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GIANCARLO C

Creazione di condominio parziale

sono un amministratore di condominio e mi rivolgo a voi per avere una informativa sulla possibilità di risolvere il quesito che vi vado a spiegare.

Sono in contatto con alcuni condomini di un Complesso residenziale composto da 4 corpi di scala, 6 piani interrati adibiti a garage, e il giardino condominiale.

I corpi scala A e B, sono serviti da un medesimo accesso dalla strada, mentre gli altri due corpi hanno ciascuno il proprio.

In comune hanno i garage di cui prima e il giardino condominiale.

Alcuni condomini vorrebbero sostituire l'amministratore in carica, ma solo nell'ultima assemblea sono riusciti a non confermare l'attuale amministratore poiché su 570 millesimi presenti, per la sua conferma ha ricevuto solo 280 dei millesimi presenti: pertanto non è stata confermata, ma non si è riusciti ad avere i 501 millesimi per sostituirla. Cosa si può fare in questo caso?

Però stante la situazione di impasse alcuni condomini dei corpi A e B mi chiedono se sia possibile, per gli stessi corpi scala A e B, separarsi dal COMPLESSO RESIDENZIALE, diventando Condominio parziale ed avere un proprio codice fiscale ed un proprio amministratore.

Ho cercato di informarmi e, leggendo qui e là, mi sembra di avere capito che i condomini dei corpi A e B possono autoconvocarsi in assemblea di Condominio parziale, eleggere un proprio amministratore ed aprire un loro codice fiscale senza dover per forza passare dall'assemblea generale.

In questo caso avrebbero da partecipare a due assemblee, quello del loro Condominio parziale, e quella del resto del condominio dove intervengono per le spese comuni (garage e giardino)

In questo caso l'amministratore del complesso generale mantiene le stesse prerogative (es compenso) oppure dovrà/potrà adeguarle alla nuova situazione.

Potete aiutarmi ad avere le idee un pò più chiare al fine di consigliare per il meglio i condomini che mi hanno chiesto di aiutarli?.

sono un amministratore di condominio e mi rivolgo a voi per avere una informativa sulla possibilità di risolvere il quesito che vi vado a spiegare.

Sono in contatto con alcuni condomini di un Complesso residenziale composto da 4 corpi di scala, 6 piani interrati adibiti a garage, e il giardino condominiale.

I corpi scala A e B, sono serviti da un medesimo accesso dalla strada, mentre gli altri due corpi hanno ciascuno il proprio.

In comune hanno i garage di cui prima e il giardino condominiale.

Alcuni condomini vorrebbero sostituire l'amministratore in carica, ma solo nell'ultima assemblea sono riusciti a non confermare l'attuale amministratore poiché su 570 millesimi presenti, per la sua conferma ha ricevuto solo 280 dei millesimi presenti: pertanto non è stata confermata, ma non si è riusciti ad avere i 501 millesimi per sostituirla. Cosa si può fare in questo caso?

Però stante la situazione di impasse alcuni condomini dei corpi A e B mi chiedono se sia possibile, per gli stessi corpi scala A e B, separarsi dal COMPLESSO RESIDENZIALE, diventando Condominio parziale ed avere un proprio codice fiscale ed un proprio amministratore.

Ho cercato di informarmi e, leggendo qui e là, mi sembra di avere capito che i condomini dei corpi A e B possono autoconvocarsi in assemblea di Condominio parziale, eleggere un proprio amministratore ed aprire un loro codice fiscale senza dover per forza passare dall'assemblea generale.

In questo caso avrebbero da partecipare a due assemblee, quello del loro Condominio parziale, e quella del resto del condominio dove intervengono per le spese comuni (garage e giardino)

In questo caso l'amministratore del complesso generale mantiene le stesse prerogative (es compenso) oppure dovrà/potrà adeguarle alla nuova situazione.

Potete aiutarmi ad avere le idee un pò più chiare al fine di consigliare per il meglio i condomini che mi hanno chiesto di aiutarli?.

se i fabbricati A e B si separano, diventano un condominio (non parziale) con un proprio c.f.

 

avranno in comune solo il medesimo accesso dalla strada a cui parteciperanno entrambi, ma ogni fabbricato è (già adesso) un condominio parziale all'interno del condominio unico (due fabbricati poi, ora 4).

 

dato che però ci sono altre aree comuni a tutti, si deve creare il supercondominio (uno è A e B con proprio cf e l'altro sarà credo C e D con proprio cf) con un amministratiore avendo comunque parti comuni a tutti.

