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batman

CALCOLO MILLESIMI Sottotetto NON ABITABILE

Buongiorno a tutti e complimenti per il sito.

Vi scrivo per chiedere aiuto riguardo la questione dei millesimi attribuiti al sottotetto.

So che ci sono state altre discussioni in merito, ma non ho trovato la risposta che cercavo.

Sono proprietario di un bilocale con sottotetto accessibile tramite scala interna.

Il sottotetto e’ accatastato come tale e come tale risulta sui documenti. E’ tutto grezzo, non c’e’ pavimento, non c’e’ intonaco, non ci sono impianti di nessun tipo, ma c’e’ un lucernario.

L’ambiente e’ predisposto ad essere trasformato in locale abitabile, ma allo stato di fatto e’ NON abitabile, registrato e pagato come tale.

Mi sono reso conto che le spese condominiali sono piuttosto alte e m isono fatto inviare le tabelle millesimali, scopro di avere gli stessi millesimi di un trilocale con giardino enorme.

Mi sono anche confrontato con altro condomino proprietario di bilocale uguale al mio, ma con giardino invece dei balconi. Mi aspetterei di pagare qualcosa in piu’ del bilocale con giardino avendo io il sottotetto in piu’, ma addirittura il doppio mi sembra eccessivo!

Il sottotetto ricopre la stessa superficie del piano sottostante abitabile, ma parte da 20 cm di altezza e arriva a 2.70 m, commercialmente e’ stata calcolata solo la porzione delle altezze dai 150 cm in poi. In questo modo, molta della superficie risulta esclusa.

Ora le mie domande sono:

 

Qual ‘e’ il coefficiente da applicare per il calcolo corretto dei millesimi del mio sottotetto?

In aggiunta tale coefficient deve essere applicato solo alla superficie calpesatbile (dai 150 cm in su?)

Sbaglio a pensare di dover pagare poco piu’ del bilocale con giardino?

Grazie

Più che conoscere il coefficiente da applicare, sarebbe unicamente utile recuperare la relazione del tecnico che ha predisposto le tabelle poi approvate/accettate.

batman dice:

Qual ‘e’ il coefficiente da applicare per il calcolo corretto dei millesimi del mio sottotetto?

In aggiunta tale coefficient deve essere applicato solo alla superficie calpesatbile (dai 150 cm in su?)

generalmente il coefficiente che si applica ai giardini è di 0,15 mentre quello che si applica a cantine e soffitte è 0,45.

proprio perchè le soffitte non sono abitabili il coefficiente è basso ma, a mio avviso, si applica su tutta la superficie ed a me non risulta che si debba escludere la superficie inferiore a 150 cm. di altezza, altrimenti non sarebbe più una soffitta ma una camera. 

Il coefficiente di destinazione per cantine e soffitte è 0,30-0,45; poi ci sono gli incaricati che applicano i coefficienti.

C'è una vecchia ed unica norma di riferimento molto particolareggiata: Circolare n. 12480 del 26 marzo 1966 della Direzione Generale Edilizia Statale e Sovvenzionata.

 

 

Se conferisci a tre diversi soggetti l'incarico di redigere le tabelle per un medesimo edificio non c'è da soprendersi se i tre elaborati finali saranno diversi. Sostanzialmente simili ma diversi, a seconda del metodo di calcolo adottato e dalla quantità di coefficienti considerati.

E' il mio parere (un po diverso dal parere di Leonardo), il coefficiente si applica per la superfice utile in quanto il resto non è utilizzabile. Per il resto concordo in linea di massima con tutti. Le variabili sono diverse anche si si tratta di sottotetto: es. se ci sono finestre, servizi anche minimi, rumorosità, esposizione, ecc ecc

Giovanni Luca dice:

E' il mio parere (un po diverso dal parere di Leonardo), il coefficiente si applica per la superfice utile in quanto il resto non è utilizzabile. Per il resto concordo in linea di massima con tutti. Le variabili sono diverse anche si si tratta di sottotetto: es. se ci sono finestre, servizi anche minimi, rumorosità, esposizione, ecc ecc

Concordo con te che le variabili sono diverse ma una soffitta, può sempre essere utilizzata come ripostiglio per stipare scatoloni con roba vecchia.

Ci sono studi tecnici (come quello che ha realizzato le tabelle millesimali al mio condominio) che non si fermano a calcolare la superficie virtuale ma estraggono i millesimi dai "volumi virtuali" che sono ottenuti dai "volumi reali" moltiplicato altri coefficienti come quelli da te indicati (finestre, servizi anche minimi, rumorosità, esposizione, ecc ecc).

