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lavv.

Giardino privato e tabelle millesimali

Stabile di 6 piani (due appartamenti per piano).

Gli appartamenti a piano terra (proprietari rispettivamente Tizio e Caio) dispongono di terrazzo/giardino su un lato.

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Successivamente all’acquisto dell'appartamento, Tizio acquista un appezzamento di terra (che risultava al catasto fabbricati come area urbana) confinante con il lato del suo terrazzo e abbattendo il muro di separazione fonde i due beni (terrazzo dell'appartamento e terreno acquistato successivamente), facendo si che oggi il suo appartamento goda di un giardino abbastanza grande.N.B. Poiché confina con altre proprietà private, il giardino non dispone di un accesso esterno: ad esso si accede solo dall’appartamento di Tizio.

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Recentemente il condominio ha incaricato un tecnico per la redazione delle tabelle millesimali dello stabile. Effettuati gli opportuni rilievi, nelle tabelle finali il giardino di Tizio viene computato interamente (con i dovuti coefficienti di destinazione).Tuttavia, Tizio lamenta che il giardino debba essere considerato bene autonomo e dunque non debba essere ricompreso nel calcolo delle tabelle millesimali.

 

Tenendo conto di quanto sostiene la Corte di Cassazione relativamente ai giardini [ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l'estensione, ampiezza, numero dei vani) che gli elementi estrinseci, (quali l'ubicazione, l'esposizione, l'altezza), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini in proprietà esclusiva di singoli condomini, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell'immobile»Cass. Civ., sez. II, 27 luglio 2007 n. 16644], quella di Tizio è un'osservazione corretta o meno?

 

Io ritengo che l’effettivo grado di utilizzazione e godimento di questo giardino consente di affermare con certezza che tra i due beni (appartamento e giardino) sussiste una stretta connessione reciproca da un punto di vista funzionale ed economico e che il giardino accresca il valore patrimoniale dell’appartamento.Pertanto, a mio modesto parere, ritengo che il tecnico incaricato dal condominio per la redazione delle tabelle abbia operato correttamente.

Il fatto è che Tizio non poteva aprire il varco con il terreno da lui acquistato, fatto salvo il permesso da parte di tutti i condomini, perchè questo quella parte che era area urbana non faceva parte del condominio;

 

Il muro non s’ha da abbattere

Matrimonio impossibile per le unità immobiliari confinanti ove le stesse appartengano a edifici condominiali diversi. Non è, infatti, permesso, aprendo un varco nel muro perimetrale, unire due appartamenti facenti parte di differenti condominii, perché operando in tal modo verrebbe utilizzata in maniera indebita una parte comune, creando i presupposti per il sorgere di una servitù di passaggio. Lo ha chiarito la Corte di cassazione con la sentenza n. 10606 (depositata in cancelleria lo scorso 15 maggio 2014)

Grazie per la segnalazione di questa sentenza.

E laddove ci fosse stata l'autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale?

Grazie per la segnalazione di questa sentenza.

E laddove ci fosse stata l'autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale?

Nel caso di autorizzazione da parte dell'assemblea che deve essere unanime con 1000/1000, si instaurerà una servitù tra il terreno non condominiale acquistato da Tizio e la sua proprietà.

Secondo me a voi conviene chiedere la chiusura di ogni varco tra il terreno non condominiale e la proprietà di Tizio.

Una precisazione: la servitù sarebbe tra il condominio e la proprietà estranea ad esso acquistata da Tizio per accedere alla quale Tizio ha eliminato un muro condominiale. Ma un chiarimento: Tizio cosa ha eliminato per accedere a tale area? Nel disegno vi è un terrazzo che confina col terreno poi acquistato.

Comunque a mio parere, se il problema è solo quello delle tabelle millesimali se si ritengono corrette la maggioranza può approvarle in assemblea e il condomino dissenziente se vorrà impugnare la delibera potrà farlo a suo rischio perdendo sicuramente la causa.

A mio parere imbattersi in una causa civile per la rimozione dell' opera eseguita, se non crea di fatto danno al condominio, è una situazione tutta da valutare per l'impegno di tempo e denaro che una causa civile comporta rendendo poi la vita condominiale tesa e sicuramente riducendone la sua qualità.

