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Per il recupero dei crediti degli amministratori di condominio si passa prima dalla mediazione.
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Per il recupero dei crediti degli amministratori di condominio si passa prima dalla mediazione.

Prima di procedere contro gli ex Condomini è necessario rivolgersi ad un organismo di mediazione

Avv. Rosario Dolce  

Le azioni di recupero crediti professionali si inquadrano nelle “liti condominiali”. Sono assoggettabili al tentativo obbligatorio di conciliazione.

Il dato normativo. Come è ormai noto, per le cosiddette “liti condominiali” e' necessario esperire il tentativo di conciliazione, a pena d'improcedibilità' dell'azione giudiziale. Ma, ci si chiede, quali sono i criteri per individuare in assoluto le “liti condominiali”?

La risposta è contenuta nell''art. 71 quater delle Disp. di Attuazione al Codice Civile.

La norma, a scanso di equivoci, chiarisce che “Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice”. (Mediazione: chi si rifiuta paga il doppio delle spese.)

Per selezionare una “lite condominiale”, dunque, occorre fare riferimento all'oggetto della controversia e non al dato soggettivo.

Non è così configurabile come “lite condominiale” l'azione giudiziale spiegata da un terzo contro una compagine volta all'accertamento di una servitù in favore di un fondo appartenente al condomino (Tribunale Genova, 18 novembre 2011, n. 4574).

Il criterio “oggettivo” utilizzato per la selezione della controversia non sopisce però un dubbio recondito: nel caso in cui oggetto della controversia sia il recupero di un credito professionale da parte di un amministratore di condominio è necessario esperire il tentativo di conciliazione?

La risposta non è affatto scontata.

La relazione giuridico-sostanziale intercorrente tra un amministratore e un condominio è pacificatamene inquadrata nel quadro del rapporto di mandato con rappresentanza ex art. 1704 e ss codice civile.

La Legge 220/2012, invero, riconosce esplicitamente che nei rapporti tra Condominio e amministratore - per quanto non disciplinato dall'art.1129 cod. civ. - si applicano le disposizione del contratto di mandato.

Ne discenderebbe che l'azione di recupero crediti professionali traenti fondamento in un contratto di mandato, ancorché inquadrabile nell'ambito del diritto condominale, sia sottratta dalla mediazione obbligatoria.

A quanto pare: niente di più sbagliato!

Il Tribunale di Bari conOrdinanza emessa in data 28 maggio 2014 ha respinto tale affermazione e, di contro, ha pioneristicamente inquadrato l'azione di recupero crediti professionali nel quadro delle “liti condominiali”; e, pertanto, assoggettabili al tentativo obbligatorio di conciliazione.

Il caso. Un amministratore aveva più volte, e a quanto pare vanamente, sollecitato un suo ex “Condominio assistito” di procedere al pagamento delle spettanze maturate in pendenza di mandato.

L'azione giudiziale poi esercitata – per quanto a noi è dato sapere – era stata qualificata come di “generale di arricchimento”, in forza della quale: “Chi, senza una giusta causa, si è arricchito danno di un'altra persona è tenuto, nei limiti dell'arricchimento, a indennizzare quest'ultima della correlativa diminuzione patrimoniale” (art. 2041 cod. civ.).

Istruito il processo e fornite le prove documentali delle spese sostenute, il decidente riteneva provata la fondatezza dell'azione, e, conseguentemente, con un provvedimento anticipatorio (cioè emesso prima dell'emanazione della sentenza) condannava il Condominio resistente al pagamento.

La causa veniva poi riunita per le precisazioni delle conclusioni e discussione.

Nelle more, però, tornava nei suoi passi e revocava il precedente provvedimento, con pieno stupore dell'attore: che già si sfregava le mani.

A quanto pare il Giudice aveva dimenticato di statuire sull'eccezione preliminare sollevata dal Condominio convenuto, con la quale affermava che l'azione esperita dall'Amministratore era improcedibile, perché questi non aveva proceduto all'esperimento del tentativo di conciliazione. (Quando l'amministratore può agire in giudizio senza rivolgersi ad un avvocato?)

La Decisione. Ed invero: “considerato che il presupposto della domanda attorea è costituito comunque dall'adempimento delle obbligazioni nei rapporti tra Amministratore e Condominio di tal guisa da ritenere che la fattispecie in esame ricada nella materia del condominio per la quale è previsto l'esperimento del procedimento di mediazione quale condizione di procedibilità della domanda giudiziale; visti e applicati gli artt. 5 -1 bis e 6 del D.Lg. 28/2010, aggiornato al D.L. 13 agosto 2011 n. 138 e successivamente Decreto Legge 21 giugno 2013 n. 69 (legge di conversione 9 agosto 2013, n. 98); Per questi motivi (PQM):

  • revoca l'Ordinanza;
  • dichiara l'improcedibilità della domanda giudiziale;
  • fissa l'udienza assegnando alle parti il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione.

Conclusione. Quindi: fate attenzione amministratori, non dimenticate che prima di procedere contro i Vostri ex Condomìni assistiti dovete rivolgervi ad un organismo di mediazione (tramite un avvocato).

Poi chissà, tra le molteplici variabili dipendenti che sussistono in ogni azione di recupero credito, potreste essere fortunati e trovare già un accordo stragiudiziale.

Eviterete di instaurare una causa che, a quanto parre, è sempre più aleatoria e irta di ostacoli.

Da non perdere:

Scarica Tribunale di Bari. Ordinanza, sezione seconda, del 28-05-2014

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