Il codice civile, all’art. 1127, disciplina la sopraelevazione in condominio.
Recita la norma:
“ Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli e inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare”.
In sostanza, salvo divieti di carattere contrattuale o pratico (pericolo di stabilità e pregiudizio al decoro), il condomino proprietario dell’ultimo piano, a fronte di un indennizzo economico a favore degli altri comproprietari, ha il diritto di sopraelevare.
Tralasciando gli aspetti legati alla disputa che esiste in relazione alla natura del diritto (superficiario o facoltà connessa al diritto di proprietà) soffermiamoci sul concetto di sopraelevazione.
Che cosa deve intendersi con questo termine?
A dare la risposta, in conformità al proprio consolidato orientamento, è stata la Cassazione con la sentenza n. 17284 dello scorso 12 agosto. Nel caso di specie un condominio citava in giudizio due condomini rei, a dire della compagine, di aver sopraelevato la propria unità immobiliare.
I convenuti resistevano specificando che la loro opera consisteva in una mera estensione orizzontale di un locale già esistente.
I comproprietari, soccombenti in primo e secondo grado, decidevano così di ricorrere in Cassazione. L’esito del giudizio di legittimità, però, non è stato a loro favorevole.
Secondo gli ermellini il giudice di secondo grado “ ha accertato che i convenuti avevano realizzato sul terrazzo del proprio appartamento condominiale un ampliamento di un locale, con conseguente aumento della sua superficie e cubatura.
Tanto premesso, la Corte, nel qualificare tale opera come sopraelevazione, ha correttamente applicato la relativa nozione in conformità con l'orientamento di questa Corte, che qui va ribadito, secondo cui costituisce "sopraelevazione" l'intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato, in modo da occupare lo spazio sovrastante e superare l'originaria altezza dell'edificio (Cass. n. 19281 del 2009; Cass. n. 2865 del 2008; Cass. n. 7764 del 1999).
La nozione di "sopraelevazione" non va pertanto limitata alla costruzione di nuovi piani dell'edificio, così come ritenuto dal ricorrente, ma si estende ad ogni intervento che comporta l'innalzamento della copertura del fabbricato.
L'assunto dei ricorrenti secondo cui l'opera realizzata costituiva non sopraelevazione ma mero ampliamento in linea orizzontale di un corpo di fabbrica già esistente appare del tutto priva di pregio, una volta considerato che il nuovo manufatto, collocato sull'ultimo piano dell'edificio, spostava verso l'altro la copertura del fabbricato in corrispondenza della superficie da esso occupata, aumentando la volumetria terminale e superando in tale punto l'altezza originaria dell'edificio” (Cass. 12 agosto 2011 n. 17284).
In sostanza: è bene stare attenti, qualora si decida d’ampliare la propria abitazione a non superare l’altezza originaria dello stabile.
