Patrimoniale da addebitate a Box auto scorporati dal corpo principale del Condominio

[sat6419]

Un saluto a tutti, sono uno dei tanti proprietari di immobile a cui capita d'incappare in situazioni poco chiare.

 

Il condominio dove risiedo è del 1957, ha un regolamento condominiale contrattuale e in base alle tabelle millesimali che sono 3 è così composto.

 

C'è una prima "tabella dove sono presenti tutti i millesimi degli appartamenti e negozi nonchè 4 garage sotto la proiezione dell'edificio, e parti comuni, tutto con subalterno 466a, totale 1000/1000

 

Staccato dall'edificio principale ci sono 5 box auto, 4 con 209/1000 e uno con 164/1000 totale 1000/1000 subalterno 466b

 

Sempre staccati dall'edificio ci sono altri due box di 500/1000 ognuno, totale 1000/1000 subalterno 466d

 

Io posseggo un appartamento con 29,01/1000 e uno dei due box da 500/1000

 

Il terreno su cui sono stati costruiti i due gruppi di garage è stato venduto a chi li ha costruiti e questi sono diventati proprietari esclusivi perché li hanno costruiti a proprie e separate spese.

 

Viene poi costituita tra le parti servitù di passo e di transito con veicoli di ogni specie a carico della porzione di area scoperta (corpo principale sub 466a) compresa tra il fabbricato principale ed i garage per accedere ai garage stessi dalla pubblica via.

 

Secondo voi, o meglio, secondo la giurisprudenza attuale nelle spese patrimoniali del condominio si devono conteggiare solo i 29,01/1000 dell'appartamento o si devono aggiungere anche i 500/1000 del box?

 

Fino ad ora sono stati conteggiati i 29,01/1000 + 5/1000 ma questi ultimi essendo staccati dall'edificio principale hanno una copertura propria non dovrebbero essere esclusi dalla patrimoniale del condominio?

[G.Ago]

"Secondo voi, o meglio, secondo la giurisprudenza attuale nelle spese patrimoniali del condominio si devono conteggiare solo i 29,01/1000 dell'appartamento o si devono aggiungere anche i 500/1000 del box?"

Se per spese patrimoniali intendi le spese di competenza di tutte le unità immobiliari facenti parte del condominio, la risposta è positiva: partecipano anche i proprietari dei box ma non coi millesimi desumibili dalla tabella box come da te indicato (5/1000 o 500/1000 ?) ma con quelli della tabella generale di proprietà.

"Fino ad ora sono stati conteggiati i 29,01/1000 + 5/1000 ma questi ultimi essendo staccati dall'edificio principale hanno una copertura propria non dovrebbero essere esclusi dalla patrimoniale del condominio?"

Se le costruzioni cui appartengono i box sono separate dall’edificio condominiale le spese relative alla manutenzione delle suddette costruzioni, comprese le coperture, saranno ripartite fra i soli proprietari dei box utilizzando le relative tabelle di proprietà separata (art. 1123, terzo comma).

 

Quanto detto vale se non in contrasto con quanto prescrive il regolamento condominiale.

[sat6419]

Se per spese patrimoniali intendi le spese di competenza di tutte le unità immobiliari facenti parte del condominio, la risposta è positiva: partecipano anche i proprietari dei box ma non coi millesimi desumibili dalla tabella box come da te indicato (5/1000 o 500/1000 ?) ma con quelli della tabella generale di proprietà.

Grazie per la risposta, per spese patrimoniali s'intende:

 

Compenso Amministratore

Assicurazione fabbricato

Spese postali, cancelleria e fotocopie

Spese banca

Interessi bancari

Compilazione Quadro AC/UNICO

Compilazione C.U. Fornitori

Manutenzione fabbricato

Affitto locale Assemblea

Imposte e tasse comunali

ICI/IMU tassa su beni condominiali

Redazione Mod.770 invio C.U. telematico consulente

Potatura Cedro

 

Se non ho capito male devono essermi addebitate le spese per i soli 29,01/1000 esatto?

