#1 Inviato 11 Febbraio, 2019 Salve, due anni fa ho effettuato una ristrutturazione del mio appartamento (piano terzo, stabile di 4 piani e 20 condomini) acquistato alcuni mesi prima. La ristrutturazione ha riguardato anche la sostituzione in toto di 3 colonne di scarico comuni a 4 appartamenti (tutti e 4 sono collegati e ne usufruiscono). Durante la ristrutturazione l'amministratore mi disse a voce che la prassi era che il condominio concorresse alla spesa delle colonne di scarico con una quota fissa di 1000 euro circa. Il resto della spesa era a carico del condomino che sosteneva i lavori (nel mio caso la quota era di circa 1300 euro). Tale quota condominiale veniva poi ripartita tra tutti i restanti 19 proprietari. All'assemblea dello scorso anno viene invece fatto notare da alcuni condomini che la quota, in accordo con l'articolo 1123 del codice civile, deve essere pagata solo dai proprietari che usufruiscono della colonna di scarico. Quindi viene richiesto che la quota sia conguagliata in fase di bilancio. Non viene però specificato, e quindi pareva sottinteso, che la quota fosse a carico dei 3 rimanenti proprietari (io avevo già pagato la mia parte con il grosso della spesa). Di ciò mi diede conferma, purtroppo sempre a voce, l'amministratore. Nel verbale di assemblea e nel riassunto spese non mi era infatti stato aggiunto nessun costo a riguardo. Il problema è sorto oggi quando è arrivato il preventivo di bilancio 2019 in cui risulta che: - questa quota di 1000 euro non è ancora stata pagata da nessuno. Per un motivo che ignoro non è stata caricata nel corso delle spese del 2018. Quindi nessuno dei 3 proprietari aveva questa voce nelle spese per il 2018. - la quota risulta essere ora ripartita tra TUTTI e 4 noi proprietari. Quindi, oltre alla mia congrua quota già pagata, mi trovo ora da pagare ulteriori 250 euro. Ho contattato l'amministratore che non mi ha saputo rispondere con precisione e ha un po' scaricato la colpa sui condomini che hanno sollevato la questione della ripartizione e avrebbero quindi fatto "decadere" la prassi. Mi ha detto però che posso far presente la cosa all'imminente riunione condominiale (e, sottinteso, vediamo come va....). Preciso comunque che sono in possesso dei preventivi e fatture di idraulico e muratore che attestano quanto ho pagato per le colonne. Sono anche in possesso delle fatture fatte al condominio per la quota dei 1000 euro (di fatto ero io stesso l'intermediario tra lo studio dell'amministratore e il muratore/idraulico). A questo si aggiungono chiaramente tutte le carte, autorizzazioni e avvisi ai condomini (firmati dall'amministratore) per lo svolgimento dei lavori di manutenzione straordinaria/ordinaria di cui tutti erano a conoscenza. Le mie domande sono: - è corretto che io mi rifiuti di pagare i 250 euro aggiuntivi? Altro piccolo appunto: ormai non li potrei nemmeno più portare in detrazione. - se la risposta è sì, come mi devo comportare e quali motivazioni posso portare in assemblea per far valere le mie ragioni? - quale sarebbe la soluzione corretta per sbrogliare la situazione? Chi paga cosa? Può essere che, se dimostrata, la prassi condominiale possa essere mantenuta anche a fronte di una divergenza con il codice civile? - in ultimo, dato che mancherebbe solo da rifare la parte di colonna al primo piano, se ora si decidesse di ripartire i 1000 euro tra i 3 proprietari, sarebbe il caso di procedere con un accordo scritto con il proprietario al primo piano così che accetti di mantenere tale suddivisione anche quando sarà lui a rifare la sua parte di colonna? Perchè non vorrei che, quando toccherà a lui, si appellasse al codice civile per farci pagare l'intera somma diviso 4. Grazie. Cordialmente, A.
#2 Inviato 11 Febbraio, 2019 La ripartizione è quanto stabilito dal codice civile. Eventuali deroghe possono essere adottate all'unanimità degli interessati (quindi se volete ripartire su tutto il condominio 1000/1000, se invece vi accordate fra voi 4 serve l'unanimità fra voi 4) 1
#3 Inviato 11 Febbraio, 2019 L’errore, a mio modesto parere è ab origine. Doveva essere ben chiaro fin da subito ciò che dell’intervento era di pertinenza condominiale (colonna verticale) e ciò che era di pertinenza esclusivamente privata (snodo e condotta orizzontale). La spesa per la parte condominiale (ex art. 1123 cc comma 3 “condominio parziale”) doveva essere deliberata in assemblea, col voto dei soli interessati, ripartendo il costo tra i soli condòmini allacciati alla colonna, utilizzando la tabella di proprietà generale. La parte privata era invece totalmente a tuo carico. Avendo ripartito la spesa in modo del tutto arbitrario dovrete risolvere la questione in assemblea sperando di trovare un accordo che non induca ad agire per vie legali. Quindi per rispondere alle tue domande: - assolutamente no; - puoi provare a perorare la tua causa ed ottenere una particolare ripartizione in accordo con gli interessati; - l’unica ripartizione possibile è il criterio legale (art. 1123 cc) salvo diversa convenzione da deliberare all’unanimità dei partecipanti al condominio; - qualsiasi altro intervento sulla colonna (parte condominiale) dovrà essere ripartita per millesimi di proprietà tra tutti coloro che sono allacciati. 3
