#1 Inviato 28 Settembre, 2014 Ciao a tutti, abbiamo appena ricevuto convocazione assemblea e conti consuntivi e preventivi da approvare. Ebbene, sul preventivo nutro pesanti perplessità, perchè al termine delle canoniche voci l'amministratore, per ben 4 condomini (morosi), ha inserito 2 voci cad per SPESE LEGALI ed ANTICIPO SPESE CONDOMINIALI. Essedomi documentato in internet ho trovato svariati elementi non tornano. Anche perchè mi sembra che questa modalità adottata dall'Amm.re corrispona ad istituire un FONDO MOROSI. Veniamo ai dubbi. 1. leggevo due tesi, ante riforma condominio, secondo cui per la delibera di un fondo ci volesse la maggioanza in assemblea e che costituisse almeno 500 millesimi. Poi ho letto che invece era necessaria l'unanimità e che i 500 millesimi sarebbero stati sufficienti solo nel caso che il condominio fosse stato raggiunto da una procedura esecutiva da parte dei creditori (non è il nostro caso); 2. la tesi nel post riforma parrebbe addirittura essere che il fondo morosi possa essere anche ritenuto vietato. Vedere a https://www.condominioweb.com/costituzione-del-fondo-morosi.14887 Sia per il punto 1 e 2 ho trovato interessante anche questo parere legale sul sito dello Studio Cataldi, che trovate con google inserendo "Il fondo cassa (o fondo speciale) del condominio" (il sito mi nasconde parte dell'indirizzo non so perchè). Tutto ciò premesso segnalo altra incongruenza, ossia che il modo in cui sono state riportate queste cifre a preventivo è per me errato dato che non prevede assolutamente la quota a carico di ciascun condomino che in sostanza si sta sostituendo al moroso che non paga. Cosa ribadita anche dalla Sentenza Cassazione Civile Sez. II 13631/2001.Per non parlare che la morosità è parte da ascriversi alla gestione generale e parte alla gestione di palazzina (il nostro è condominio parziale con 8 distinte palazzine). Secondo Voi l'amm.re sta agendo in modo corretto? Come ci dovremmo comportare? grazie mille
#2 Inviato 28 Settembre, 2014 https://www.condominioweb.com/condomini-morosi-e-decreto-ingiuntivo-contro-il-condominio.2279
#3 Inviato 28 Settembre, 2014 grazie come sempre Tullio, orbene, qualora non vi siano rischi di questo tipo e nessuno abbia mai emesso decreti ingiuntivi/azioni esecutive nei confronti del condominio, perchè l'amm.re dovrebbe costituirlo? (sono consigliere, nel caso di problemi seri ed ingenti ne sarei stato informato). ed ancora, qualora ci fossero gli estremi e la situazione fosse grave, con che maggioranze dovremmo approvare quel preventivo che di fatto costituisce un fondo morosi senza che vi sia per ciascun condomino la rispettiva quota ? grazie mille
#4 Inviato 28 Settembre, 2014 Secondo me dovete discuterne in assemblea e vedere se ci sono dei creditori che hanno già manifestato la possibilità del D.I. verso il condominio, so che l'amministratore affermerà che hanno già manifestato questa possibilità ma lo stesso amministratore avrebbe dovuto fornire a questi i nominativi dei morosi e comunque l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizione per l’attuazione del presente codice. (cc art. 1129) Per cui chiedete se ha già intrapreso questa via.
#5 Inviato 28 Settembre, 2014 ... al termine delle canoniche voci l'amministratore, per ben 4 condomini (morosi), ha inserito 2 voci cad per SPESE LEGALI ed ANTICIPO SPESE CONDOMINIALI. L'inserimento nel preventivo di spese legali per cominciare un'azione legale verso i morosi ci sta e significa anche che l'amministratore vuole agire e non dormire. Per quanto riguarda l'anticipo di spese condominiali, ci vorrà pure l'unanimità salvo casi particolari di pregiudizio, ma capirai bene che se nessuno anticipa le spese dei morosi e l'azione legale dovesse perdurare fino al pignoramento immobiliare, nel frattempo chi pagherebbe i servizi? Restare senza pulizia o fermare l'ascensore perchè non se ne può pagare la manutenzione non crea pregiudizio al condominio; crea solo un disservizio. Tu saresti disposto ad accettare questo disservizio? Tu cosa proporresti? Tutto ciò premesso segnalo altra incongruenza, ossia che il modo in cui sono state riportate queste cifre a preventivo è per me errato dato che non prevede assolutamente la quota a carico di ciascun condomino che in sostanza si sta sostituendo al moroso che non paga. Questa non l'ho capita. Cosa intendi per "condòmino che si sta sostituendo al moroso"? Il moroso è solo il condòmino (proprietario). Chi è il proprietario che si sta sostituendo al proprietario moroso?