[G.Ago]

Alle spese generali da te indicate, partecipano anche i proprietari dei box in base ai millesimi attribuiti nella tabella generale di proprietà (la prima tabella che hai indicato nel porre il quesito).

Pertanto la tua partecipazione alle spese “patrimoniali” avviene per millesimi (29,01 + m/m box).

[sat6419]

Da noi ci sono tre tabelle, il mio box risulta essere di 500/1000.

 

Ia tabella dove sono presenti tutti i millesimi degli appartamenti e negozi e solamente i 4 garage sotto la proiezione dell'edificio, e parti comuni, tutto con subalterno 466a, totale 1000/1000

 

IIa tabella, staccati dall'edificio principale ci sono 5 box auto, 4 con 209/1000 e uno con 164/1000 totale 1000/1000 subalterno 466b

 

IIIa tabella sempre staccati dall'edificio ci sono altri due box di 500/1000 ognuno, totale 1000/1000 subalterno 466d (uno dei due è il mio)

 

Dovrò mica pagare si 529,01/3000

[G.Ago]

In base agli ultimi chiarimenti forniti, le costruzioni in cui sono realizzati i 5 e 2 box non fanno parte del condominio con sub 466a; infatti, contrariamente a quanto ipotizzato leggendo il quesito iniziale, i suddetti box non compaiono nella prima tabella generale di proprietà menzionata.

Pertanto, non essendo proprietario di box nel suddetto condominio, parteciperai alle spese elencare solo coi millesimi assegnati all’abitazione (29,01).

Ti consiglio, comunque, di consultare il regolamento contrattuale, che sicuramente elencherà le parti comuni e i criteri di ripartizione delle spese condominiali, che possono derogare ai criteri legali.

[sat6419]

Mi pare di capire esserci un qui pro quo.

 

La tabella è una ma è così scritta:

 

sub 466a

App 1

App 2

App 3

 

fino a

 

App 32

 

Gar 1

Gar 2

Gar 3

Gar 4

Tot 1000/1000

 

Sub 466b

Gar 1 164/1000

Gar 2 209/1000

Gar 3 209/1000

Gar 4 209/1000

Gar 5 209/1000

Tot 1000/1000

 

Sub 466 d

Gar 1 500/1000

Gar 2 500/1000

Tot 1000/1000

 

L'amministrazione sostiene leggendo sul regolamento che la tabella è una sola e quindi nel caso vengano rifatte le facciate o qualsiasi altro lavoro che riguarda l'edificio principale (a parte scale, ascensori e riscaldamento che hanno una loro tabella) rientra tutto nella patrimoniale e quindi rientrano anche i millesimi dei garage esterni all'edificio principale (sub 466a).

 

E' corretto?

[G.Ago]

La tabella unica riportata nel post #7 è l’insieme di tre differenti tabelle: la prima si riferisce alle unità immobiliari dell’edificio (sub 466a), le altre ai due gruppi di garage esterni al fabbricato (sub ,466b /466d), da utilizzare per la ripartizione delle spese di competenza delle sole unità immobiliari dell’edificio, e dei garage con sub 466b e 466d, rispettivamente.

Se il tuo amministratore afferma che il regolamento condominiale contrattuale stabilisce che la ripartizione delle spese denominate patrimoniali debba essere ripartita in millesimi di proprietà generale fra tutte le unità immobiliari e fra queste include i garage esterni al fabbricato, parteciperai alle suddette spese sia come proprietario di abitazione, sia come proprietario di box esterno all’edificio condominiale, altrimenti confermo quanto detto nel post #6.

Pertanto, deve esistere una tabella generale di proprietà in cui sono elencate singolarmente tutte le unità immobiliari facenti parte del condominio coi relativi millesimi, compresi i garage esterni.