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Cause per illegittimità della sopraelevazione, quanto tempo ha disposizione?

Quanto tempo hanno i condomini per opporsi alla sopraelevazione?
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

C’è una norma del codice civile dedicata al condominio negli edifici, di cui parliamo poco: il riferimento è all’art. 1127 c.c.

La disposizione appena citata disciplina il diritto del proprietario dell’ultimo piano a sopraelevare l’edificio, insomma a creare una nuova unità immobiliare. La norma pone ben precisi limiti e distingue due divieti:

a) divieto di sopraelevare perché v’è lesione del decoro dell’edificio;

b) divieto di sopraelevare perché le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono o perché la nuova costruzione toglie luce e aria agli spazi sottostanti.

Le lamentele in tal senso possono essere avanzate anche dopo l’edificazione del nuovo fabbricato: attenzione, però, ai tempi di prescrizione.

Si legge in una recente pronuncia della Cassazione: “ non vi è dubbio che i condomini si possano opporre a che il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio elevi nuovi piani che alterino il decoro architettonico, sempre che non risulti altrimenti dal titolo, e tale diritto ben può essere esercitato anche dopo che la soprelevazione sia stata effettuata, con facoltà di domandare, in questa seconda ipotesi, la riduzione in pristino ed il risarcimento del danno.

Tuttavia è da rilevare che, stante il carattere dispositivo della norma e la posizione di diritto soggettivo dei condomini e del Condomino a far valere t'illegittimità della soprelevazione, l'azione intesa ad opporvisi si estingue per prescrizione ove nessuno dei titolari l'abbia esercitata per il tempo determinato dalla legge non potendo, ovviamente, far assurgere il diritto del condomino ad opporsi alla soprelevazione che pregiudichi l'aspetto architettonico dell'edificio, in mancanza di una espressa previsione legislativa, a diritto indisponibile, che si ha quando di esso il titolare non può privarsi con un proprio atto di volontà, e come tale imprescrittibile (in termini, v. Cass. 19 ottobre 1998 n. 10334).

Nel caso di soprelevazione che altera il decoro architettonico - contrariamente a quanto avviene per l'ipotesi in cui le condizioni statiche dell'edificio non consentono la soprelevazione dacché in tal caso non vi è un limite all'esercizio del diritto di sopraelevare, ma manca il presupposto della sua stessa esistenza, sicché l'eventuale azione di accertamento negativo in quanto tendente a far valere l'inesistenza del diritto è imprescrittibile - il proprietario esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello è titolare del diritto a sopraelevare ed i condomin i ove intendano limitare tale diritto entro i confini del decoro o aspetto architettonico dell'intero immobile, possono opporsi, perché a loro volta titolari del diritto, spettante a ciascuno di loro quali comproprietari, a non vedere pregiudicata la caratteristica architettonica dell'immobile comune, ma l'opposizione deve avvenire nei termini della prescrizione ventennale” (Cass. 5 ottobre 2012, n. 17035).

Insomma una cosa è l’aspetto estetico, una la sicurezza: il diritto a contestare da parte degli altri condomini è compresso nella prima ipotesi (prescrizione ventennale) ed illimitato nella seconda (imprescrittibile).

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