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Fondo cassa per morosi. Una tipologia di fondo straordinario di costruzione giurisprudenziale
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Fondo cassa per morosi. Una tipologia di fondo straordinario di costruzione giurisprudenziale

Il fondo cassa morosi può essere costituito dall'assemblea condominiale?

Avv. Michele Orefice  

Nell'ambito della gestione condominiale capita spesso che gli amministratori di condominio, per far fronte alla scarsa liquidità causata dalla mancata corresponsione delle quote, da parte dei condòmini morosi, propongano all'assemblea del condominio di approvare un fondo cassa speciale, finanziato dai condòmini solventi, attraverso il pagamento di una rata "fuori preventivo", che ripartisce, pro quota millesimale di proprietà, i contributi condominiali di chi non paga.

In questi casi si discute se possa essere considerata legittima la decisione dell'assemblea di costituire il cosiddetto "fondo cassa morosi", che compensa le quote non corrisposte dagli insolventi e consente all'amministratore di attingere le somme per affrontare regolarmente le spese condominiali.

=> Costituzione di un fondo cassa condominiale per sopperire alle morosità. I poteri dell'assemblea condominiale.

Le ragioni di tale annosa discussione originano dal fatto che il legislatore non ha inteso disciplinare la possibilità dell'assemblea di istituire un fondo morosi, per risolvere le difficoltà economiche del condominio.

È noto, infatti, che il legislatore, all'art. 1135 n. 4 c.c., ha previsto la possibilità di costituire un fondo speciale, ma soltanto per la realizzazione di opere manutentive straordinarie o innovative e pertanto vincolato, per quanto attiene alla sua utilizzazione da parte dell'amministratore.

Sotto tale profilo le argomentazioni a sostegno della nullità della delibera istitutiva del fondo morosi fanno leva sul dettato dell'art. 1123 comma 1 c.c., in tema di ripartizione delle spese condominiali.

Tale norma stabilisce che la suddivisione interna delle spese deve avvenire in misura proporzionale al valore della proprietà dei condòmini.

In altri termini ciascuno paga in base ai propri millesimi e non si può chiedere al condomino solvente di effettuare un ulteriore esborso, per coprire la quota insoluta del moroso.

Il leitmotiv di chi opta per la nullità della delibera è riferito anche all'art. 1129 c.c., che obbliga l'amministratore ad agire in via giudiziaria contro il condomino moroso, per la riscossione forzosa delle quote rimaste impagate, al fine di reperire i fondi necessari a pagare i debiti condominiali e scongiurare il pericolo di dover subire possibili azioni giudiziarie, da parte dei creditori.

A sostegno di tale orientamento, si aggiunga che neanche i creditori del condominio possono agire contro i condòmini in regola con i pagamenti, se non dopo la preventiva escussione dei morosi, che rispondono, ex art. 63 disp att. c.c., ciascuno nei limiti della quota dovuta in base allo stato di riparto approvato.

In pratica, ragionando in termini restrittivi, la delibera che dovesse costituire un fondo morosi non rientrerebbe nelle competenze dell'assemblea condominiale e pertanto potrebbe essere impugnata dai condòmini solventi-dissenzienti in ogni tempo.

=> Perché i condomini dovrebbero decidere di farsi carico dei debiti altrui?

Tuttavia, nonostante le suddette considerazioni, è innegabile che in condominio possono verificarsi condizioni obiettive, tali da suggerire all'assemblea l'opportunità di approvare l'istituzione di un fondo speciale, per recuperare le somme mancanti necessarie alla gestione condominiale.

In realtà, non si possono chiudere gli occhi di fronte alle conseguenze negative che potrebbero derivare a carico dei condòmini solventi, nel caso in cui il fondo non venisse costituito ed i fornitori insoddisfatti dovessero incontrare delle difficoltà ad aggredire il patrimonio dei morosi, già indicati dall'amministratore.

Per non parlare dell'ovvia conseguenza che i fornitori potrebbero interrompere i servizi condominiali a causa della morosità nei pagamenti delle fatture emesse.

Troppo semplice, per chi non si cala nella realtà condominiale, liquidare la discussione con un niet alla valida istituzione del fondo in questione.

Ma allora il fondo cassa morosi può essere costituito dall'assemblea condominiale: si o no?

Ebbene, in mancanza di un'espressa previsione di legge, è stata la giurisprudenza a fornire una risposta al quesito, proponendo una soluzione pratica, accorta e soprattutto condivisibile, che si fonda sulla valutazione delle ragioni sottese alla decisione di istituire il fondo cassa speciale, da parte dell'assemblea condominiale.

Per stabilire, dunque, se la delibera istitutiva del fondo morosi sia legittima o meno bisogna analizzare le motivazione della decisione assunta dai condòmini riuniti in assemblea.

Tale decisione assembleare, di solito, è dettata dall'urgenza di evitare ai condòmini danni ben più gravi, che potrebbero essere causati dalla mancanza di liquidità.

Per esempio, si pensi al caso in cui i terzi fornitori-gestori di servizi riferiti a contratti di somministrazione in essere con il condominio, decidessero di interrompere, con congruo preavviso, la fornitura condominiale di gas, luce, o addirittura di acqua, a causa dei ritardi nei pagamenti delle fatture emesse per i consumi pregressi, così come previsto dall'art. 1565 c.c. o dalle clausole contrattuali.

