Il sottotetto e la sua natura
Il sottotetto, sebbene ora previsto tra i beni condominiali dall'art. 1117 c.c. può essere di proprietà singola o condominiale a seconda delle sue concrete caratteristiche
Come norma generale, l'appartenenza del sottotetto si determina in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui esso è destinato in concreto.
La giurisprudenza è solita affermare che si qualifica come pertinenza dell'alloggio sito all'ultimo piano qualora assolve nei suoi confronti una funzione isolante e protettiva (dal caldo e dal freddo e dall'umidità) tramite la creazione di una camera d'aria, al pari di un'intercapedine.
In questo caso è definito come bene complementare dell'unità immobiliare sottostante, non potendo essere utilizzato separatamente dall'alloggio da cui accede. (Cass. 9 ottobre 1997, n. 9788; App. Firenze, 04 febbraio 2009).
È ritenuto invece bene condominiale ove abbia dimensioni e struttura tali da essere destinato all'uso comune o all'esercizio di un servizio comune, anche in via potenziale, consentendone l'utilizzazione come vano autonomo (deposito, stenditoio ecc.).
La definizione di uso potenziale è intesa nel senso di un futuro uso condominiale, essendo di per sé già sufficiente a dimostrare che il sottotetto non è pertinenza dell'alloggio all'ultimo piano. (Cass. n. 18091/2002).
La decisione della Suprema Corte del 21 maggio 2020 n. 9383
Proprio nei termini appena indicati si esprime l'ultima decisione della Cassazione sul tema sottotetto.
La vertenza riguardava infatti l'accertamento della destinazione di una parte di sottotetto sovrastante l'alloggio di un condomino, la cui funzione era quella di locale tecnico dell'appartamento con relativo accesso diretto.
La restante parte del sottotetto era condominiale, utilizzato per l'impianto dell'antenna televisiva, con accesso per mezzo di una botola.
Il tribunale ha concluso per la sua natura condominiale in modo errato, cioè tramite un accertamento tecnico che non ha avuto in realtà l'analisi della sua concreta funzione. L'autorità giudiziaria ha sottolineato la funzione comune -ma in riferimento- della parte condominiale e sulla base di un non meglio specificato materiale fotografico.
La Suprema Corte ha giustamente osservato che nel caso di specie è mancata la verifica della vera destinazione della parte in discussione, in quanto si rendeva necessario accertare se le originarie caratteristiche dell'edificio dovessero far concludere per la natura condominiale dell'intero sottotetto, evidenziando "che lo spurio richiamo a una botola d'accesso al vano scala e al cavo televisivo" non è tale da dimostrare l'uso comune della parte di sottotetto in discussione.
Il dubbio posto in evidenza dalla Suprema Corte è fondato anche sulle dimensioni del bene in questione, essendo "invero assai piccola, 15 mq".
Alla luce di tutte queste considerazioni, il Supremo Collegio cassa con rinvio la decisione impugnata al fine di permettere l'esame e la risoluzione della fattispecie in ragione dei principi consolidati in tema di sottotetto, dovendo verificare la sua consistenza strutturale originaria e ove si risponda in senso positivo se essa riguardi l'intero sottotetto, verificando altresì la ricorrenza della funzione isolante e protettiva degli appartamenti sottostanti.
La clausola del regolamento contrattuale
Quanto detto vale se il regolamento di condominio di natura contrattuale non disponga diversamente. Se una clausola del regolamento preveda la sua proprietà comune o solitaria, il sottotetto è da intendersi bene comune o bene di un solo condomino, come previsto da questa clausola. Il regolamento contrattuale vince la destinazione del bene e regola la sua proprietà.
Se ha natura condominiale, il proprietario dell'ultimo piano non può occuparlo: se lo occupasse, l'amministratore sarebbe legittimato a richiederne la liberazione, dovendo porre in essere gli atti conservativi a tutela dell'edificio.
Il corridoio rimane comune anche se il piano sottotetto viene acquistato da un unico proprietario
La legittimazione passiva dell'azione di riconoscimento della proprietà
Con riferimento alla domanda con la quale un condomino chiede che venga accertata la proprietà esclusiva di parte del sottotetto, quale proiezione verso l'alto del proprio appartamento, non si ha la legittimazione passiva dell'amministratore, vertendo la causa in merito al diritto di proprietà/comproprietà del bene.
La causa, poiché riguarda l'estensione del diritto dei singoli condomini in dipendenza dei rispettivi acquisti, si svolge nei confronti di tutti i condomini, quali eventuali comproprietari del bene, contraddittori diretti (Cass., 19 maggio 1999, n. 4845).
La legittimazione a rivendicare la proprietà di tali vani spetta, dal lato passivo, ai condomini dei piani sottostanti al locale adibito a coibentazione degli appartamenti situati a detto piano.
Il caso posto al vaglio della Suprema Corte del 21 maggio 2020 n. 9383, qui in analisi, vede infatti il condomino che ritiene di sua proprietà il sottotetto di fronte agli altri condomini, non l'amministratore. La decisione dà per scontata la correttezza di questa impostazione, non essendo stato oggetto di gravame la questione.
La trasformazione del sottotetto di proprietà singola
Se di proprietà singola, la sua trasformazione in locali abitabili deve essere posta in essere previa comunicazione all'amministratore degli interventi che il condomino intende eseguire ex art. 1122 c.c. Essi non devono essere tali da recare danno alle parti comuni e ledere la sicurezza, la stabilità e il decoro architettonico.
Non si può procedere alla sua trasformazione quando l'intervento è vietato da una disposizione del regolamento condominiale contrattuale, ossia predisposto dall'originario costruttore-venditore e richiamato nei singoli atti di vendita o assunto all'unanimità dei condomini.
Questo divieto, stante l'unanimità dei condomini è valido e si qualifica come un limite al diritto di godimento dominicale, inquadrato dalla giurisprudenza nelle categorie dogmatiche dell'onere reale, ora nell'obbligazione propter rem, ora nel limite alla proprietà.
Allorquando, invece, non sia previsto alcun limite alla facoltà di godimento, di utilizzazione e destinazione del sottotetto, né per regolamento né per successiva delibera assunta all'unanimità, i singoli condomini sono legittimati ad opporsi alla modifica soltanto qualora abbiano a lamentare pregiudizi alla sicurezza o alla stabilità dell'edificio o comunque danni che potrebbero conseguire al concreto svolgimento delle attività inerenti alla nuova destinazione (ad esempio, immissioni eccedenti la normale tollerabilità), come indicato dall'art. 1122 c.c.
Quando scatta la presunzione di condominialità del sottotetto?
