#1 Inviato 8 Gennaio, 2015 sono proprietario di un appartamento al secondo piano in una casa a due piani. Ho ceduto in locazione il mio appartamento. Nella casa esiste un sottotetto (non accatastato) (accessibile dalla scala comune) di cui sono comproprietario congiuntamente al proprietario dell'appartamento a piano primo. I problemi sono sorti perchè il mio inquilino ha occupato in modo esclusivo una parte del sottotetto. Vorrei sapere se da un punto di vista legale con il contratto di locazione dell'appartamento ho ceduto in locazione anche l'uso del sottotetto ( nel contratto non è scritto nulla al riguardo) o se invece la locazione riguarda solo l'appartamento e le parti comuni ( giardino). La questione si pone perchè il proprietario dell'altro appartamento ha minacciato di intraprendere un'azione legale relativamente all'uso esclusivo del sottotetto. Se il sottotetto è da intendersi come parte comune dell'immobile, temo di poter essere citato in giudizio congiuntamente al mio inquilino, se invece il sottotetto fosse da considerare come unità a se stante ( ancorchè in comproprietà) non inclusa nel contratto d'affitto, allora l'altro proprietario dovrebbe agire solo nei confroonti del miuo inquilino.
#2 Inviato 11 Gennaio, 2015 sono proprietario di un appartamento al secondo piano in una casa a due piani. Ho ceduto in locazione il mio appartamento. Nella casa esiste un sottotetto (non accatastato) (accessibile dalla scala comune) di cui sono comproprietario congiuntamente al proprietario dell'appartamento a piano primo.I problemi sono sorti perchè il mio inquilino ha occupato in modo esclusivo una parte del sottotetto. Vorrei sapere se da un punto di vista legale con il contratto di locazione dell'appartamento ho ceduto in locazione anche l'uso del sottotetto ( nel contratto non è scritto nulla al riguardo) o se invece la locazione riguarda solo l'appartamento e le parti comuni ( giardino). La questione si pone perchè il proprietario dell'altro appartamento ha minacciato di intraprendere un'azione legale relativamente all'uso esclusivo del sottotetto. Se il sottotetto è da intendersi come parte comune dell'immobile, temo di poter essere citato in giudizio congiuntamente al mio inquilino, se invece il sottotetto fosse da considerare come unità a se stante ( ancorchè in comproprietà) non inclusa nel contratto d'affitto, allora l'altro proprietario dovrebbe agire solo nei confroonti del miuo inquilino. Se ho ben capito il fabbricato in questione è una bifamiliare a due piani in cui le due unità immobiliari hanno proprietari diversi. Trattasi a tutti gli effetti di legge di un condominio (si parla per l'esattezza di "condominio minimo") dovendosi applicare la relativa disciplina contenuta nel codice civile. Per intenderci, essendo stato ceduto in locazione a terzi uno dei due appartamenti, il rispettivo conduttore potrà INDUBITABILMENTE godere delle parti comuni del fabbricato (giardino, androne, vano scale, lastrico solare, sottotetto, facciata ecc...) con due soli limiti: l'impiego che ne fa deve essere compatibile con la destinazione d'uso di quel bene (a patto che anche solo per consolidata consuetudine a un determinato spazio in comproprietà sia stata effettivamente impressa una certa destinazione) e in ogni caso non si deve mai pregiudicare la possibilità per gli altri condomini di farne parimenti uso. Quale considerazione di massima, sebbene un sottotetto possa presentare caratteristiche strutturali tali da essere teoricamente accatastabile diventando esso stesso un'unità immobiliare a sé stante, rientra nella normalità delle cose che non lo sia. Ove pertanto esista un sottotetto di proprietà comune agibile e per di più accessibile dal vano scale, i condomini (proprietari) o i terzi aventi diritto (usufruttuari, conduttori, comodatari dei singoli appartamenti) potranno liberamente accedervi per farne l'uso convenuto. Un sottotetto non abitabile potrebbe essere ad esempio impiegato come vano tecnico contenente parte dell'impiantistica a servizio dello stabile cosicché l'accesso possa essere finalizzato esclusivamente all'ispezione e alla manutenzione degli impianti. In alternativa, è immaginabile un'area di deposito comune (una sorta di magazzino ad uso condiviso insomma). In quest'ultima ipotesi, così come se esistesse un'area parcheggio comune senza assegnazione di posti a nessuno verrebbe in mente di vietare al conduttore di parcheggiarci la sua auto o il suo motorino, per le stesse ragioni quest'ultimo potrà depositare temporaneamente qualcosa di suo nel sottotetto (scatoloni, mobilio, una bicicletta ecc...) senza purtuttavia poter occupare l'intero spazio a dispozione. In altre parole, il tuo conduttore può usare il sottotetto nella stessa misura in cui potresti farlo tu condomino-locatore, mentre il condomino prepotente del piano terra non è nella posizione di poter né rivendicare l'uso esclusivo per sé di quello spazio comune, né impedire al conduttore l'accesso e il godimento. Ove ciò accada, sarebbe il conduttore, per il tramite del rispettivo condomino-locatore, legittimato ad intraprendere azioni legali per far cessare l'abuso da parte dell'altro condomino che risiede nello stabile.
