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Indennità per sopraelevazione: quando è dovuta e come si deve calcolare?

Quando e come si deve calcolare l'indennità per sopraelevazione.
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Tizio è proprietario di una porzione dell'edificio Alfa sita all'ultimo piano che, tra le altre cose, funge da solaio di copertura dell'edificio.

Egli, in osservanza di tutte le leggi vigenti, ivi comprese quelle della regione in cui risiede in materia di recupero dei sottotetti, decide di ristrutturarle per adibirle a civile abitazione.

In questo contesto gli altri condomini si domandano: è legittimo questo modo di operare?

Se si, Tizio, ci deve corrispondere agli altri condòmini un indennizzo?

In tal caso, come va calcolata la citata indennità?

La risposta sta nell'art. 1127 c.c. e nella lettura fornitane dalla giurisprudenza.

Sopraelevazione ok, se la statica e il decoro lo consentono

In primis è necessario verificare se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.

In tal caso solamente con il consenso di tutti i condomini, Tizio può operare sulle parti comuni gli interventi necessari a renderla eseguibile (cfr. Cass. 30 novembre 2012 n. 21491).

In secondo luogo se la sopraelevazione pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti, ogni condomino può opporvisi, nei limiti di tempo imposti dalla prescrizione.

Si badi: com'è stato più volte evidenziato, aspetto architettonico e decoro dell'edificio sono due concetti differenti.

Proprio in relazione ad un caso di sopraelevazione, la Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che "la nozione di aspetto architettonico di cui all'art. 1127 c.c. non coincide con quella di decoro di cui all'art. 1120 c.c. (che è più restrittiva): l'intervento edificatorio quindi dev'essere decoroso (rispetto allo stile dell'edificio), e non deve rappresentare comunque una rilevante disarmonia rispetto al preesistente complesso tale da pregiudicarne le originarie linee architettoniche, alterandone la fisionomia e la peculiarità impressa dal progettista" (Cass. 24 aprile 2013, n. 10048).

Ci si domanda se in quest'ultimo caso il consenso di tutti i condomini possa eliminare ogni incertezza (cfr. art. 1127 c.c.): laddove si considerino le norme poste a tutela del decoro quali norme di ordine pubblico, no, la risposta è negativa: non si può peggiorare l'aspetto di un edificio anche se col consenso di tutti i condòmini.

La sopraelevazione in ambito condominiale i soggetti legittimati ed i suoi limiti

Sopraelevazione e indennità, come calcolarla?

Date per superate o non esistenti queste problematiche, è necessario comprendere che cosa debba intendersi per sopraelevazione e, quindi, quando è dovuta l'indennità prevista dall'art. 1127 c.c.

Secondo le Sezioni Unite della Cassazione "l'indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell'art. 1127 cod. civ. non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato".

Questo il concetto di sopraelevazione. L'innalzamento di un sottotetto, dunque, nella misura in cui comporti aumento di volumetrie e superfici va sicuramente ricondotto nell'alveo della sopraelevazione.

Data questa premessa, le stesse Sezioni Unite, tornando alla questione indennità hanno affermato che questa "trae fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell'area occupata ai sensi dell'art. 1127 quarto comma cod. civ.", che "la fattispecie dalla stessa regolata (art. 1127 c.c.) va ravvisata in ogni ipotesi d'incremento delle dette superficie e volumetria", e che "ai fini dell'applicazione in un senso (diritto a sopraelevare) e nell'altro (obbligo di corresponsione dell'indennità) dell'art. 1127 c.c. è la maggiore utilizzazione dell'area sulla quale sorge l'edificio, implicante che, rimanendo sempre lo stesso il valore del suolo (dividendo), con l'aumento del numero dei piani od, in ogni caso, dei volumi utilizzabili (divisore) necessariamente diminuisce il valore di ogni quota relativa a piano o porzione di piano (quoziente), onde l'indennità dovuta da colui che sopraeleva agli altri condomini ha propriamente lo scopo di ristabilire la situazione economica precedente, mediante la prestazione dell'equivalente pecuniario della frazione di valore perduta, per effetto della sopraelevazione, da ogni singola quota relativa a piano o porzione" (Cass. SS.UU. 30 luglio 2007 n. 16794).

Sopraelevazione ed indennizzo previsto dalla norma di cui all'art. 1127

In questo contesto, per comprendere qual è la somma dovuta dal "sopra elevatore" si deve "calcolare il valore dell'area su cui poggia l'edificio condominiale, dividere il valore ottenuto per il numero dei piani ivi compreso quello oggetto di sopraelevazione, detrarre l'importo della quota spettante al condomino che ha effettuato la sopraelevazione e infine ripartire il valore residuo tra i condomini in base alle rispettive quote millesimali: le somme ottenute vanno poi rivalutate trattandosi di debiti di valore e non di valuta" (Trib. Milano 7 luglio 2012 n. 8304).

Pure sul punto un preventivo accordo tra tutti gli interessati renderebbe superfluo questo particolare calcolo.

Sopraelevazione e indennità, quando non è dovuta?

Al riguardo in una risalente pronuncia della Corte di Cassazione è stato affermato che "il proprietario esclusivo del lastrico solare, per poter eseguire la sopraelevazione, cui ha diritto, senza esser tenuto a corrispondere l'indennità prevista dall'art. 1127 c.c., deve aver acquistato (o essersi riservato) anche la proprietà esclusiva della cosiddetta colonna d'aria sovrastante l'edificio" (Cass. civ., 26 marzo 1976, n. 1084).

I limiti del diritto di sopraelevazione

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