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Diritto di sopraelevazione, decoro architettonico e statica dell'edificio
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Diritto di sopraelevazione, decoro architettonico e statica dell'edificio

I limiti del diritto di sopraelevazione

Avv. Fabrizio Plagenza 

Di notevole importanza appare la sentenza del Tribunale di Roma, n. 9010 del 30/04/2019 per i fondamentali principi di diritto espressi in relazione a temi suscitanti un sempre vivo interesse e sempre, tutt'oggi, motivo di contenzioso.

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La causa decisa dal Tribunale di Roma aveva ad oggetto l'accertamento dell'avvenuta sopraelevazione abusiva e la riduzione in pristino; in subordine veniva richiesto l'accertamento della comproprietà della nuova costruzione e l'accertamento della comproprietà del piazzale di accesso e parcheggio e altre aree circostanti l'edificio oltre che il risarcimento di tutti i danni patiti e patendi e/o la richiesta quanto meno dell'indennità di sopraelevazione.

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I fatti di causa. Gli attori, comproprietari di alcune unità immobiliari poste all'interno di un condominio, lamentavano di aver perso l'accesso e l'uso di alcuni locali condominiali (ad esempio del locale come stenditoio della terrazza condominiale coperta da tettoia in lamiera), oltre a patire la lesione del decoro architettonico del fabbricato, in conseguenza della sopraelevazione realizzata (per giunta mediante lavori non eseguiti a perfetta regola dell'arte) realizzata da altri condomini convenuti nonché lamentando ulteriori limitazioni ai loro diritti e richiedendo, in ulteriore subordine, anche la relativa indennità di occupazione o in alternativa l'indennità di sopraelevazione di cui all'art. 1127, quarto comma, cod. civ.

In breve, costituitisi in giudizio i convenuti, gli stessi invocavano la rispettiva esclusiva appartenenza delle proprietà di cui alle particelle topografiche e l'avvenuta edificazione, su ciascuna di esse, di un fabbricato individualmente acquisito per accessione al terreno esponendo di aver installato, in sopra elevazione, una tettoia, successivamente chiusa con pannelli prefabbricati e muratura; contestavano sia l'uso avversario, come "stenditoio", dei locali sottostanti la tettoia medesima (ai quali, anzi, gli attori non avrebbero mai avuto la possibilità di accesso) sia il diritto reale d'uso, come parcheggio, dell'area antistante il fabbricato di rispettiva proprietà e chiesto, in via riconvenzionale, l'accertamento negativo di qualsivoglia attuale diritto sulle aree esterne, oggetto di domanda attorea.

In punto di diritto. In diritto, le questioni affrontate dal Tribunale di Roma con la sentenza in commento si soffermano sui seguenti punti cardine : la sopraelevazione, il decoro architettonico e la statica dell'edificio.

Anzitutto, si legge in sentenza, per sopraelevazione s'intende "l'intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato condominiale, mediante occupazione della colonna d'aria soprastante" (cfr. Cass., 7 settembre 2009, n. 19281, e Cass., 28 febbraio 2013, n. 5039), ossia che realizzi uno stabile accrescimento di cubatura e (per lo più anche) di altezza del preesistente fabbricato (calcolata al bordo superiore della linea di gronda o del parapetto piano o della media dei timpani). La sopraelevazione è, cioè (cfr. Cass., 1° luglio 1997, n. 5839 e Cass., 14 novembre 1991, n. 12173), l' occupazione dell'area comune sovrastante l'ultimo piano - con conseguente "maggiore utilizzazione, mediante sfruttamento della colonna d'aria sovrastante l'edificio, di detta area", vuoi con un altro o più altri piani vuoi con una nuova fabbrica, che può consistere anche in materiale diverso da cemento o laterizi, purché sia saldamente e stabilmente ancorata alla superficie di appoggio.

Inoltre, per costante giurisprudenza, "la sopraelevazione, anche se di ridotte dimensioni, comporta sempre un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va, pertanto, considerata a tutti gli effetti, e, quindi, anche per la disciplina delle distanze, come nuova costruzione" (cfr. Cass., 15 giugno 2018, n. 15732; Cass., 16 luglio 2015, n. 14916; Cass., 1° ottobre 2009, n. 21059).

La norma richiamata è quella di cui all'art. 1127, comma primo, cod. civ., a mente del quale il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

Ciò posto, il c.d. ius tollendi, ovverosia la facoltà di sopraelevare risulterà preclusa per legge, ex art. 1127, comma secondo, cod. civ., ogni qual volta le condizioni statiche dell'edificio non consentono la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono (cfr. Cass., 29 gennaio 2018, n. 2115).

In tali casi, infatti, vige in capo agli altri condomini il diritto di agire per la restitutio in integrum, chiedendo la demolizione del manufatto eseguito in spregio delle condizioni statiche del fabbricato e della normativa dettate dalle leggi antisismiche.

Dunque, un primo limite alla sopraelevazione è rappresentato dalla verifica delle condizioni statiche dell'edificio.

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Altro aspetto da valutare è il rispetto del decoro architettonico.

La sentenza n. 9010/2019 è utile per i puntuali richiami anche al predetto argomento, evidenziando la differenza tra la nozione di "aspetto architettonico " - operante, per l'appunto, ex art. 1127 cod. civ., come limite alle sopraelevazioni - e quella, più restrittiva, di "decoro architettonico " - operante, invece, ex art. 1120 cod. civ., come limite alle innovazioni.

Sul punto, il Tribunale di Roma ricorda che l'aspetto architettonico riguarda "lo stile costruttivo dell'edificio, percepibile da qualunque osservatore", mentre il decoro architettonico "è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare: cfr. Cass., 4 aprile 2008, n. 8830)".

Di talchè, anche una modifica strutturale di modesta consistenza o una aggiunta quantitativa diversa dalla sopraelevazione, pur senza incidere addirittura sull'aspetto architettonico, possono comportare pregiudizio di altre caratteristiche influenti sulla estetica dell'edificio e, perciò, sul decoro esteriore dello stesso.

La decisione. Illustrati i punti di diritto sottesi alla questione portata all'attenzione del Giudice romano, va detto che, all'esito della Consulenza tecnica d'ufficio, emergeva che era vero che successivamente alla costruzione della palazzina, ciascuno dei convenuti aveva realizzato sul lastrico solare una nuova volumetria ma che la nuova fabbrica/edificazione costituiva (soltanto) "una lieve interferenza penalizzante il decoro architettonico dell'intero edificio"; dal punto di vista statico, poi, la CTU non evidenziava nessuna traccia di fessure né di cedimenti strutturali.

Anzi, la convenuta aveva anche prodotto il certificato di idoneità statica e, soprattutto, le parti "hanno manifestato indisponibilità a sostenere le spese necessarie al rilievo della struttura e alla verifica statica della stessa".

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Pertanto, concludeva il Giudice, vi era stata si sopraelevazione, ma senza che sia stato violato il disposto dell'art. 1127 cod. civ., cioè senza che siano state messe in pericolo la statica e la sicurezza del fabbricato né che sia stato pregiudicato l'aspetto architettonico dello stesso oppure che si sia determinata una notevole diminuzione di aria e luce per i piani sottostanti.

Nei confronti di una convenuta, infine, il Giudice pronunciava condanna al pagamento dell'indennità di sopraelevazione.

Avv. Fabrizio PLAGENZA

Foro di Roma

Email : fabrizioplagenza@hotmail.it

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