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Il sottotetto e' una pertinenza del condomino che vi abita s

buona sera, mi chiamo Luciano sono un frequentatore del vs sito in quanto lettore e vorrei se e' possibile avere delle dritte sulla mia problematica. Sono proprietario di un alloggetto di ca 60 mq posto al 3° ed ultimo piano di un palazzo composto da 9 condomini, sopra di me c'è il sottotetto,accessibile tramite una botola posta sul soffitto del pianerottolo, sulla verticale del

mio portoncino d'ingresso.Il problema è che in questa stagione non riesco a scaldare a sufficienza ( ho il soffitto a cupola h 3,50 mt al colmo e riscaldamento autonomo) 17/18 gradi per 9 ore di accensione caldaia, distribuite in tre turni al livello confort, i termosifoni sono adeguati ai mc da scaldare, la calda-ia anche. Va detto che la casa é vecchia, con muri perimetrali in mattoni pieni su 4 lati spess 50 cm circa . In una Vs discussio-

ne, di alcuni mesi fa in merito all'isolamento del sottotetto, ho letto che se l' isolamento termico del sottotetto non esite o non c'é o è insufficiente, é un diritto del condomino che vi abita sotto ad essere sufficientemente isolato, ed é una competenza che riguarda tutto il condominio.( post. trib. civ Milano sez.XIII 11 maggio 2009 n° 6256) Io per una verifica sono salito nel sottotetto ed ho constatato che non c'é alcun isolamento posto sul pavimento se così si può definire, poichè vedevo solo dei cupolini di mattoni a calce,(non un pavimeto in piano) come si usava fare le volte dei soffiti molti anni fà. Faccio presente il fatto all'amm.re in merito alla competenza dell'isolamento del

sottotetto, il quale però mi rigetta la cosa ,facendo riferimento ad una sentenza della Consiglio di Stato 14 sett. 2005 n° 4744 e che per un eventuale isolamento del sottotetto devo farmi carico della spesa totalmente, poichè è una mia pertinenza. In conclu-

sione ho letto il regolamento del mio condominio e alla voce

Parti Comuni, risulta anche il sottotetto così come il pianerot- tolo da dove si accede al sottotetto tramite il posizionamento di una scala, ho poi controllato l'atto di acquisto e non viene menzionata alcuna mia pertinenza o titolo di proprietà in meri- al sottotetto.

Cosa devo fare? come devo comportarmi? Ringraziandovi anticipatamente per una eventuale risposta.

Buon anno a tutti, cordiali saluti Luciano.

 

Le sentenze si leggono per intero e non solo fino a dove fa comodo.

 

Consiglio di Stato 14 sett. 2005 n° 4744

"Il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell'appartamento sottostante solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, tramite la creazione di una camera d'aria e non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo. In tale ultima ipotesi l'appartenenza del bene va determinata in base al titolo, in mancanza o nel silenzio del quale, non essendo il sottotetto compreso nel novero delle parti comuni dell'edificio essenziali per la sua esistenza o necessarie all'uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117, n. 1, c.c. è applicabile ove il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato, sia pure in via potenziale, all'uso comune oppure all'esercizio di un servizio di interesse comune."

 

Quanto affermato dal tuo amministratore è veritiero se non esiste certezza del "titolo", ovvero se in atti non è chiara o indefinita la proprietà del sottotetto, da cui lo si considera pertinenza della sottostante u.i..

 

Rileggiti il tuo atto di acquisto: controlla le cose comuni condominiali elencate, che potresti ritrovarci anche il sottotetto.

Anche in assenza di questo elemento rafforzativo, disponi comunque del RdC che in maniera inequivocabile dispone del "titolo": il sottotetto è cosa comune.

Pertanto puoi leggittimamente proporre all'assemblea condominiale la coibentazione del sottotetto con riparto per quote millesimali. L'amministratore è in difetto nel crearti ostacolo e nel non portare la problematica in assemblea.

 

Conseguire l'approvazione della spesa è però un'altra storia.

