Il diritto del proprietario di soprelevare dell’ultimo piano dell’edificio, o del lastrico solare, non è un diritto assoluto ma incontra ben precisi limiti.
La norma di riferimento è rappresentata dall’art. 1127 c.c. ed in particolare dai commi secondo e terzo di tale articolo che recitano:
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
In che cosa si differenziano tra di loro le tre differenti cause ostative del diritto di sopraelevare?
Secondo la Corte di Cassazione, che s’è pronunciata recentemente sulla materia, “l'art. 1127 c.c. sottopone il diritto di sopraelevazione del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio a tre limiti, dei quali il primo (le condizioni statiche) costituisce un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso di tutti i condomini, il proprietario sia autorizzato all'esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo l'edificio a sopportare il peso della nuova costruzione, mentre gli altri due (il pregiudizio delle linee architettoniche e la diminuzione di aria e di luce) presuppongono l'opposizione facoltativa dei singoli condomini interessati (Cass., 27-3-1996 n. 2708; Cass. 26-5-1986 n. 3532).
Si è rilevato, in particolare, che l'art. 1127 comma 2 c.c. cit., ha carattere innovativo rispetto al corrispondente art. 12 del R.D.L. 15 gennaio 1934, n. 56, ed inibisce al proprietario dell'ultimo piano di soprelevare se le condizioni statiche in atto dell'edificio siano sfavorevoli e se, pertanto, la soprelevazioni richieda opere di rafforzamento e di consolidamento delle strutture essenziali (Cass. Cass. 10-11-1970 n. 2333; Cass. 19-11-1963 n. 2996;).
Le condizioni statiche dell'edificio, pertanto, rappresentano un ostacolo al sorgere ed all'esistenza stessa del diritto di soprelevazione e non già l'oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio di tale diritto (Cass. 8-4-1975 n. 1277; Cass. 9-7-1973 n. 1981)” (Cass. 30 novembre 2012, n. 21491).
In questo contesto, precisano i giudici di piazza Cavour, “deve ulteriormente precisarsi che il limite delle condizioni statiche si sostanzia nel potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato derivante dalla sopraelevazione.
L'accertamento di tale pericolo costituisce oggetto di un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato” (Cass. 30 novembre 2012, n. 21491).
Ed allora, che cosa fare?
Se la staticità del palazzo è messa a rischio dall’intervento di sopraelevazione, l’unica soluzione per poterlo effettuare è un accordo tra tutti i condomini che preveda (solitamente a carico del condomino che si gioverà della sopraelevazione) interventi sulle parti comuni che rendano l’edificio capace di reggere il nuova carico che deriverà da questo specifico intervento. Se non si fa ciò, non si può sopraelevare.