Data la situazione condominio costituito da edifici A, B, C e D aventi entrambi in comune i garage ed il giardino, se A e B si staccano e creano un unico condominio con proprio codice fiscale, amministratore e conto corrente, di fatto anche C e D devono decidere se unirsi in un secondo unico condominio con altrettanto codice fiscale, amministratore e conto corrente o divenire due singoli condomini.

 

Per la gestione delle parti comuni ad entrambi gli edifici (supercondominio) serve un ulteriore codice fiscale, amministratore e conto corrente.

 

Per cui le opzioni sono

 

Condominio A e B

Condominio C e D

Supercondominio delle parti comuni ad A, B, C e D

 

Condominio A e B

Condominio C

Condominio D

Supercondominio delle parti comuni ad A, B, C e D

 

Situazione inalterata

Condominio A, B, C e D con relative parti comuni

Perfetto. Per questo sono a posto.

 

Siccome non si parla di sciogliere l'attuale condominio esistente (corpo A, B, C, D e parti comuni) ma solo di una separazione di due scale dall'attuale condominio, al fine di ratificare questa separazione ho letto che è sufficiente l'autoconvocazione dei condomini delle scale A e B che decideranno la separazione con le maggioranze necessarie (501 millesimi dei millesimi complessivi delle scale A e B) senza dover passare dalla convocazione dell'intero Complesso residenziale. Potete confermarmi questo?

 

Una volta effettuata la separazione saranno inviate all'amministratore le comunicazioni relative oltre a richiedere tutta la documentazione degli stabili in questione.

Nel caso della separazione l'amministratore attuale (che amministra tutte le scale e il supercondominio) dovrà ridurre il suo compenso dato che il complesso è ridotto rispetto alla sua nomina?

Perfetto. Per questo sono a posto.

 

Per ratificare la separazione ho letto che è sufficiente l'autoconvocazione dei condomini delle scale A e B che decideranno la separazione con le maggioranze necessarie (501 millesimi) senza dover passare dalla convocazione dell'intero Complesso residenziale.

 

Una volta effettuata la separazione saranno inviate all'amministratore le comunicazioni relative oltre a richiedere tutta la documentazione degli stabili in questione.

Nel caso della separazione l'amministratore attuale (che amministra tutte le scale e il supercondominio) dovrà ridurre il suo compenso dato che il complesso è ridotto rispetto alla sua nomina?

Mi sorge un dubbio.

Quando parli di 4 "corpi di scala" intendi 4 corpi di fabbrica (4 edifici staccati tra loro) oppure intendi 4 scale in un unico edificio?

O ancora, sono due corpi di fabbrica (edifici) ognuno dei quali ha 2 scale?

Perfetto. Per questo sono a posto.

 

Per ratificare la separazione ho letto che è sufficiente l'autoconvocazione dei condomini delle scale A e B che decideranno la separazione con le maggioranze necessarie (501 millesimi) senza dover passare dalla convocazione dell'intero Complesso residenziale.

 

Una volta effettuata la separazione saranno inviate all'amministratore le comunicazioni relative oltre a richiedere tutta la documentazione degli stabili in questione.

Nel caso della separazione l'amministratore attuale (che amministra tutte le scale e il supercondominio) dovrà ridurre il suo compenso dato che il complesso è ridotto rispetto alla sua nomina?

Art. 61 disposizioni di attuazione del codice civile

I. Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

II. Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'articolo 1136 del codice, o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.

 

Art. 1136 codice civile secondo comma

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio

 

(500 millesimi, non 501)

 

Art. 62 disposizioni di attuazione del codice civile

I. La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'articolo 1117 del codice.

II. Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'articolo 1136 del codice stesso. (numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio)

 

All'assemblea devono essere convocati tutti i condòmini del condominio originario e tutti hanno diritto di voto.

Mi sorge un dubbio.

Quando parli di 4 "corpi di scala" intendi 4 corpi di fabbrica (4 edifici staccati tra loro) oppure intendi 4 scale in un unico edificio?

O ancora, sono due corpi di fabbrica (edifici) ognuno dei quali ha 2 scale?

Sono 4 scale non fisicamente staccate tra loro ma ciascuna indipendente.

I corpi A+B hanno un loro ingresso comune mentre C e D ciascuno ha il proprio

 

- - - Aggiornato - - -

 

Art. 61 disposizioni di attuazione del codice civile

I. Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

II. Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'articolo 1136 del codice, o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.

 

Art. 1136 codice civile secondo comma

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio

 

(500 millesimi, non 501)

 

Art. 62 disposizioni di attuazione del codice civile

I. La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'articolo 1117 del codice.

II. Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'articolo 1136 del codice stesso. (numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio)

 

All'assemblea devono essere convocati tutti i condòmini del condominio originario e tutti hanno diritto di voto.

