Il "fondo di accantonamento", anche denominato "fondo speciale", "fondo di riserva" o più comunemente "fondo cassa", costituisce una riserva di denaro di cui il condominio si viene a dotare per mettere a disposizione dell'amministratore la liquidità necessaria a soddisfare con immediatezza determinate esigenze di spesa.
L'istituzione del fondo può discendere da un obbligo di legge o essere il frutto della libera scelta della compagine condominiale, la cui volontà è, nel merito, insindacabile da parte del giudice.
I fondi ex lege sono previsti dall'art. 1135, comma 1, nn. 3 e 4 c.c., che disciplinano rispettivamente il residuo attivo di gestione e l'accantonamento per gli interventi di straordinaria manutenzione e/o innovativi.
A ciò si può aggiungere il fondo per il trattamento di fine rapporto ex art. 2120 c.c. in favore del dipendente del condominio.
Parallelamente la giurisprudenza ha elaborato due ulteriori tipologie di provvista, ossia il fondo per le spese di ordinaria manutenzione e quello per sopperire alle morosità di alcuni condomini.
Se rispettosi delle condizioni dettate dalla giurisprudenza, detti fondi sono ammissibili ancorché votati a maggioranza dell'assise condominiale. Infatti, ove l'accantonamento fosse deciso all'unanimità del condominio, il problema neppure si porrebbe poiché l'assemblea potrebbe istituire fondi per le più disparate esigenze.
Ad esempio, nel caso della morosità si pone il problema di conciliare l'istituzione del fondo con il dettato dell'art. 1123 c.c., dal momento che, dovendo accantonare una provvista ulteriore proprio per sopperire agli insoluti dei morosi, il condomino virtuoso contribuisce in misure superiore al rapporto di proporzionalità con le proprie carature millesimali.
Il fondo cassa morosi può essere costituito dall'assemblea condominiale?
La giurisprudenza è dunque intervenuta a circoscriverne l'ammissibilità, facendo riferimento da un lato alla tangibile urgenza di reperire le somme per evitare l'azione esecutiva dei creditori del condominio, dall'altro lato alla prospettiva di un danno economico ben più grave rispetto all'entità del fondo cui i virtuosi sarebbero chiamati a contribuire (Cass. Civ., n. 3463/1975).
Per inciso, tale impostazione andrebbe rimeditata alla luce del novellato assetto in tema di responsabilità dei condomini per le obbligazioni condominiali, improntata ora su una sorta di solidarietà temperata.
In ogni caso, la ripartizione del fondo segue, come anzidetto, i criteri dettati dall'art. 1123 c.c., ossia:
- ai sensi del comma 1, in misura proporzionale al valore della proprietà individuale di ciascun condomino espresso tramite le tabelle millesimali;
- ai sensi del comma2, nel caso di utilità diversa del fondo per determinati condomini, in proporzione alla misura di detta utilità (ad es., fondo spese per la ristrutturazione delle scale condominali);
- ai sensi del comma 3, qualora l'utilità sia circoscritta a una sola parte della compagine, tra i soli condomini che compongono il cosiddetto "condominio parziale" (ad es., fondo per la ristrutturazione della rampa che serve solo una parte dell'edificio).
In quest'ultima ipotesi la composizione dell'assemblea e le relative maggioranze si modellano in base alla titolarità dei beni oggetto del fondo, dal che la delibera istitutiva viene adottata esclusivamente dai titolari dei beni in relazione ai quali è previsto l'accantonamento.
I criteri di cui all'art. 1123 c.c. possono essere combinati tra loro e finanche derogati.
Fondo cassa e maggioranze necessarie per la costituzione
Ad esempio, è possibile che il fondo sia provvisoriamente ripartito in misura proporzionale tra tutti i condomini ai sensi del comma 1, ma facendo salva l'eventualità di una correzione ai sensi del comma 2 nell'ipotesi in cui, una volta ultimata l'opera cui il fondo era propedeutico, la stessa risulti maggiormente utile ad alcuni condomini anziché ad altri (Cass. Civ., n. 244/1974).
E' altresì ammissibile deliberare in via provvisoria una contribuzione fissa a carico di ciascun condomino, con successivo conguaglio a fine esercizio in misura proporzionale alle rispettive carature millesimali (Trib. Belluno, n. 176/2016).
In questi casi tuttavia, secondo un'interpretazione particolarmente rigorosa del Tribunale di Parma, la correzione all'iniziale riparto ai sensi del comma 2 deve essere espressamente prevista nella delibera istitutiva del fondo, pena l'annullabilità (Trib. Parma, n. 665/1996).
Infine, la giurisprudenza ritiene ammissibile che i criteri dell'art. 1123 c.c. siano derogati dal regolamento condominiale, che potrebbe introdurre un tetto massimo all'addebito individuale, magari proporzionandolo alla misura della contribuzione ordinaria (ad es., il 10% di quanto versato per gli oneri condominiali).
