Appartenenza al condominio di un appartamento costruito prima della costituzione dello stesso

[dcottone]

Buongiorno a tutti, vorrei porre alla vostra attenzione il mio caso e capire se quello che sta succedendo nel condominio dove abito è normale oppure no.

 

Per farvi capire la situazione, però, devo spiegarvi la storia di questo condominio sin dalle sue origini.

 

Una decina di anni fa, l'ex proprietario del mio appartamento (di cui sono proprietario da circa 4 anni) abitava in una villa composta da piano terra, primo piano e mansarda attorniata da un grande giardino.

 

Un giorno decise di vendere ad un costruttore sia il giardino che il piano terra della villa per consentire la costruzione di un condominio a forma di L, che avrebbe circondato l'ex villa.

 

Egli rimase proprietario del primo piano e della relativa mansarda che hanno comunque un ingresso con una scala indipendente.

 

Con l'atto di compravendita del terreno e del piano terra alla società costruttrice, veniva costituita a favore del suo appartamento una servitù di passo pedonale per consentirgli l’accesso alla strada tramite l’apposito vialetto condominiale.

 

Terminata la costruzione del condominio, il costruttore fece preparare un regolamento condominiale che fu sempre richiamato negli atti di compravendita e che, secondo me, è un regolamento di tipo contrattuale, perchè ha, al suo interno dei "Patti Speciali" tra i quali uno che cita testualmente:

 

"L'unità posta al piano primo identificata con il subalterno xx non è parte integrante del condominio salvo per l'uso del cancello pedonale, videocitofono ed il piccolo vialetto condominiale per il raggiungimento della proprietà di
competenza dell'unità stessa"

 

In tutti gli atti notarili di compravendita degli appartamenti del nuovo condominio, oltre all'accettazione del suddetto regolamento condominiale è anche citata la servitù di passo pedonale nei confronti dell'appartamento di cui sopra.

 

Allegato al regolamento condominiale sono presenti 7 tabelle millesimali:
1    ) Tabella proprietà generale 
2    ) Tabella appartamenti palazzina 
2 bis) Tabella appartamenti villetta 
3    ) Tabella autorimesse 
4    ) Tabella ascensore scala 1 
5    ) Tabella ascensore scala 2 
6    ) Tabella centrale termica, pannelli solari e canne fumarie

 

Il mio appartamento compare solo nella tabella 1 con una riduzione dei millesimi del 60%, dovuta probabilmente al fatto che esso non è stato comprato dal costruttore, ma che essendo dentro le mura del condominio, partecipa solo a precise spese generali e partecipa alla manutenzione del vialetto condominiale, del videocitofono, del cancelletto d'ingresso, alle spese generali, etc.

 

Esso compare inoltre nella tabella 2 bis insieme agli altri due appartamenti sottostanti il mio che sono stati venduti al costruttore senza alcuna riduzione perché nel caso di spese relative solo alla palazzina, vi partecipa con circa i
600 millesimi.

 

Il sottoscritto è anche proprietario di un box costruito dal costruttore situato nella scala 1.

 

Dopo le prime riunioni di condominio, l'amministratore,all'insaputa dell'ex-proprietario e sollecitato da qualche condomino, decide di nominare un perito che stravolge completamente le tabelle originali del condominio nella seguente maniera:

 

1) Eliminazione della riduzione del 60% assegnata al mio appartamento; 
2) Inserimento del mio appartamento nella scala 1 (io non ho alcun contatto fisico con la suddetta scala ed ho delle scale di mia esclusiva proprietà) con la conseguenza che adesso mi vengono addebitate spese scale ed ascensore per scale ed
ascensori che non servono il mio appartamento per la dimensione dello stesso e non in relazione solo ai millesimi del box facente parte della scala 1.

 

Dopo questa lunga premessa, ma doverosa per capire il contesto, vorrei sapere se secondo voi:

 

1) Potevano l'amministratore e l'assemblea modificare il regolamento condominiale (secondo me contrattuale) senza avere i 1000 millesimi? 
2) E' possibile che mi vengano addebitate spese per un ascensore che non serve il mio
appartamento? 
3) E' possibile fare causa al condominio per nullità della delibera dell'assemblea dove era stata approvata la modifica alle tabelle
millesimali?

 

Considerando anche il fatto che comunque il mio appartamento esisteva prima della costruzione del condominio, cosa mi consigliate di fare?

 

Per chiarezza di informazione allego una piantina del condominio dove il mio appartamento è quello rosso, mentre le
scale 1 e 2 sono quelle verde e blue.

 

Grazie mille per i vostri consigli.
Daniele

[Esmeralda]

dcottone dice:

1) Potevano l'amministratore e l'assemblea modificare il regolamento condominiale (secondo me contrattuale) senza avere i 1000 millesimi? 

Se richiamato nei rogiti il regolamento è certamente contrattuale, pertanto per modificarlo era necessaria l'unanimità.

 

dcottone dice:

2) E' possibile che mi vengano addebitate spese per un ascensore che non serve il mio
appartamento? 

Direi di no.

 

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (Art. 1123 c.c.).

 

dcottone dice:

3) E' possibile fare causa al condominio per nullità della delibera dell'assemblea dove era stata approvata la modifica alle tabelle millesimali? 

Assolutamente si, una delibera nulla è impugnabile in ogni tempo.