Recentemente il condominio ha incaricato un tecnico per la redazione delle tabelle millesimali dello stabile. Effettuati gli opportuni rilievi, nelle tabelle finali il giardino di Tizio viene computato interamente (con i dovuti coefficienti di destinazione).Tuttavia, Tizio lamenta che il giardino debba essere considerato bene autonomo e dunque non debba essere ricompreso nel calcolo delle tabelle millesimali.
Infatti Tizio ha ragione, quel terreno acquisitato dall'area urbana non può far parte del condominio perchè è privato, per cui non può essere millesimato.
Una precisazione: la servitù sarebbe tra il condominio e la proprietà estranea ad esso acquistata da Tizio per accedere alla quale Tizio ha eliminato un muro condominiale. Ma un chiarimento: Tizio cosa ha eliminato per accedere a tale area? Nel disegno vi è un terrazzo che confina col terreno poi acquistato.

Tizio abita a piano terra. Per annettere le due proprietà ha abbattuto il muro del suo originario terrazzo/giardino che, però, costituiva anche muro perimetrale del condominio.

Tizio abita a piano terra. Per annettere le due proprietà ha abbattuto il muro del suo originario terrazzo/giardino che, però, costituiva anche muro perimetrale del condominio.

Il muro del suo terrazzo era semmai il parapetto dello stesso che non è condominiale: il muro perimetrale condominiale è costituito dal muro che delimita l'appartamento. Per cui a mio avviso nessun illecito

 

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Infatti Tizio ha ragione, quel terreno acquisitato dall'area urbana non può far parte del condominio perchè è privato, per cui non può essere millesimato.

Questa è una giusta osservazione !

Il muro del suo terrazzo era semmai il parapetto dello stesso che non è condominiale: il muro perimetrale condominiale è costituito dal muro che delimita l'appartamento. Per cui a mio avviso nessun illecito

Forse ho sbagliato io a definirlo terrazzo. Si tratta di un appartamento a piano terra con giardino. Avendo acquistato la proprietà confinante con il giardino il condomino ha abbattuto il muro.

Avrei bisogno di una precisazione.

Il muro delimitante il giardino (nel disegno definito terrazzo) di proprietà del condomino Tizio, abbattuto dallo stesso per unire le sue due proprietà (una esterna al condominio), può considerarsi con certezza muro perimetrale del condominio (e quindi il suo abbattimento richiedeva le preventive autorizzazioni di cui abbiamo parlato sopra)?

Cioè in che modo si comprende se questo muro, oltre al giardino, delimita anche il fabbricato, o se, al contrario, i "confini" del fabbricato debbano intendersi coincidenti con i muri portanti dell'edificio?

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lavv. dice:

Avrei bisogno di una precisazione.

Il muro delimitante il giardino (nel disegno definito terrazzo) di proprietà del condomino Tizio, abbattuto dallo stesso per unire le sue due proprietà (una esterna al condominio), può considerarsi con certezza muro perimetrale del condominio (e quindi il suo abbattimento richiedeva le preventive autorizzazioni di cui abbiamo parlato sopra)?

Cioè in che modo si comprende se questo muro, oltre al giardino, delimita anche il fabbricato, o se, al contrario, i "confini" del fabbricato debbano intendersi coincidenti con i muri portanti dell'edificio?

amche io sono interessato al medesimo argomento. vedo che il post è vecchio di 3 anni. si è capito poi come stavano le cose?

lavv. dice:

Stabile di 6 piani (due appartamenti per piano).

Gli appartamenti a piano terra (proprietari rispettivamente Tizio e Caio) dispongono di terrazzo/giardino su un lato.

A.jpg

Successivamente all’acquisto dell'appartamento, Tizio acquista un appezzamento di terra (che risultava al catasto fabbricati come area urbana) confinante con il lato del suo terrazzo e abbattendo il muro di separazione fonde i due beni (terrazzo dell'appartamento e terreno acquistato successivamente), facendo si che oggi il suo appartamento goda di un giardino abbastanza grande.N.B. Poiché confina con altre proprietà private, il giardino non dispone di un accesso esterno: ad esso si accede solo dall’appartamento di Tizio.

B.jpg

Recentemente il condominio ha incaricato un tecnico per la redazione delle tabelle millesimali dello stabile. Effettuati gli opportuni rilievi, nelle tabelle finali il giardino di Tizio viene computato interamente (con i dovuti coefficienti di destinazione).Tuttavia, Tizio lamenta che il giardino debba essere considerato bene autonomo e dunque non debba essere ricompreso nel calcolo delle tabelle millesimali.

