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Niki_

Assemblea generale approva riparto quote risarcimento danni causati da bene in condominio parziale

Descrivo nel modo più chiaro e conciso possibile una situazione estremamente complessa.

Anni or sono si verificarono infiltrazioni in un locale posto al pian terreno. Il proprietario conclude "apparentemente" una transazione con il condominio e vengono chiamati a rispondere dei danni i soli comproprietari della colonna da cui si era verificata l'infiltrazione. All'epoca della prima "denuncia" al condominio di tali infiltrazioni io ero comproprietario solo per 1/2 dell'immobile ricompreso nella colonna chiamata a risarcire il relativo danno. Mi sono quindi rifiutato di pagare l'intera quota imputatami per intero offrendomi sin da subito di pagarne la metà.

In sede di assemblea ordinaria e generale l'allora amministratore del condominio distingue il riparto delle spese facenti capo a tutti i condomini dal riparto delle quote di risarcimento danni. Il problema deriva dal fatto che alla discussione ed all'approvazione di tale riparto hanno partecipato condomini che nulla avevano a che fare con la colonna oggetto di condominio parziale.

Paradossalmente tali soggetti hanno deciso su come ripartire le quote di risarcimento che altri (i comproprietari del bene in condominio parziale) avrebbero dovuto corrispondere ad un terzo (il condomino danneggiato).

Tale delibera non è mai stata impugnata entro i canonici 30 gg perché ero all'estero (solo leggendola aposteriori mi era venuto il dubbio che fosse annullabile).

Nel frattempo l'amministratore è cambiato. Io ho acquisito la piena proprietà dell'immobile ma ho continuato a rispondere che avrei pagato solo la metà dei danni quantificati giacché trattandosi di obbligazioni extracontrattuali da violazione di obblighi di custodia e non certo di obbligazioni propter rem che seguono la cosa, come di recente statuito dalle stessa cassazione a sezioni unite, il restante 50% avrebbe dovuto essere corrisposto da chi era proprietario per l'altra metà al momento della causazione del danno.

Il nuovo amministratore pensa bene di fare di tutta l'erba un fascio, unisce crediti da risarcimento danni a spese condominiali, qualifica il tutto come contributi condominiali fa approvare il rendiconto consuntivo dell'anno successivo mi trova moroso di poco più di 200 euro e partono decreto ingiuntivo ex art. 63 disp att cpc e precetto.

 

La domanda da un milione di dollari è la seguente:

la delibera con cui l'assemblea generale, e quindi condomini estranei al condominio parziale, approva il riparto delle quote di risarcimento dei danni, di competenza esclusiva dell'assemblea parziale, è nulla o annullabile?

Può dirsi integrato il requisito di nullità costituito dall'incompetenza in materia dell'assemblea, sia pur intesa come generale?

Va da sè che se è annullabile i termini per impugnarla son scaduti da un pezzo.

 

Grazie a chiunque vorrà darmi lumi in proposito.

A mio giudizio la delibera in questione è annullabile e non "nulla". Sebbene a prima vista possa sembrare che violi i diritti del singolo attribuendo quote non dovute, ci sono diversi elementi che mi portano ad ipotizzare la mera annullabilità:

 

1) la ripartizione delle spese viene effettuata per millesimi, quindi per unità immobiliare e non per comproprietari. Ne consegue che la ripartizione del risarcimento in capo all'unità immobiliare del richiedente è corretta;

2) pur essendo stata approvata da una parte di condòmini che nulla c'entravano con il risarcimento, ciò non ha comportato alcun aggravio di spesa per nessuno dei condòmini interessati e quindi non ha inciso sui loro diritti;

3) Considerando validi solamente i voti dei condòmini interessati dal risarcimento, la delibera ha raggiunto comunque il quorum di approvazione? Se la risposta è positiva, l'approvazione degli altri non ha "inquinato" in nessun modo la volontà dei comunisti .

 

Quel che mi domando, piuttosto, è per quale motivo tu non abbia impugnato la delibera dopo esserne venuto a conoscenza, ovvero al rientro dalla tua trasferta (prova inoppugnabile). Hai avuto 30 giorni di tempo per farlo.

Ti ringrazio Bilbetto per la pronta risposta. Ti rispondo nell'ordine da te utilizzato.

1) Se fosse come dici tu una volta imputata la quota di risarcimento ad un'unità immobiliare si sarebbe trattato di una questione interna ai comproprietari, ma che succede se uno dei due, come si è verificato, rifiuta di pagare? Ribadisco che fin da subito mi sono offerto di pagare la mia metà ma l'altro comproprietario non ne ha mai voluto sapere. Va precisato che l'approvazione del riparto quote risarcimento è successiva di 3 anni all'acquisizione integrale della proprietà dell'immobile in questione da parte mia e di 7 anni alla prima denuncia di infiltrazioni. L'approvazione del consuntivo sulla base del quel sono stati emessi d.i. e precetto è successiva di 9 anni alla prima denuncia infiltrazioni. In sostanza viene addebitato al 100% a me il risarcimento del danno verificatosi 3 anni prima che io fossi al 100% proprietario dell'immobile.