#4 Inviato 11 Febbraio, 2019 bilbetto dice: L’errore, a mio modesto parere è ab origine. Doveva essere ben chiaro fin da subito ciò che dell’intervento era di pertinenza condominiale (colonna verticale) e ciò che era di pertinenza esclusivamente privata (snodo e condotta orizzontale). La spesa per la parte condominiale (ex art. 1123 cc comma 3 “condominio parziale”) doveva essere deliberata in assemblea, col voto dei soli interessati, ripartendo il costo tra i soli condòmini allacciati alla colonna, utilizzando la tabella di proprietà generale. La parte privata era invece totalmente a tuo carico. Avendo ripartito la spesa in modo del tutto arbitrario dovrete risolvere la questione in assemblea sperando di trovare un accordo che non induca ad agire per vie legali. Quindi per rispondere alle tue domande: - assolutamente no; - puoi provare a perorare la tua causa ed ottenere una particolare ripartizione in accordo con gli interessati; - l’unica ripartizione possibile è il criterio legale (art. 1123 cc) salvo diversa convenzione da deliberare all’unanimità dei partecipanti al condominio; - qualsiasi altro intervento sulla colonna (parte condominiale) dovrà essere ripartita per millesimi di proprietà tra tutti coloro che sono allacciati. Grazie della risposta. Tuttavia credo di non essermi spiegato correttamente. La quota da me pagata riguarda le parti verticali delle colonne! Le parti di snodo e condotta orizzontale sono state chiaramente pagate da me ma sono tutt'altra spesa. Quindi per riassumere e chiarire: costo di rifacimento di colonne verticali pari a 2300 euro circa di cui 1300 già pagati da me. I restanti 1000 euro sono stati anticipati dall'amministrazione 2 anni fa e adesso vogliono caricarne 1/4 a me invece che suddividerli solo tra gli altri 3. Se così fosse mi troverei a pagare 1550 (1300 + 250) euro per una colonna che è di proprietà di tutti e 4. Da quanto capisco non dovevo nemmeno pagare i 1300 visto che la cosa corretta da fare era 2300 diviso 4. Tuttavia se la prassi è stata questa fino ad ora sono disponibile a lasciare così la suddivisione. Non mi va bene che mi si chieda un'ulteriore quota. Corretto?
#5 Inviato 11 Febbraio, 2019 Pikappa dice: Da quanto capisco non dovevo nemmeno pagare i 1300 visto che la cosa corretta da fare era 2300 diviso 4. Eh già... E non è diviso 4, bensì ripartizione fra i 4 allacciati secondo i rispettivi millesimi di proprietà: vale per il passato, per il presente, per il futuro. Salvo diversa convenzione approvata all'unanimità dei 4 allacciati. Di fatto, tu adesso puoi rimettere in discussione anche la quota fofettaria di 1300 €. che ti era sta arbitrariamente assegnata, vista l'assenza di delibere e visto che gli altri tre si sono rifiutati di pagare alcunchè fino ad ora senza farne un minimo cenno neppure con te. Alla prossima assemblea sarà meglio e preferibile perorare il criterio legale, anche se tu saresti più possibilista. Altrimenti ogni volta che che su questa colonna si presenteranno spese avrete sempre da ridiscutere il riparto spese. Ho la sensazione che tu sia un buonista, ma gli altri tre sono molto meno limpidi della tua persona e con manina decisamente più corta. Opta per il criterio legale e chiedi pure il conguaglio sui 1300 €. già pagati in acconto, così gli altri tre galletti allacciati che non hanno voluto pagare subito si ricorderanno della lezione per sempre. 1
#6 Inviato 12 Febbraio, 2019 albano59 dice: Eh già... E non è diviso 4, bensì ripartizione fra i 4 allacciati secondo i rispettivi millesimi di proprietà: vale per il passato, per il presente, per il futuro. Salvo diversa convenzione approvata all'unanimità dei 4 allacciati. Di fatto, tu adesso puoi rimettere in discussione anche la quota fofettaria di 1300 €. che ti era sta arbitrariamente assegnata, vista l'assenza di delibere e visto che gli altri tre si sono rifiutati di pagare alcunchè fino ad ora senza farne un minimo cenno neppure con te. Alla prossima assemblea sarà meglio e preferibile perorare il criterio legale, anche se tu saresti più possibilista. Altrimenti ogni volta che che su questa colonna si presenteranno spese avrete sempre da ridiscutere il riparto spese. Ho la sensazione che tu sia un buonista, ma gli altri tre sono molto meno limpidi della tua persona e con manina decisamente più corta. Opta per il criterio legale e chiedi pure il conguaglio sui 1300 €. già pagati in acconto, così gli altri tre galletti allacciati che non hanno voluto pagare subito si ricorderanno della lezione per sempre. Ok grazie mille della risposta. Quindi per deliberare qualsiasi cosa al riguardo è necessaria la presenza di tutti e 4 i proprietari. corretto? Sarebbe possibile fare anche una delibera anticipata su eventuali lavori di quello del primo piano in modo che ci accordiamo già per una ripartizione simile quando toccherà a lui? Ad ogni modo mi pare che gli altri 3 proprietari non abbiano fatto nulla di male. è l'amministrazione che non ha messo nelle spese del 2018 il costo delle colonne di scarico.
#7 Inviato 12 Febbraio, 2019 Pikappa dice: Ok grazie mille della risposta. Quindi per deliberare qualsiasi cosa al riguardo è necessaria la presenza di tutti e 4 i proprietari. corretto? Sarebbe possibile fare anche una delibera anticipata su eventuali lavori di quello del primo piano in modo che ci accordiamo già per una ripartizione simile quando toccherà a lui? Ad ogni modo mi pare che gli altri 3 proprietari non abbiano fatto nulla di male. è l'amministrazione che non ha messo nelle spese del 2018 il costo delle colonne di scarico. Se non le avete deliberate e deliberato il criterio di riparto il problema sta a monte.