#6 Inviato 28 Settembre, 2014 Tutto ciò premesso segnalo altra incongruenza, ossia che il modo in cui sono state riportate queste cifre a preventivo è per me errato dato che non prevede assolutamente la quota a carico di ciascun condomino che in sostanza si sta sostituendo al moroso che non paga. Secondo me Icecreams intende dire che se si fa così tutti i virtuosi si sostituiscono ai morosi, dimenticando che si tratta solamente di un anticipo per salvaguardare il condominio.Così l'interpreto io.
#7 Inviato 28 Settembre, 2014 preciso per entrambi, sono note la azione legali che sta portando avanti, alcune da diversi anni. sino ad ora ha giocato come fosse il gioco delle tre carte, gonfiava un po' il preventivo poi di gestione in gestione riusciva ad avere bene o male la "copertura", incassava la prima rata e copriva le cose più vecchie, poi apsettava la seconda rata e faceva la stessa cosa, in sostanza sin qua era riuscito a portare avanti la cosa dianno in anno, chiedendo sempre qualcosa di più. ora a fronte di un consuntivo più basso anche di non poco rispetto al preventivo dello scorso anno (siamo a credito) vorrebbe chiedere un nuovo preventivo ESORBITANTE. non sono pevenuti ne decreti ne nulla, ha solo lasciato indietro il suo compenso e poco altro, nessun rischio oggettivo, nessuna azione, nulla. vorrei capire cmq anche che maggioranze dovessero servire. grazie mille
#8 Inviato 28 Settembre, 2014 Unanimità; https://www.condominioweb.com/anticipare-le-somme-dovute-dal-condominio-moroso-e-ripartizione-delle-sue-quote.708
#9 Inviato 28 Settembre, 2014 Secondo me Icecreams intende dire che se si fa così tutti i virtuosi si sostituiscono ai morosi, dimenticando che si tratta solamente di un anticipo per salvaguardare il condominio.Così l'interpreto io. Beh, mi sembra ovvio che se c'è da pagare una bolletta ed i soldi non bastano a causa della tua quota mancante perchè non vuoi pagare o non hai un centesimo per pagare... i fondi per mettere insieme la tua quota li chiederò a tutti tranne che a te. Se tu potessi/volessi pagare non si porrebbe il problema.
#10 Inviato 28 Settembre, 2014 Deve esserci unanimità leggi l'articolo dell'Avv. Alessandro Gallucci che ho appena postato, ovvio dopo aver avuto la certezza che il procedimento per i D.I. siano avviati.
#11 Inviato 28 Settembre, 2014 grazie mille, beh l'unamità (con esclusione dei morosi) non ci sarà mai, perchè solitamente è già difficile superare la quota dei 500 millesimi.... mi spiace che l'amm.re voglia assumere questa linea e costringere poi uno o più condomini a far ritenere nulla la delibera (io ritengo che farà approvare il preventivo con il quorum minimo). aspetteremo e vedremo. grazie ancora ad entrambi
#12 Inviato 28 Settembre, 2014 preciso per entrambi, sono note la azione legali che sta portando avanti, alcune da diversi anni. sino ad ora ha giocato come fosse il gioco delle tre carte, gonfiava un po' il preventivo poi di gestione in gestione riusciva ad avere bene o male la "copertura", incassava la prima rata e copriva le cose più vecchie, poi apsettava la seconda rata e faceva la stessa cosa, in sostanza sin qua era riuscito a portare avanti la cosa dianno in anno, chiedendo sempre qualcosa di più. ora a fronte di un consuntivo più basso anche di non poco rispetto al preventivo dello scorso anno (siamo a credito) vorrebbe chiedere un nuovo preventivo ESORBITANTE. non sono pevenuti ne decreti ne nulla, ha solo lasciato indietro il suo compenso e poco altro, nessun rischio oggettivo, nessuna azione, nulla. vorrei capire cmq anche che maggioranze dovessero servire. grazie mille Beh, vedi? L'azione legale va avanti e se sono trascorsi alcuni anni vuol dire che verosimilmente si dovrà arrivare al pignoramento immobiliare e vendita all'asta. Se fino ad ora ha fatto il gioco delle tre carte lo ha fatto con i fornitori per non farvene sopportare il peso. Pagava il conto più vecchio e rimandava il nuovo. E' evidente che con l'aumento delle morosità il gioco delle tre carte non può durare e prima o poi si arriverà non solo al decreto ingiuntivo dei fornitori (che dovrebbero escutere i morosi solo per la loro parte ma che dovrebbero essere saldati per le quote dei virtuosi) ma i fornitori potrebbero rifiutarsi di continuare a fornire servizi senza compenso perchè nessuno può costringerli a lavorare obbligandoli a farsi pagare tramite escussioni. Dici anche che l'amministratore ha lasciato indietro il suo compenso... se la contabilità è cristallina e sapete dove va a finire ogni centesimo che pagate... pretendendo l'unanimità potreste mandare il condominio in default... A mio avviso sarebbe più il caso di approfondire, capire le situazione reale e provvedere al meglio, al di là delle maggioranze necessarie.
