Le controversie in materia di proprietà del sottotetto, in particolare in condominio, non sono affatto situazioni rare. Purtroppo, la riforma intervenuta nel 2012 ha lasciato irrisolte diverse ambiguità che avevano alimentato il dibattito.
In particolare, non sono stati mai chiariti i criteri per discernere a chi spetta la proprietà di questa peculiare struttura. Sul punto, un apporto indispensabile è giunto dall'elaborazione dottrinale e giurisprudenziale che ha condotto a conclusioni ormai consolidate e ampiamente applicate dai magistrati che si trovano a esaminare e dirimere liti sorte in materia.
Definizione e caratteristiche del sottotetto negli edifici
Quando si parla di sottotetto si fa riferimento a quell'ambiente compreso tra il solaio di copertura dell'abitazione posta all'ultimo piano e il tetto dell'edificio. La formazione in tale spazio di una "camera d'aria " fa sì che il sottotetto svolga una funzione di isolamento (dal calore, dalla pioggia e dall'umidità).
Nonostante in diversi casi sia uno spazio inaccessibile e non praticabile, capita anche che, per le sue caratteristiche strutturali, si presti a essere utilizzato come un autonomo vano, ad esempio per finalità di deposito o magazzino, come stenditoio o soffitta o anche per ospitare cisterne o centrali termiche degli edifici.
Ancora, qualora l'ambiente risponda a determinati requisiti (di volumetria e illuminazione ad esempio) stabiliti da norme nazionali e regionali, potrebbe addirittura essere reso abitabile e dunque "recuperato" come vera e propria area vivibile.
Proprietà condominiale e requisiti del sottotetto
Appare evidente come quanto predetto renda particolarmente importante stabilire a chi spetti la proprietà del sottotetto. La riforma operata dalla Legge n. 220/2012 ha espressamente inserito all'interno del catalogo delle parti oggetto di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune.
Purtroppo, la riforma non ha risolto compiutamente tutti i dubbi in materia di sottotetto, limitandosi a stabilire che la condominialità è condizionata a determinate caratteristiche che deve avere tale ambiente.
In tal caso, si applicheranno le regole previste dal codice civile relativamente alle parti comuni dell'edificio e alla ripartizione delle spese. Il sottotetto, però, ben potrebbe essere una pertinenza dell'appartamento all'ultimo piano e dunque di proprietà individuale e non condominiale.
Attenzione il sottotetto ricavato da una intercapedine non è abitabile
Sottotetto: quando è di proprietà individuale e quando condominiale
Il contrasto tra proprietà individuale e condominiale sorge, in particolare, quando non vi siano titoli che chiariscano espressamente a chi spetta la proprietà del bene, ad esempio il regolamento condominiale contrattuale e/o un atto d'acquisto della proprietà.
In assenza di indicazioni normative, il prevalente orientamento giurisprudenziale è proprio nel senso di ritenere che, in condominio, la natura del sottotetto di un edificio sia, in primo luogo, determinata dai titoli.
In subordine, dunque in mancanza del titolo, per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio si dovrà fare riferimento alle sue peculiari caratteristiche.
A tal proposito, la giurisprudenza ritiene che il sottotetto possa ritenersi comune se esso risulta in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio
di un servizio di interesse comune.
Il sottotetto, invece, può considerarsi una pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, tramite la creazione di una camera d'aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano (cfr., ex multis, Cass. n. 1245/2019, n. 6143/2016, n. 17249/2011).
Perché trasformare un sottotetto condominiale in un alloggio è illegale?
Ruolo del giudice nell'accertamento della proprietà del sottotetto
Nel dubbio sulla proprietà e in mancanza di un accordo unanime tra i condomini, le vicende sull'accertamento della proprietà del sottotesto finiscono sovente sotto alla lente dell'autorità giudiziaria che si occupa di attuare gli accertamenti necessari per dirimere le controversie.
Per l'attribuzione della proprietà di un bene conteso tra due soggetti, la base primaria dell'indagine del giudice di merito è costituita dall'esame e dalla valutazione dei titoli di acquisto delle rispettive proprietà, quando essi sono stati esibiti in giudizio.
La mancanza o l'insufficienza di indicazioni sui dati di individuazione delle unità rilevabili dai titoli, ovvero la loro mancata produzione, giustifica il ricorso ad altri mezzi di prova.
Pertanto, dopo aver valutato e interpretato gli eventuali titoli contrattuali, il giudice potrà procedere alla valutazione strutturale e funzionale. Di norma ciò avviene avvalendosi del supporto di un consulente tecnico, per verificare se il locale in questione assolve o meno all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità gli appartamenti dell'ultimo piano, o sia in teoria utilizzabile come vano autonomo.
Sono diversi gli elementi che, in assenza di un apposito titolo, possono condurre a ritenere il bene come di proprietà del condominio. Si pensi, ad esempio, all'accesso solo attraverso le scale condominiali, alla presenza nel sottotetto di tubazioni condominiali o serbatoi per l'acqua, parti dell'impianto di riscaldamento centralizzato condominiale e così via.