2) come ho solo accennato inizialmente la questione è assai più complessa. La ripartizione delle quote di risarcimento è stata effettuata utilizzando le tabelle millesimali del condominio generale, senza operare il ricalcolo al mille che la cassazione impone, ossia prendendo solo le unità immobiliari dei comproprietari del bene in condominio parziale attribuendo a tutte commplessivamente 1000/millesimi ed effettuando il ricalcolo (scusa il linguaggio da profano ne capisco di d.i. precetto ecc. ma poco di condominio).

Ossia sono state prese le tabelle millesimali del condominio generale ed in base a quelle è stata divisa la somma del risarcimento (non si capisce bene se già corrisposto o ancora da corrispondere per la mia parte). Per farti capire meglio la somma dei millesimali indicati nell'approvazione del riparto non fa mille anzi non arriva neppure a 250/1000. In corrispondenza dei nominativi degli altri condomini non comproprietari del bene in condominio parziale compare "-". Va aggiunto che solo alcuni dei comproprietari del bene in condominio parziale erano presenti al momento dell'approvazione del riparto delle quote di risarcimento e la maggioranza dei votanti era costituita da condomini che nulla avevano a che fare con il bene in condominio parziale cui era stata ascritta la responsabilità per il danno da infiltrazioni. In estrema sintesi in caso di condominio parziale vengono completamente modificati quorum costitutivi e deliberativi. Se cercate trovate tonnellate di giurisprudenza in proposito.

3) alla luce di quanto ti ho esposto sub 2 ti chiedo di spiegarmi, per cortesia,

- quale dovrebbe essere il c.d. quorum di approvazione (in maniera tale che possa controllare)

- come si fa a stabilire a posteriori (un'idea su cosa dovrebbe essere il quorum cui tu fai cenno ce l'ho ma vorrei vostra conferma) se tale quorum sia stato raggiunto o meno visto che il piano di riparto quote risarcimento del danno si è basato sulle tabelle millesimali del condominio generale anziché su quelle del condominio parziale.

 

Aggiungo un dubbio residuale

4) A vostra opinione possono essere qualificati contributi condominiali (ossia obbligazioni del singolo condomino nei confronti della collettività dei condomini) le quote di risarcimento del danno cui un singolo condomino è obbligato non nei confronti della collettività dei condomini bensì nei confronti di un terzo?

Il dubbio mi è venuto perché le spese condominiali di un condominio parziale di cui al 1123.3 c.c. sono obbligazioni contrattuali propter rem mentre le quote di risarcimento del danno sono obbligazioni extracontrattuali di natura personale (Cassazione, Sezioni Unite sentenza n. 9449 del 2016). In ultima analisi è legittimo l'operato dell'amministratore che sommi obbligazioni contrattuali propter rem (spese condominiali) a obbligazioni extracontrattuali di natura personale in un consuntivo in modo tale da far risultare anche queste ultime propter rem? Di qui forse capisci perché i dubbi di cui al punto 1. Se non sono propter rem le obbligazioni non seguono la cosa, ovvero nel caso di specie la metà della cosa, ma restano in capo a chi aveva metà della proprietà dell'immobile al momento della causazione del danno.

 

Quanto al tuo rilievo sul perché non abbia impugnato la delibera entro 30 giorni, dai primi anni 90 del secolo scorso tutta la giurisprudenza è concorde sul fatto che i condomini estranei al condominio parziale non possono neppure partecipare alla discussione avente ad oggetto la gestione e l'eventuale ripartizione spese di un bene in condominio parziale, come è invece accaduto, né influire in alcun modo sulla formazione della volontà dell'organo collegiale. Ho subito pensato a nullità salvo poi, molto tempo dopo, farmi venire il dubbio che la delibera stessa potesse essere annullabile.

 

Per inciso prima di incaricare un costosissimo avvocato per una eventuale opposizione a d.i., quasi sicuramente scritta a casaccio, visto che con il meccanismo del 63 disp att cc saltano, di fatto, i 40 giorni canonici per l'opposizione e si hanno solo 10 giorni prima di esecuzione forzata, ho preferito chiedere su questo forum dove postano i più competenti in materia. Chiedo venia.

 

Un sentito grazie a chiunque potrà darmi delucidazioni in merito.

Per maggiore chiarezza sui punti 2 e 3

I condomini estranei, che non siano comproprietari del bene in condominio parziale, non hanno mai diritto di voto nell'assemblea parziale e l'assemblea generale ha competenza solo per cio' che concerne la gestione delle cose comuni a tutti i condomini.

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