Fattispecie-natura giuridica-derogabilità-inderogabilità-esclusione e prescrizione
L'art 9 della legge 392 del 1978 prevede che “sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta”.
La natura giuridica dell'obbligazione
Per principio generale applicabile ai contratti a prestazioni corrispettive, la prestazione a carico di una delle parti trova causa e giustificazione nella controprestazione prevista a carico dell'altro contraente sicché, ove la prestazione non sia dovuta o non venga eseguita, anche la controprestazione, di riflesso, potrà essere legittimamente omessa.
Tale principio vale, ovviamente, anche in materia di contratto di locazione, il quale contempla, accanto a prestazioni da considerarsi per loro natura principali (quali il pagamento del corrispettivo, per quanto concerne il conduttore, e l'obbligo di assicurare il godimento della res, per quanto riguarda il locatore), anche prestazioni accessorie, tra cui quella relativa al rimborso degli oneri accessori, prevista dall'art. 9 legge n. 392/1978.
Inoltre, l’amministratore di un condominio di un edificio può riscuotere “pro quota” e in base allo stato di ripartizione come approvato dall’assemblea, i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune direttamente ed esclusivamente dei condomini, restando esclusa un’azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari facenti parte del condominio, anche dopo l’entrata in vigore della l. 27 luglio 1978, n. 392, la quale disciplina i rapporti tra locatore e conduttore, senza innovare in ordine alla normativa del codice civile relativa ai soggetti tenuti nei confronti dell’amministrazione di un condominio di un edificio al pagamento dei contributi e delle spese di cui sopra (Cass. Civ Sent. n. 10719 del 1993).
Derogabilità della norma a favore del conduttore
Proprio allo specifico fine di tutelare la parte debole del rapporto contrattuale, cioè il conduttore, la giurisprudenza è assolutamente pacifica nel ritenere valide le clausole che impongano la locatore l'intero pagamento delle spese condominiali.
Infatti, le clausole dei contratti di locazione per uso abitativo, in regime transitorio, che pongono per intero a carico del locatore gli oneri accessori, conservano validità anche dopo l’entrata in vigore della legge sull’equo canone perché non sono in contrasto con le disposizioni dell’art. 9 di tale legge, relative al regime legale degli oneri accessori, che, essendo derogabili in favore del conduttore, non possono travolgere i precedenti accordi a questo più favorevoli (Ex plurimis: Cass. Civ. Sent. n.5836 del 1992)
Inderogabilità della norma in danno al conduttore
D'altro canto, proprio per la medesima Ratio non è valida la pattuizione con cui si accollano al conduttore tutte le spese condominiali. A riguardo, la sanzione di nullità, prevista dall’art. 79 della l. n. 392 del 1978 investe non solo le pattuizioni dirette ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello dovuto, ma anche quelle che gli riconoscono altri non legittimi vantaggi in contrasto con le disposizioni delle norme sull’equo canone, avendo lo scopo di impedire che il conduttore, pur di assicurarsi il godimento dell’immobile, sia indotto ad accettare condizioni lesive dei suoi diritti.
Detta norma va, dunque, applicata con riferimento a qualsivoglia clausola contenuta nel contratto di locazione, compresa quella che obbliga il conduttore al pagamento degli oneri accessori in misura superiore a quella prevista dall’art. 9 della l. n. 392 del 1978.
A tal riguardo, il patto in deroga all’art. 1576 c.c., con il quale le parti abbiano convenuto che siano a carico del conduttore le spese per la straordinaria manutenzione occorrenti per conservare all’immobile locato l’attitudine all’uso abitativo, poiché integra per il locatore un indebito vantaggio in contrasto con la predeterminazione legale dei limiti massimi del canone (Cass. Civ. Sent. n. 10081 del 1998)
Spese condominiali escluse dalla fattispecie degli “oneri accessori” a carico del conduttore
Le spese relative al compenso corrisposto all’amministratore del condominio e le spese sostenute dallo stesso nell’esercizio della sua attività non rientrano tra gli oneri accessori che l’art. 9, l. n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore dell’immobile, sicché del relativo importo non può essere tenuto conto ai fini di accertare la sussistenza o meno della morosità del conduttore medesimo.
Inoltre, premi di assicurazione dello stabile ed il concorso nelle spese di riparazione dell’impianto di riscaldamento e di revisione dell’impianto antincendio non sono compresi tra gli oneri accessori che l’art. 9, l. n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore, salvo patto contrario, da valutarsi alla stregua del divieto di pattuizioni dirette ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con le disposizioni della predetta legge (art. 79, 1° co.); del pari deve ritenersi escluso dalle spese a carico del conduttore l’ammortamento degli impianti, quale deposito frazionato nel tempo di somme di danaro necessarie per l’acquisto di nuovi impianti a seguito della vetustà di quelli in uso, trattandosi di una destinazione patrimoniale nell’esclusivo interesse del locatore, tenuto a mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto, e quindi, a prestare i relativi servizi (Cass. Civ. Sent. n. 6088 del 1988)
Prescrizione in due anni
Il diritto al pagamento degli oneri accessori della locazione si prescrive nel termine di due anni. La fissazione di un più breve termine di prescrizione è giustificata dall’esigenza di contenere le relative contestazioni in un lasso temporale ragionevolmente breve.
La data della decorrenza della prescrizione biennale del diritto al rimborso degli oneri accessori posti (per legge o per contratto) a carico dei conduttori, deve essere individuata in relazione a quella di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori, secondo la cadenza con cui questa in concreto si svolge nell’àmbito del rapporto di locazione, e non può tenersi conto delle eventuali norme che dispongano l’approvazione dei consuntivi in epoca successiva a quella di chiusura della gestione annuale, le quali non sono idonee ad incidere sul rapporto privatistico di locazione dal quale nasce il credito per gli oneri accessori.
D'altro canto, in base ad una tesi ormai minoritaria ed abbandonata, l'azione diretta al pagamento degli oneri condominiali cui il conduttore è tenuto ex art. 9 l. n. 392 del 1978 è soggetta a prescrizione quinquennale, attesa la natura accessoria di tali oneri rispetto al canone di locazione (così Trib. Napoli, 20/01/1993)