 

[Claistron]

Un regolamento "contrattuale" con le nuove norme sul condominio può essere modificato anche a "maggioranza" (nuovo 1138), ciò è confermato anche da varie sentenze di Cassazione:

 

http://www.condomini.altervista.org/RegolContratt.htm

 

Il vostro è un "supercondominio" e quantomeno deve essere regolato dal 3° comma dell'art. 1123 del Codice Civile.

 

Attenzione alle spese di ascensore che devono essere opportunamente parametrate in base alla legge, trovi precisi riferimenti qui:

 

http://www.condomini.altervista.org/Ascensore.htm

 

Il consiglio quindi è di non impugnare in toto il regolamento modificato, visti i costi legali, periziali e  giudiziari che dovresti sopportare, senza contare l'obbligo della "mediazione obbligatoria" che ti costerebbe almeno 500€ non recuperabili, ma di obbligare l'amministratore ad attenersi alle norme del Codice relativamente alle spese di competenza di ogni singolo blocco del supercondominio.

 

 

[dcottone]

@Claistron penso che la maggioranza sia necessaria solo per le clausole aventi natura regolamentare, mentre per quelle aventi natura contrattuale, come i "patti speciali", sia necessario la maggioranza assoluta (1000 millesimi). 

Corretto?
 

[paul_cayard]

dcottone dice:

1) Potevano l'amministratore e l'assemblea modificare il regolamento condominiale (secondo me contrattuale) senza avere i 1000 millesimi? 
2) E' possibile che mi vengano addebitate spese per un ascensore che non serve il mio
appartamento? 
3) E' possibile fare causa al condominio per nullità della delibera dell'assemblea dove era stata approvata la modifica alle tabelle
millesimali?

1) no,servono 1000/1000

2) no, concorre a quelle spese la sola scala che lo utilizza

3) si, delibera nulla, impugnabile senzascadenze temporali

 

 

 

dcottone dice:

@Claistron penso che la maggioranza sia necessaria solo per le clausole aventi natura regolamentare, mentre per quelle aventi natura contrattuale, come i "patti speciali", sia necessario la maggioranza assoluta (1000 millesimi). 

Corretto?
 

sì,corretto.

 

siete comunque un supercondominio.

un condominio è la ex villa ora di proprietà di 2 distinti soggetti (condominio minimo)

l'altro è il condominio costruito dopo la costituzione del primo condominio (che è automatica alla prima vendita senza alcun atto).

i due hanno alcune parti in comune.

 

quindi un codice fiscale per il primo, un codice fiscale per il secondo, un codice fiscale per il super.

[Esmeralda]

dcottone dice:

@Claistron penso che la maggioranza sia necessaria solo per le clausole aventi natura regolamentare, mentre per quelle aventi natura contrattuale, come i "patti speciali", sia necessario la maggioranza assoluta (1000 millesimi). 

Corretto?

Esattamente. Pertanto, la delibera che stabilisce a maggioranza (anziché all'unanimità) una diversa ripartizione delle tabelle millesimali da quella pattuita originariamente dal regolamento contrattuale, deve considerarsi nulla.

[Claistron]

dcottone dice:

2) E' possibile che mi vengano addebitate spese per un ascensore che non serve il mio
appartamento? 

Qui non si tratta solo di voler modificare le tabelle millesimali, ma soprattutto di voler applicare capitoli di spesa a unità immobiliari cui non competono ai sensi del 3° comma del 1123.

 

Ho inserito sopra un link dove sono indicate molte Sentenze di Cassazione che ribadiscono la possibilità di modifica "a maggioranza" di un regolamento contrattuale, ad esempio:

 

Cass. seconda civile, sentenza n. 8216 del 20 aprile 2005 
Il regolamento di condominio c.d. contrattuale può contenere anche solo disposizioni di natura regolamentare (disciplinanti cioè l'uso delle parti comuni dell'edificio condominiale), dall'assemblea modificabili con la maggioranza dei consensi prescritta dall'art. 1136 cod. civ. 

 

(vedi l'intervento sugli usi e spese ascensore)
 

[Leonardo53]

Forse sfugge che qui non stiamo parlando di clausole regolamentari circa l'uso della cosa comune che, sebbene contenute in un regolamento contrattuale, possono essere modificate con la maggioranza del 2° comma art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi)

 

In questo caso specifico stiamo parlando di un riparto della spesa in deroga a quanto dispone una clausola contrattuale.

 

Per poter derogare un criterio di riparto, sia esso LEGALE (art. 1123 c.c. e seguenti), sia esso CONTRATTUALE (convenzione di cui parla il 1° comma dell'art. 1123 c.c.) è sempre necessaria l'unanimità di 1.000 millesimi.

Di questo ne abbiamo parlato centinaia di volte sul forum e basta fare una ricerca rapida usando la funzione "cerca" del sito per averne conferma.

 

A mio avviso, postare ripetutamente quel solito link pieno di sentenze (se la memoria non m'inganna, quel sito un tempo era stato anche bannato dal forum), crea maggiore confusione per i non addetti ai lavori che pongono domande specifiche.

Quel sito con un cumulo di sentenze mi sembra più uno di quei tanti siti di sentenze che si trovano con una semplice ricerca google.

Credo possa essere più utile incollare la singola sentenza che interessa piuttosto che linkare un "dizionario" dove andare a leggere un intero volume per vedere se c'è quello che interessa.