La presunzione di condominialità di un sottotetto può essere vinta esclusivamente da un titolo di acquisto che ne comprovi la proprietà esclusiva, risultando a tal fine irrilevanti il contenuto del regolamento contrattuale e delle cosiddette "schede alloggi", così come l'aver esercitato il diritto di voto e adempiuto alla contribuzione condominiale alla stregua dell'unico proprietario del bene.
Presunzione di condominialità del sottoscala. Alcune precisazioni.
La vicenda. Il sottotetto di un fabbricato condominiale è oggetto di disputa tra due fazioni di condomini.
Da un lato coloro che lo ritengono uno spazio comune poiché così qualificato nei rogiti di acquisto delle singole unità immobiliari e, altresì, poiché concretamente utilizzato da tutti i condomini che avevano addirittura ricevuto le chiavi per potervi accedere. Dall'altro lato alcuni condomini lo inquadrano come una pertinenza delle rispettive unità immobiliari, valorizzando in tal senso il regolamento condominiale contrattuale e le cosiddette "schede alloggi" nonché il fatto che il diritto di voto e il pagamento degli oneri relativi al vano contestato erano stati sempre effettuati dai predetti, e non dall'intera compagine condominiale.
La rinuncia alla comproprietà del sottotetto
Il principio di diritto. Il principio utile a risolvere la controversia è oramai consolidato in giurisprudenza: "In tema di condominio degli edifici, per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall'art. 1117 c.c. non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne affermi la proprietà esclusiva darne la prova (…) senza che, peraltro, a tal fine sia sufficiente l'allegazione del suo titolo di acquisto ove lo stesso non contenga in modo chiaro e inequivocabile elementi idonei a escludere la condominialità del bene" (Cass. Civ., n. 20593/2018).
La Suprema Corte prende le mosse da un parallelismo con l'onere probatorio relativo alla cosiddetta "azione di rivendicazione" disciplinata dall'art. 948 c.c., tramite la quale il proprietario può, per l'appunto, rivendicare il diritto di proprietà nei confronti del possessore e/o detentore del bene in contesa: in tal caso, la legge esige dall'attore non soltanto la prova del proprio titolo di acquisto, ma pure dei titoli dei precedenti proprietari sino a giungere, a ritroso, al primo acquisto a titolo originario.
Una prova che alcuni commentatori, vista la difficoltà, non hanno esitato a definire "diabolica".
Diversamente, nel caso sia necessario dimostrare la condominialità dei beni elencati dall'art. 1117 c.c., la Suprema Corte ritiene sufficiente che il condominio dimostri l'idoneità del bene a servire indistintamente la collettività, anche in ragione delle obiettive caratteristiche strutturali dello stesso.
A fronte del raggiungimento di tale prova sarà il condomino che ne contesta la comproprietà a dover dimostrare la pretesa proprietà esclusiva, nemmeno risultando sufficiente a tal fine il proprio titolo di acquisto ove dallo stesso non si ravvisino elementi idonei a smentire la presunzione di condominialità prevista dall'art. 1117 c.c.
La sentenza. Sulla scorta di quanto sopra, la vertenza di esame è decisa sancendo la condominialità del sottotetto (Cass. Civ., n. 3310/2019).
In primo luogo la Corte di Cassazione ritiene non essere stato prodotto in giudizio alcun titolo idoneo a far desumere la proprietà esclusiva del sottotetto; al contrario, è risultato che lo stesso sia strutturalmente destinato a un servizio e a un'utilità comune per l'intera compagine.
In secondo luogo, dagli atti di trasferimento della proprietà ai singoli condomini è emerso con chiarezza il diritto alla proporzionale quota di comproprietà sul sottotetto, tant'è vero che al momento del rogito le chiavi di accesso al medesimo erano state consegnate agli acquirenti proprio da uno dei condomini agenti nella presente causa al fine di vedersi riconosciuto quale esclusivo proprietario.
In terzo luogo, il regolamento e le schede alloggi sono ritenute ininfluenti ai fini probatori, poiché non assumono alcuna rilevanza con riferimento all'effetto traslativo del diritto di proprietà sugli immobili.
Infine, neppure rivestono alcun rilievo agli occhi della Suprema Corte le circostanze inerenti il diritto di voto e il pagamento degli oneri condominiali poiché la presunzione di condominialità - si ribadisce - può essere vinta esclusivamente da un titolo di acquisto che nel caso di specie non è stato prodotto.