#3 Inviato 11 Gennaio, 2015 sono proprietario di un appartamento al secondo piano in una casa a due piani. Ho ceduto in locazione il mio appartamento. Nella casa esiste un sottotetto (non accatastato) (accessibile dalla scala comune) di cui sono comproprietario congiuntamente al proprietario dell'appartamento a piano primo.I problemi sono sorti perchè il mio inquilino ha occupato in modo esclusivo una parte del sottotetto. Vorrei sapere se da un punto di vista legale con il contratto di locazione dell'appartamento ho ceduto in locazione anche l'uso del sottotetto ( nel contratto non è scritto nulla al riguardo) o se invece la locazione riguarda solo l'appartamento e le parti comuni ( giardino). La questione si pone perchè il proprietario dell'altro appartamento ha minacciato di intraprendere un'azione legale relativamente all'uso esclusivo del sottotetto. Se il sottotetto è da intendersi come parte comune dell'immobile, temo di poter essere citato in giudizio congiuntamente al mio inquilino, se invece il sottotetto fosse da considerare come unità a se stante ( ancorchè in comproprietà) non inclusa nel contratto d'affitto, allora l'altro proprietario dovrebbe agire solo nei confroonti del miuo inquilino. Ciao, concordando perfettamente con la chiara esposizione di scriptamanent, mi permetto solo di precisare a quanto già stato ampiamente detto che, il tuo inquilino, qualora volesse fare una causa per vedersi riconosciuto l'uso del sottotetto, la dovrà fare direttamente a te come locatore dell'immobile e, poi, naturalmente, il tuo proprietario dovrà agire (in qualità di condòmino come giustamente già scritto) contro l'altro condòmino, ossia l'altro proprietario. Inoltre, temo possano esserci, sempre nel caso di una eventuale azione legale (attenzione intrapresa da chiunque perché potrebbe farla sin da subito pure l'altro proprietario, stupidamente aggiungo io ma, potrebbe farla nulla osta) delle ripercussioni a livello edilizio, in quanto se tu già dici che questo sottotetto non è accatastato ciò significa che trattasi di una porzione di fabbricato abusiva, ossia che è superiore alla cubatura per cui era stato dato il permesso per costruire inizialmente (questo caso è comune a moltissime abitazioni non solo la tua soltanto che quando si concede in locazione bisogna tenere conto di tante variabili......) ciò sta a significare che l'ufficio tecnico del Comune, una volta iniziata la causa viene messo a conoscenza, inevitabilmente dagli atti in corso, di questo abuso, da cui ne deriveranno amare conseguenze per entrambi i proprietari. Quindi il mio piccolo consiglio è quello, di cercare, da parte tua, di mediare quanto più possibile e, soprattutto, nel caso questo sottotetto fosse veramente abusivo, quindi non presente nel progetto madre depositato al Comune in quanto approvato, con l'altro condòmino, facendogli capire che una eventuale "alzata di scudi", nuocerebbe ad entrambi sicuramente ed in modo molto "pepato". Perciò, da buon intenditor.....poche parole...... P.S.: la prossima volta, quando redigi un contratto di locazione, precisa sempre quali parti, l'inquilino, deve usare e quali no. Ciao
#4 Inviato 12 Gennaio, 2015 NOn vi sono problemi di abuso edilizio, il tecnico comunale ha già verificato. Comunque specifico meglio la situazione: Si tratta di una bifamiliare a due piani, originariamente c'era un unico proprietario, mia zio, il quale aveva ceduto in locazione entrambi gli appartamenti ed aveva concesso verbalmente all'inquilino del secondo piano il permesso di sistemare a sue spese (con opere di soffittatura e finitura) ed usare in modo esclusivo una parte del sottotetto fino alla fine della locazione. Si tratta di circa il 40% del sottotetto,l'inquilino ha posto un isolante sul soffitto per non far entrare la polvere, c'era già un muro di separazione e l'inquilino vi ha posto una porta chiudendola. Anche se è meno del 50%, è ovviamente la parte più bella del sottotetto in quanto per accedervi si passa attraverso la parte rimanente. Alla morte dello zio io ho ereditato la piena proprietà del secondo piano e sono subentrato nel relativo contratto di locazione. Mia sorella ha ereditato la nuda proprietà del primo piano (l'usufrutto è di nostra madre). Mia sorella minaccia un'azione legale relativamente all'uso esclusivo del 40% del sottotetto da parte del mio inquilino sostenendo che tramite la sua occupazione io ne potrei usucapire la proprietà. Il mio inquilino non vuole rinunciare alla parte di sottotetto che ha sistemato. Non vi sono possibilità di un accordo con mia sorella in quanto agisce anche per risentimenti personali. Il contratto con il mio inquilino scade fra 7 anni. (alla scadenza risolveri il problema non rinnovando il contratto di locazione)
#5 Inviato 12 Gennaio, 2015 Una eventuale usucapione, prima di tutto va dimostrata e, poi, eventualmente, ci sarebbe tra 20 anni. Valgono i riferimenti in tema di Condominio, se il sottotetto non è specificatamente di nessuno, significa che è di tutte e due, ragion per cui l'uso che se ne può fare è di entrambi e, questo uso, non deve impedire all'altro di fare la stessa cosa. Art. 1102 c.c. Se ti fa causa tua sorella, dubito che possa spuntarla, attenzione il condizionale è d'obbligo, è soltanto una mia semplice considerazione e nulla più però da come hai descritto i fatti, ritengo che l'uso di questo sottotetto spetta ad entrambi ed, entrambi dovete usarlo senza danneggiarvi, poi ogni fatto va valutato a se e per quello che effettivamente è. Ciao
