effetto della sola coesistenza dei debiti.

Pertanto la sentenza che l'accerti la compensazione legale è meramente dichiarativa di un effetto estintivo già verificatosi, né l'automatismo è escluso dal fatto che la compensazione non possa essere rilevata d'ufficio e debba essere eccepita dalla parte, poiché tale disciplina giuridica comporta unicamente che il suddetto effetto risulta nella disponibilità del debitore che se ne avvale.

=> La compensazione dei crediti in condominio

Sentenza inedita
Scarica Tribunale di Roma Sentenza del 02 ottobre 2018

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