Saluti

Modificato Da - albano59 il 06 Gen 2013 22:26:57

Buon giorno e grazie Albano 59 per la pronta risposta a supporto di quanto immaginavo. A questo punto se me lo concedi,ti chiederei un suggerimento in merito al da farsi.(intanto mi rileggo per benino il rogito) Il problema l'avevo portato in assemblea,ma la discussione si sarebbe protratta per qualche ora,allora ho propo-to di aggiornarci in altra sede,previo un incontro a chiarimento e interpretazioni delle varie sentenze.(concesso e verbalizzato)

Sulla disponibilità condominiale invece,se l'isolamento mi spetta, la delibera dovrebbe passare in assemblea poi per quanto riguarda il preventivo di spesa,ecco ci potrebbero essere dei problemi for-se per natura economica (anziano/i)o per negazione(se non per il loro giardino)Io potrei scontare a chi ha dei problemi o farmi carico di tutta la spesa da proporre in assemblea patto scritto di un uso esclusivo se non di proprietà(o altra forma).Cosa ne pensi?o cosa mi suggerisci. Sempre tutto nella correttezza e nel rispet-to del prossimo.

saluti luciano

Fare sconti a questo o a quello, o finanziare a tuo esclusivo carico la coibentazione, in altre parole derogare al principio guida, è una tua personale e libera scelta.

 

Immagino che tu desideri coibentare solo la parte di sottotetto sovrastante la tua u.i.; supponiamo che te la paghi da solo.

Poi fra due anni... un altro condomino chiede all'assemblea la coibentazione sopra la sua u.i e l'assemblea approva: tu anche in quella occasione comunque dovrai contribuire per i tuoi millesimi, senza se e senza ma.

Posso continuare con altro esempio: rifacimento di una sola facciata della palazzina: chi paga? Solo chi ha le finestre in quella facciata o tutti i condòmini in base ai rispettivi millesimi ? Logica insegna tutti i condòmini... perchè una facciata è una parte comune esattamente come il sottotetto.

Ottenuta la delibera per coibentare, volenti o dolenti, il riparto della spesa è già predeterminato.

Spesso si va a travisare sul concetto di "parte comune": per la Lex la parte comune è asetticamente indentificata in atti, soggetta all'assemblea, sia nelle decisioni, sia nel sostenerne le relative spese.

Per la soggettiva ed irrazionale interpretazione dei "condòmini tornacontisti" invece una parte comune è quella dove loro ci guadagnano, ma non è più parte comune se loro ci rimettono.

Comodo così

 

Saluti

 

Modificato Da - albano59 il 07 Gen 2013 22:35:57

buon giorno e ancora grazie albano 59,ho parlato con l'amm.re e con il condomino che si oppone alla mia richiesta di coibentazione

del sottotetto,parte comune dove io non vanto alcun titolo di pertinenza o uso esclusivo, poichè si ritiene che sia io che il mio dirimpettaio di pianerottolo saremmo gli unici a beneficiare di tale coibentazione(come già scritto non esiste)Ho il timore che sarà dura, e l'amm.re di solito è portatore di deleghe. Sempre se è possibile mi potresti suggerire la eventuale prassi da intra -prendere?

1 Informare i vari condomini a mezzo lettera o verbalmente(potreb-

bero non essere bene informati del problema)

2 informare l'ASL(nel sottotetto,presenza colombi quindi di guame)

3 informare ente (non ricordo il nome) sul risparmio energetico

4 fare una perizia e quindi passare la pratica all'avv.

 

tanti saluti e bn domenica, luciano

 

ps riletto atto d'acquisto trovato niente

 

rotelli luciano

Presupposti essenziali:

1) richiesta all'amministratore ed alla assemblea di affrontare e risolvere la problematica segnalata entro un termine perentorio, pena ricorso ad azione legale;

2) che risulti in OdG e verbalizzato nel registro delle assemblee la tua richiesta di coibentazione del sottotetto con spese a carico condominiale;

3) che risulti parimenti verbalizzato un chiaro diniego votato a maggioranza.

 

Quindi passare la pratica al legale.

Aspetta a fare la perizia; il legale quasi sicuramente saprà indicarti il giusto tecnico a lui collegato, capace di produrre la perizia nella forma corretta, eventualmente da far valere anche in sede di contenzioso giudiziale.

Buona domenica anche a te.

 

Saluti

 

Modificato Da - albano59 il 12 Gen 2013 16:41:28

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