Quando è possibile operare la compensazione tra crediti in ambito condominiale?
La questione è stata oggetto di una discussione nel nostro forum. In sostanza un amministratore si domandava come operare avendo la necessità di restituire delle somme ai condòmini in ragione di alcuni crediti recuperati, ma al contempo questi condòmini risultavano debitori verso il condominio per alcune rate ordinarie.
In casi del genere, è bene ricordarlo, condominio e singoli condòmini devono essere considerati alla stregua di due soggetti differenti. Da una parte il creditore (condominio o condomino a seconda dei casi) e dall'altra il debitore (ossia il condomino o il condominio).
Ipotesi in cui le parti abbiano reciproche ragioni di credito e debito sono disciplinate dagli artt. 1241 e ss. c.c.
L'art. 1241 c.c., rubricato Estinzione per compensazione, recita
“Quando due persone sono obbligate l'una verso l'altra, i due debiti si estinguono per le quantità corrispondenti, secondo le norme degli articoli che seguono”.
Chiaramente deve trattarsi di debiti scaduti ed incontestati. In buona sostanza il condomino deve dare e il condominio deve ricevere e viceversa senza che sulle due situazioni di debito/credito esistano controversie.
Come dire: se Tizio deve pagare le spese condominiali non può eccepire in compensazione delle somme relative ad asseriti danni da infiltrazioni. Per operare in tal senso questo deve avere quanto meno una sentenza di condanna in primo grado del condominio o un riconoscimento del danno.
Allo stesso modo, il condominio può essere creditore solamente sulla base di un atto specificamente approvato dall'assemblea o comunque di un provvedimento reso dall'amministratore nell'ambito dei propri poteri e non contestato (art. 1133 c.c.).
Quando l'amministratore può agire autonomamente per il recupero dei crediti
La compensazione, inoltre, non opera nel caso di preventiva rinunzia da parte del debitore (art. 1246 n. 4 c.c.) e nei casi specificamente indicati dalla legge (art. 1246 n. 5 c.c.).
Non rientrando i rapporti condominiali nei casi di espresso divieto legislativo, si può concludere che in assenza di differenti preclusioni (come quelle sopra indicate) le parti potranno operare la compensazione, ed anzi nell'ipotesi in cui il condominio o il condomino chiedano all'altra parte il pagamento di quanto dovuto, la controparte potrà eccepire la compensazione.
Naturalmente questa opera in ragione della consistenza delle relative ragioni debito/credito.
Così, ad esempio se il condominio deve avere dal condomino 10 e deve a sua volta corrispondergli 8, la compensazione opererà sull'intero ed alla fine il condominio resterà creditore di 2.
Per il recupero dei crediti degli amministratori di condominio si passa prima dalla mediazione.
A livello contabile è doveroso che risulti questa operazione con una specifica indicazione della sua esecuzione.
La compensazione tra le parti può essere fatta valere anche in giudizio (es. in sede di opposizione a decreto ingiuntivo), ma come ricorda l'art. 1242 c.c. non può essere rilevata d'ufficio dal giudice. Come dire: se la si vuole far operare è necessario farne esplicitamente richiesta, chiaramente fornendo la prova dell'esistenza del credito.
