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ericalau

Tabelle millesimali - porzione di edificio

Buonasera,

 

mi è stato chiesto di redigere una lettera in contrasto con le tabelle millesimali redatte da un architetto. La disputa nasce per la motivazione che vi espongo di seguito.

 

Al piano terra è stato realizzato una parte dell’edificio in questo modo: è stato realizzato un altro vano che risulta (a detta del proprietario che ha delle foto a riprova di quanto da lui dichiarato) strutturalmente separato ovvero esiste un’intercapedine tra il muro del vecchio e del nuovo edificio. Inizialmente però tra questi due vani era stata creata una porta di comunicazione, chiusa in un secondo momento. Quindi i due vani, allo stato attuale risultano strutturalmente separati. Inoltre la rete fognaria di entrambe le strutture risultano in comune.

 

I condomini chiedono a questo un nuovo calcolo delle tabelle millesimali e l’architetto incaricato di questo calcolo include la nuova costruzione nei millesimali dello stesso proprietario. Il proprietario ovviamente si oppone a questo calcolo dicendo che la nuova costruzione non fa parte del condominio.

 

Qualcuno di voi potrebbe cortesemente darmi dei riferimenti normativi per poter capire chi dei due ha ragione tra l’architetto e il proprietario della nuova porzione di edificio?

 

Grazie mille a chiunque sarà in grado di rispondermi.

Ciao

strutturalmente separato significa che il vano non si trova entro le mura perimetrali dell'edificio? quindi esiste come struttura a se stante?

Per come la vedo io, anche se struttura a se stante, utilizza la rete fognaria del condominio. Pertanto, una esclusione totale dalle tabelle non la ritengo corretta.

Hai detto che non si trova all'interno delle mura perimetrali dell'edificio e non è coperta, quindi, dal tetto?

confermo quanto detto.. il vano è allacciato alla rete fognaria, la utilizza e come tale deve essere inserito nelle tabelle millesimali.

perfetto...ti ringrazio vanni...mi ero fatta la stessa idea...hai per caso dei riferimenti normativi a cui far riferimento?

confermo quanto detto.. il vano è allacciato alla rete fognaria, la utilizza e come tale deve essere inserito nelle tabelle millesimali.

io la vedo un po' diversamente.

Se ho ben capito la stanza, che se non avesse in comune la rete fognaria sarebbe un edificio a se stante, non è collegata direttamente alla rete fognaria del condominio ma è allacciata alla bredella del condòmino vicino che a sua volta scarica nella colonna montante.

Se è così è come se il condòmino abitante nell'edificio avesse due bagni collegati tra lor oche scaricano tramite un'unica bredella.

 

In tal caso ritengo più corretto aumentare i millesimi del condòmino facente parte dell'edificio esclusivamente in relazione alle eventuali spese di disostruzione fogna.

Non ritengo corretto far partecipare alle spese di amministrazione (amministratore, cancelleria, conto corrente, convocazioni, fitto sala assemblea) il proprietario di una stanza che al massimo contribuirà per le sole spese di fogna.

 

Se poi ho capito male e la stanza scarica direttamente nella colonna montante condominiale vedrei più un supercondominio senza amministratore del supercondominio in cui la stanza parteciperebbe alle spese di fogna.

 

La soluzione migliore sarebbe che la stanza si staccasse dalla conduttura condominiale e scaricasse direttamente nella fogna Comunale staccandosi completamente dal condominio.

io la vedo un po' diversamente.

Se ho ben capito la stanza, che se non avesse in comune la rete fognaria sarebbe un edificio a se stante, non è collegata direttamente alla rete fognaria del condominio ma è allacciata alla bredella del condòmino vicino che a sua volta scarica nella colonna montante.

Se è così è come se il condòmino abitante nell'edificio avesse due bagni collegati tra lor oche scaricano tramite un'unica bredella.

 

In tal caso ritengo più corretto aumentare i millesimi del condòmino facente parte dell'edificio esclusivamente in relazione alle eventuali spese di disostruzione fogna.

Non ritengo corretto far partecipare alle spese di amministrazione (amministratore, cancelleria, conto corrente, convocazioni, fitto sala assemblea) il proprietario di una stanza che al massimo contribuirà per le sole spese di fogna.

 

Se poi ho capito male e la stanza scarica direttamente nella colonna montante condominiale vedrei più un supercondominio senza amministratore del supercondominio in cui la stanza parteciperebbe alle spese di fogna.

 

La soluzione migliore sarebbe che la stanza si staccasse dalla conduttura condominiale e scaricasse direttamente nella fogna Comunale staccandosi completamente dal condominio.

il mio problema più grande è trovare dei riferimenti normativi che confutino o contrastino quanto già detto dall'architetto incaricato dal condominio per la redazione delle tabelle millesimali...essendo un po' digiuna su questo argomento ed essendo il caso un po' particolare avrei veramente bisogno di leggi o quant'altro possa aiutarmi a valutare nel migliore dei modi la situazione...

il mio problema più grande è trovare dei riferimenti normativi che confutino o contrastino quanto già detto dall'architetto incaricato dal condominio per la redazione delle tabelle millesimali...essendo un po' digiuna su questo argomento ed essendo il caso un po' particolare avrei veramente bisogno di leggi o quant'altro possa aiutarmi a valutare nel migliore dei modi la situazione...

Il riferimento normativo alle parti comuni dell'edificio (singolo) è l'ar. 1117 e 1117bis c.c.

 

Art. 1117

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

 

Art. 1117-bis.

Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.

Poichè dici che esiste un'intercapedine tra i due edifici mi sembra più che si tratti di due edifici che uno solo e quindi supercondominio.

Difficile dare una risposta precisa. Leggi questa sentenza:

http://www.neldiritto.it/appgiurisprudenza.asp?id=8761#.UqyFpSf9ykw

Ciao

a parte il fatto che bisognerebbe sapere se la nuova costruzione è stata edificata su terreno condominiale... cioè su terreno facente parte del lotto del condominio.

la nuova porzione di edificio è stata edificata su un terreno di proprietà dello stesso proprietario di una parte dell'edificio. insomma il terreno ha la stessa particella catastale

Ciao

chiarito che dovrebbero trattarsi di due edifici separati, rimango dell'idea che debba partecipare ad alcune spese (per l'utilizzo della fognatura, ad esempio) mentre dovrebbe essere inserita (come u.i.) in una tabella per le spese delle parti comuni.

In questo mi accodo a quanto detto da leonardo per il supercondominio.

Ciao

chiarito che dovrebbero trattarsi di due edifici separati, rimango dell'idea che debba partecipare ad alcune spese (per l'utilizzo della fognatura, ad esempio) mentre dovrebbe essere inserita (come u.i.) in una tabella per le spese delle parti comuni.

In questo mi accodo a quanto detto da leonardo per il supercondominio.

grazie vanni

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