#13 Inviato 28 Settembre, 2014 Beh, vedi?L'azione legale va avanti e se sono trascorsi alcuni anni vuol dire che verosimilmente si dovrà arrivare al pignoramento immobiliare e vendita all'asta. Se fino ad ora ha fatto il gioco delle tre carte lo ha fatto con i fornitori per non farvene sopportare il peso. Pagava il conto più vecchio e rimandava il nuovo. E' evidente che con l'aumento delle morosità il gioco delle tre carte non può durare e prima o poi si arriverà non solo al decreto ingiuntivo dei fornitori (che dovrebbero escutere i morosi solo per la loro parte ma che dovrebbero essere saldati per le quote dei virtuosi) ma i fornitori potrebbero rifiutarsi di continuare a fornire servizi senza compenso perchè nessuno può costringerli a lavorare obbligandoli a farsi pagare tramite escussioni. Dici anche che l'amministratore ha lasciato indietro il suo compenso... se la contabilità è cristallina e sapete dove va a finire ogni centesimo che pagate... pretendendo l'unanimità potreste mandare il condominio in default... A mio avviso sarebbe più il caso di approfondire, capire le situazione reale e provvedere al meglio, al di là delle maggioranze necessarie. concordo, ma considerando che la quota morosi (i tre cronici) al massimo fa aumentare la morosità di EURO 5.000 non vedo come proporre un nuovo preventivo che vada ad aumentare le spese condominiali del singolo di oltre il 60%, per me è pura follia..... scusate ultimissimo dubbio.... così per come l'ho descritto, ossia preventivo con voci spese legali e anticipo spese condominiali sono A TUTTI GLI EFFETTI un "fondo spese morosi"? oppure è una cosa diciamo "camuffata" ? giusto per sapere se sia corretto o meno applicare al nostro caso tutti i concetti che avete espresso e che ho visto scritti.
#14 Inviato 28 Settembre, 2014 Per questi motivi ti avevo detto di discuterne in assemblea e caso mai chiedere a che serve questo fondo, potrebbe essere che la cassa è vuota a l'amministratore non ha i fondi per iniziare la richiesta per i D.I.
#15 Inviato 28 Settembre, 2014 concordo, ma considerando che la quota morosi (i tre cronici) al massimo fa aumentare la morosità di EURO 5.000 non vedo come proporre un nuovo preventivo che vada ad aumentare le spese condominiali del singolo di oltre il 60%, per me è pura follia..... Art. 1130 bis L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. Può sembrare che questo articolo c'entri come un cavolo a merenda ma questo è per dire che alla fine l'amministratore propone ed il condominio dispone. Potete anche non approvare il preventivo, analizzare le spese da effettuare compreso i 5.000 euro dei morosi e le spese legali e proporre voi un preventivo. Se voi condòmini non siete in grado di fare questa analisi potete anche incaricare un contabile che sulla base delle spese analizzate vi presenterà un preventivo ad hoc. Non è difficile. E' sufficiente votare NO al preventivo presentato dall'amministratore e deliberare di dare incarico di elaborare un nuovo preventivo ad un contabile di vostra fiducia.