Oppure si pensi al pericolo causato dalla possibilità che i terzi fornitori insoddisfatti dei crediti vantanti contro il condominio possano notificare decreti ingiuntivi e pedissequi atti di precetto all'amministratore, eventualmente tentando di pignorare il conto corrente condominiale, dove sono depositate le quote dei condòmini diligenti.

E ancora si pensi alle spese condominiali esigibili durante la procedura fallimentare del condominio, relativa alla vendita all'asta del suo immobile, che costringe i condòmini ad attendere tempi molto lunghi per il recupero del credito condominiale, esponendoli al vincolo di solidarietà passiva nei confronti dei terzi creditori.

In tutti questi casi, si ragiona se sia legittima la decisone dell'assemblea di prevedere un pagamento extra, per ripianare la cassa, con esborso a carico di quei condòmini che hanno già pagato la propria rata di competenza.

In effetti il problema della legittimità della decisione neanche si pone se la delibera assembleare costitutiva del fondo morosi viene assunta all'unanimità dei condòmini presenti nel fabbricato - o comunque con l'esclusione di quelli morosi - in quanto la stessa decisione, che adotta una diversa convenzione, è da ritenersi espressione dell'autonomia contrattuale (Cass. n. 13631/2001).

Il dubbio nasce, invece, quando la decisione di costituire il fondo morosi sia stata adottata dall'assemblea a maggioranza.

=> Fondo cassa e maggioranze necessarie per la costituzione

Ma quindi è legittima la delibera condominiale, che istituisce il fondo morosi, con l'approvazione a maggioranza dei presenti? E poi quali sarebbero i quorum per una valida votazione?

Orbene, la delibera di approvazione di un fondo cassa ad hoc, assunta con il voto della sola maggioranza dei condomini, è lecita in caso di tangibile e dimostrabile urgenza, per evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva, soprattutto quando è imminente il pericolo che uno o più fornitori possano agire legalmente nei confronti del condominio (Ex multis: Cass. n. 9083/2014; Cass. n. 13631/2001; Cass. n. 3463/1975).

Per ciò che attiene ai quorum deliberativi necessari alla legittima approvazione del fondo, trattandosi di urgenza, è sufficiente che la delibera sia adottata, in seconda convocazione, con la maggioranza semplice, ossia con un valore millesimale pari a un terzo del valore dell'edificio, che sia rappresentato dalla maggior parte dei condòmini presenti in assemblea. Ciò che importa, in termini di validità della delibera di approvazione, è specificare a verbale che il fondo speciale istituito ad hoc ha natura provvisoria ed è connesso alla vertenza in essere contro il condomino moroso, per il recupero del credito condominiale.

In modo speculare sarebbe da considerare nulla la delibera condominiale approvata dall'assemblea che non dovesse specificare nel verbale il fatto che la quota del condomino moroso è ripartita tra gli altri condòmini a titolo provvisorio o temporaneo e salvo conguaglio, con contestuale iniziativa dell'amministratore per la riscossione degli oneri insoluti (Trib. di Prato con sentenza n. 197 del 5 aprile 1994 e Cass. n. 3159 del 17 marzo 1993).

In effetti sarebbe più corretto parlare di approvazione del "fondo morosi" congiuntamente al "fondo spese legali", necessario per far fronte ai costi connessi alle azioni giudiziarie intraprese contro gli stessi morosi, salvo che l'avvocato del condominio non intenda anticipare le spese di giudizio senza pretendere acconti sui compensi.

In ogni caso, se è vero che è possibile costituire, con le dovute accortezze, il fondo morosi non è altrettanto possibile mantenerlo quando il condominio avrà recuperato il credito vantato o quando l'unità immobiliare del condomino moroso sarà stata venduta all'asta.

Ragion per cui la delibera costitutiva di un fondo speciale ad hoc, adottata per far fronte alla scarsa liquidità, dovrebbe ritenersi illegittima in mancanza di una contestuale azione legale intrapresa contro i condòmini morosi, in quanto è da escludere che si possa istituire un fondo di riserva senza destinazione, a titolo precauzionale su eventuali esigenze di spese future ed impreviste, per sopperire, di fatto, al mancato versamento delle quote condominiali.

Nella realtà, però, molti amministratori, in assenza di qualsiasi previsione regolamentare, hanno il cattivo uso di reiterare e ripartire negli anni dei fondi di accantonamento generici, detti anche di riserva, che vengono indicati sistematicamente nelle passività della situazione patrimoniale condominiale e che, di fatto, costringono i condòmini diligenti e ignari a pagare un surplus oltre alle proprie quote di spettanza e tutto ciò senza che venga intentata alcuna azione legale contro i soliti morosi amici dell'amministratore.

Tutto ciò basta per asserire che, purtroppo, in condominio la responsabilità dei morosi, in qualche modo, ricade sempre sui condomini solventi.

=> Più facile essere morosi dopo la riforma.

Avv. Michele Orefice

www.oreficestudio.it

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