Questo l'avevo letto e conoscevo ovviamente.

Il motivo del contendere è proprio qui: i corpi A e B non intendono sciogliere il condominio ma solo separarsi lasciando tutto il resto del condominio così come è (corpo c+d+spazi comuni

No Giancarlo. L'art. 61 dacc stabilisce che la separazione debba essere deliberata in prima battuta dall'assemblea dell'attuale condominio (A,B,C, e D) con le maggioranze del secondo comma dell'art. 1136 cc.

Nel caso in cui non si giunga ad una delibera favorevole, il secondo comma dell'art. 61 dacc stabilisce che lo scioglimento possa anche essere disposto dall'autorità giudiziaria su richiesta di almeno 1/3 dei condòmini di quella parte di condominio che richiede la separazione.

No Giancarlo. L'art. 61 dacc stabilisce che la separazione debba essere deliberata in prima battuta dall'assemblea dell'attuale condominio (A,B,C, e D) con le maggioranze del secondo comma dell'art. 1136 cc.

Nel caso in cui non si giunga ad una delibera favorevole, il secondo comma dell'art. 61 dacc stabilisce che lo scioglimento possa anche essere disposto dall'autorità giudiziaria su richiesta di almeno 1/3 dei condòmini di quella parte di condominio che richiede la separazione.

Ma l'articolo 61 parla di scioglimento non di separazione.

Ma l'articolo 61 parla di scioglimento non di separazione.

infatti si scioglie il condominio attuale e si costituiscono condomini separati

Nel caso della separazione l'amministratore attuale (che amministra tutte le scale e il supercondominio) dovrà ridurre il suo compenso dato che il complesso è ridotto rispetto alla sua nomina?

L'amministratore attuale è amministratore del condominio originario, con lo scioglimento, viene a determinarsi la situazione di condomini senza amministratore ed in presenza di parti comuni ad entrambi i condomini, anche di supercondominio senza amministratore.

Per cui, da parte mia, nella medesima assemblea sarebbe meglio fissare da subito le nuove riunioni con all'ordine del giorno la nomina dell'amministratore, in caso contrario, mancando l'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può esser convocata a iniziativa di ciascun condomino.

 

E' evidente che gestire lo scioglimento di un condominio, non è cosa facile e l'amministratore del condominio originario, non è automaticamente amministratore delle realtà che vengono a crearsi.

Sono 4 scale non fisicamente staccate tra loro ma ciascuna indipendente...

Se le 4 scale non sono fisicamente staccate vuol dire che hanno lo stesso tetto comune.

Hanno anche lo stesso contatore ENEL?

Hanno la stessa autoclave per l'impianto idrico?

 

Inoltre, semmai fosse possibile, con il distacco di un condominio dovranno costituirsi automaticamente ALMENO 3 condominii:

A+B un condominio

C+D un condominio

A+B+C+D un supercondominio per le parti comuni.

 

Non può esistere un condominio C+D+parti comuni ABCD

Ma l'articolo 61 parla di scioglimento non di separazione.

Certo. Ma il termine scioglimento implica una successiva costituzione in condominio separato (per la verità, come minimo due: il condomionio nuovo e il supercondominio che racchiude sia quello nuovo che il rimanente del vecchio).

Certo. Ma il termine scioglimento implica una successiva costituzione in condominio separato (per la verità, come minimo due: il condomionio nuovo e il supercondominio che racchiude sia quello nuovo che il rimanente del vecchio).

In realtà il supercondominio è relativo esclusivamente alle parti comuni ad entrambi i condomini, se un edificio si distacca, anche l'altro diviene condominio a sé stante e si avrà un terzo condominio nella qualità di supercondominio.

In realtà il supercondominio è relativo esclusivamente alle parti comuni ad entrambi i condomini, se un edificio si distacca, anche l'altro diviene condominio a sé stante e si avrò un terzo condominio nella qualità di supercondominio.

Sì certo ... ma il vecchio condominio mantiene il suo c.f. originario. In totale saranno tre condomini, ma quelli nuovi ... soltanto due (un condominio e un supercondominio solo per le parti comuni ... come ho detto nel post. #13).

Sì certo ... ma il vecchio condominio mantiene il suo c.f. originario. In totale saranno tre condomini, ma quelli nuovi ... soltanto due (un condominio e un supercondominio solo per le parti comuni ... come ho detto nel post. #13).

Ok allora ho frainteso la tua risposta.

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