 

Tenendo conto di quanto sostiene la Corte di Cassazione relativamente ai giardini [ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l'estensione, ampiezza, numero dei vani) che gli elementi estrinseci, (quali l'ubicazione, l'esposizione, l'altezza), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini in proprietà esclusiva di singoli condomini, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell'immobile»Cass. Civ., sez. II, 27 luglio 2007 n. 16644], quella di Tizio è un'osservazione corretta o meno?

 

Io ritengo che l’effettivo grado di utilizzazione e godimento di questo giardino consente di affermare con certezza che tra i due beni (appartamento e giardino) sussiste una stretta connessione reciproca da un punto di vista funzionale ed economico e che il giardino accresca il valore patrimoniale dell’appartamento.Pertanto, a mio modesto parere, ritengo che il tecnico incaricato dal condominio per la redazione delle tabelle abbia operato correttamente.

Secondo me ci sono due questioni differenti.

La prima è che essendo il muro di confine parte comune ex art 1117 cc Tizio necessitava di atto scritto che riportasse il consenso unanime dei condomini a pena di nullità dell'atto stesso.

La seconda questione è se il terreno possa rientrare nella definizione del nuovo valore millesimale e secondo me no, perché il valore proporzionale deve essere ragguagliato al valore dell'intero edificio condominiale, ma il giardino non fa parte dell'edificio condominiale e resta un'autonoma proprietà in capo a Tizio.

Fossi in voi farei un'azione per porre termine al possesso del muro di confine, che può essere proposta anche dal singolo condomino e tutti e due i problemi vengono risolti.

Jumpingjack dice:

amche io sono interessato al medesimo argomento. vedo che il post è vecchio di 3 anni. si è capito poi come stavano le cose?

Spero di averti risposto

Massi dice:

Secondo me ci sono due questioni differenti.

La prima è che essendo il muro di confine parte comune ex art 1117 cc Tizio necessitava di atto scritto che riportasse il consenso unanime dei condomini a pena di nullità dell'atto stesso.

La seconda questione è se il terreno possa rientrare nella definizione del nuovo valore millesimale e secondo me no, perché il valore proporzionale deve essere ragguagliato al valore dell'intero edificio condominiale, ma il giardino non fa parte dell'edificio condominiale e resta un'autonoma proprietà in capo a Tizio.

Fossi in voi farei un'azione per porre termine al possesso del muro di confine, che può essere proposta anche dal singolo condomino e tutti e due i problemi vengono risolti.

Spero di averti risposto

Interessante questione.

Non si potrebbe argomentare che il muro essendo sulla proprietà di Tizio è di proprietà di Tizio (a meno di titoli contrari) e quindi Tizio lo poteva liberamente abbattere?

Inoltre il terreno aggiuntivo entrerà o meno nel computo millesimale a seconda del fatto che ci sia stato o meno accorpamento catastale tra il giardino pertinenziale esistente e il nuovo terreno.

Modificato da condo77
condo77 dice:

Interessante questione.

Non si potrebbe argomentare che il muro essendo sulla proprietà di Tizio è di proprietà di Tizio (a meno di titoli contrari) e quindi Tizio lo poteva liberamente abbattere?

Inoltre il terreno aggiuntivo entrerà o meno nel computo millesimale a seconda del fatto che ci sia stato o meno accorpamento catastale tra il giardino pertinenziale esistente e il nuovo terreno.

La questione non è poter abbattere o meno il muro. Mi sono espresso parzialmente, hai ragione. La questione e quella di non creare una servitù con un'altra proprietà esterna al condominio

Massi dice:

La questione non è poter abbattere o meno il muro. Mi sono espresso parzialmente, hai ragione. La questione e quella di non creare una servitù con un'altra proprietà esterna al condominio

Mi pare le due questioni corrispondano: dato che entrambi i terreni sono dello stesso proprietario, non si crea nessuna servitù (sarebbe una servitù con sé stesso, cosa impossibile).

Jumpingjack dice:

amche io sono interessato al medesimo argomento. vedo che il post è vecchio di 3 anni. si è capito poi come stavano le cose?

Vedi, per favore non postare più argomenti dello stesso tipo. 

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