Se si calcolassero le tabelle partendo dai "volumi reali" non avremmo più il problema del "calpestabile" perchè anche un volume di un solo metro quadro di superficie di base per un metro di altezza sarebbe un metro cubo utile per stiparci dei pacchi.

Considera che per utilizzare un metro cubo su un tetto spiovente per riporre dei pacchi devi strisciare quasi sul pavimento... Rimango dalla mia idea una parte della superfice deve essere esclusa dal calcolo. Un abbraccio.

Il calcolo del volume del sottotetto dipende anche dalle altezze variabili dell’ambiente, pertanto non dipende solo dalla superficie dell’ambiente.

Utilizzano la superficie reale alla base della stima, nel caso in cui si sono ambienti di diversa altezza bisognerebbe introdurre un ulteriore coefficiente riduttivo che ne tenga conto.

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Quindi coefficiente che va da 0,30 a 0,45 e comunque si tiene in considerazione delle diverse altezze e che parte della superficie non è utilizzabile. Ma chiedevo, non ci sono delle norme che regolano l'attribuzione del coefficiente? Da 0,3 a 0,45 cambia, non può essere soggettivo.

G.Ago dice:

Il calcolo del volume del sottotetto dipende anche dalle altezze variabili dell’ambiente, pertanto non dipende solo dalla superficie dell’ambiente.

Certamente, ma io parlavo del calcolo del volume reale.

Io non ho fatto tanti studi e non so come applicare ogni formula a ciascun solido, ma se è possibile calcolare il volume di una sfera, di un cono e di una piramide, credo che un professionista sia in grado anche di calcolare il volume di un solido irregolare.

Insomma, se si vuole calcolare si può ed A MIO AVVISO, eliminare del tutto un volume dal calcolo solo perchè ha un'altezza non abitabile non mi pare la cosa giusta.

Molto restio, ma stavolta non condividerei i pareri di molti degli utenti del Forum che preferisco.

 

Quando si ragiona su tabelle, e di eventuali possibili errori, bisogna sempre risalire al calcolo originario e vedere quali coefficienti furono applicati allora, e come risultò "allora", con i parametri e coefficienti di "allora" la Tabella "A" originaria ed attualmente in uso.

 

Per me, ma non voglio contestare nulla di quanto esposto, gli stessi parametri allora usati per l'opener debbono combaciare con gli stessi parametri usati per l'altro immobile preso come confronto; diversamente non solo sarebbe un ragionamento teorico, ma la situazione non sarebbe nemmeno modificabile, dunque nemmeno richiedibile una possibile variazione.

 

In sostanza batman dovresti chiedere all'amministratore anche una copia del calcolo delle tabelle con la relazione del tecnico che le redasse; se trovi quel documento allora "si ragiona sul pezzo", diversamente il tuo pensiero di "pagare troppo" non sarà né confermabile, né, se concreto, azionabile.

 

Un saluto

 

Leonardo53 dice:

Certamente, ma io parlavo del calcolo del volume reale.

Io non ho fatto tanti studi e non so come applicare ogni formula a ciascun solido, ma se è possibile calcolare il volume di una sfera, di un cono e di una piramide, credo che un professionista sia in grado anche di calcolare il volume di un solido irregolare.

Insomma, se si vuole calcolare si può ed A MIO AVVISO, eliminare del tutto un volume dal calcolo solo perchè ha un'altezza non abitabile non mi pare la cosa giusta.

Determinate le caratteristiche del fabbricato, il tecnico prende a base della stima del valore millesimale il volume o la superficie degli ambienti, adottando il volume in costruzioni che presentano ambienti asimmetrici e con altezze differenti fra loro, riguardanti anche la medesima unità immobiliare, o la superficie, in presenza di ambienti con altezze quasi tutte eguali.

Due ambienti di forma regolare aventi la medesima superficie (ad esempio una stanza a base rettangolare) ma con altezze differenti hanno volumi diversi, per cui il loro peso nel calcolo del valore millesimale risulterebbe diverso se si misurassero le superfici alla base della stima, mentre la suddetta differenza sarebbe già considerata nel calcolo dei volumi.

Pertanto per tenere conto delle differenze di altezze si potrebbe introdurre un coefficiente correttivo che nel caso specifico equivarrebbe a ridurre la superficie utile.

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