#1 Inviato 8 Febbraio, 2020 Buonasera a tutto il forum, sono un nuovo utente, e ho letto diverse vostre discussioni che hanno come oggetto il tanto citato sottotetto... Arrivo al sodo: sono interessato all'acquisto di un immobile situato in una villa bifamiliare, che un tempo era un'unica abitazione. Adesso è stata frazionata appunto in due appartamenti (attualmente ancora vuoti). Entrambi sono sullo stesso piano, e il sottotetto ne copre l'intero perimetro. L'unico accesso al sottotetto è tramite una botola situata all'interno dell'appartamento a me interessato. Questo sottotetto, non è accatastato, e non rientra in nessuna planimetria. L'agente immobiliare mi ha informato, da subito, che per ragioni di convivenza e di indipendenza, verrà sottoscritto e notificato prima del rogito un piano di suddivisione del sottotetto, una parte a "me" e l'altra al futuro inquilino dell'appartamento di fianco. Il tutto seguendo il perimetro delle due abitazioni. Per amore della convivenza, nulla da obiettare. Successivamente sono stato informato che, qualora il venditore (il reale proprietario della villa) non abbia dato particolari disposizioni sul frazionamento di questo sottotetto, e abbia lasciato l'unico accesso al "mio" immobile, c'è la forte possibilità che il sottotetto rimanga sotto la "mia" pertinenza (dopo l'accatastamento). Chiedo un vostro parere, chiarendo che non sto avanzando un atto di presunzione, ma se posso capirci meglio... forse ne vale la pena. Grazie a tutti.
#2 Inviato 8 Febbraio, 2020 Ciao Trattandosi di proprietario unico dell'intera bifamiliare che ha provveduto a dividere, può anche precisare la ripartizione del sottotetto fra i due appartamenti e quindi superare ogni possibile ipotesi di destinazione fel padre di famiglia 1
#3 Inviato 9 Febbraio, 2020 Giorgio_ dice: Successivamente sono stato informato che, qualora il venditore (il reale proprietario della villa) non abbia dato particolari disposizioni sul frazionamento di questo sottotetto, e abbia lasciato l'unico accesso al "mio" immobile, c'è la forte possibilità che il sottotetto rimanga sotto la "mia" pertinenza (dopo l'accatastamento). Come ti ha spiegato Camillo, non sarebbe proprio così. Se al rogito non precisa nulla per i sottotetti, essi si presumeranno parti comuni per l'intero vano ed a carico della tua porzione di immobile ci sarà una servitù d'accesso per destinazione "pater familia". Al rogito potrebbe invece precisare che viene suddiviso anche il sottotetto, una parte a ciascun appartamento, nel qual caso non avresti la servitù d'accesso "pater familia". Prima di andare al rogito, ma secondo me sarebbe opportuno già al preliminare di compravendita, è opportuno precisare come sarà suddiviso il sottotetto e l'assenza di servitù per il tuo appartamento; in ogni caso, dato che ora è necessario arrivare alla compravendita con schede planimetriche catastali aggiornate, converrebbe che il venditore aggiornasse le evidenze catastali degli immobili e che ti sottoponesse in visione la scheda aggiornata. Così almeno avrai la certezza di quello che vai ad acquistare. 2
#4 Inviato 9 Febbraio, 2020 camillo50 dice: Ciao Trattandosi di proprietario unico dell'intera bifamiliare che ha provveduto a dividere, può anche precisare la ripartizione del sottotetto fra i due appartamenti e quindi superare ogni possibile ipotesi di destinazione fel padre di famiglia Grazie Camillo, per superare qualsiasi ipotesi di destinazione del padre di famiglia quindi, oltre che a frazionare la parte sopra dovrebbe creare un ingresso autonomo dall'altro appartamento?
#5 Inviato 9 Febbraio, 2020 cacallo dice: Come ti ha spiegato Camillo, non sarebbe proprio così. Se al rogito non precisa nulla per i sottotetti, essi si presumeranno parti comuni per l'intero vano ed a carico della tua porzione di immobile ci sarà una servitù d'accesso per destinazione "pater familia". Al rogito potrebbe invece precisare che viene suddiviso anche il sottotetto, una parte a ciascun appartamento, nel qual caso non avresti la servitù d'accesso "pater familia". Prima di andare al rogito, ma secondo me sarebbe opportuno già al preliminare di compravendita, è opportuno precisare come sarà suddiviso il sottotetto e l'assenza di servitù per il tuo appartamento; in ogni caso, dato che ora è necessario arrivare alla compravendita con schede planimetriche catastali aggiornate, converrebbe che il venditore aggiornasse le evidenze catastali degli immobili e che ti sottoponesse in visione la scheda aggiornata. Così almeno avrai la certezza di quello che vai ad acquistare. Grazie mille Cacallo, in pratica, se il venditore non fornisce prima del rogito un aggiornamento catastale con tanto di suddivisione del sottotetto e soprattutto di una scala o botola dall'altro appartamento, quello che rischia sono io... nel senso che avere una servitù di passaggio in casa, in soggiorno, mi lascia perplesso.
#6 Inviato 9 Febbraio, 2020 Giorgio_ dice: in pratica, se il venditore non fornisce prima del rogito un aggiornamento catastale Guarda, spesso questo problema viene "superato" dal venditore con dichiarazioni fumose nell'atto di compravendita ma, per Legge, ora sarebbe obbligato alla dichiarazione della conformità sia edilizia che catastale del bene compravenduto. Quindi: "denari buoni" da parte tua, "carte in regola" da parte sua; diversamente o cambi agenzia, oppure evita zone d'ombra sin da ora, "malintesi" che potrebbero amareggiarti, e parecchio, in futuro.
#7 Inviato 9 Febbraio, 2020 cacallo dice: Guarda, spesso questo problema viene "superato" dal venditore con dichiarazioni fumose nell'atto di compravendita ma, per Legge, ora sarebbe obbligato alla dichiarazione della conformità sia edilizia che catastale del bene compravenduto. Quindi: "denari buoni" da parte tua, "carte in regola" da parte sua; diversamente o cambi agenzia, oppure evita zone d'ombra sin da ora, "malintesi" che potrebbero amareggiarti, e parecchio, in futuro. Non posso che essere d'accordo. L'agenzia mi ha infatti informato che al preliminare verrà accatastato il sottotetto suddividendolo in base alle mura perimetrali dei due appartamenti sotto. Non è stato citato il nuovo ingresso per l'altro appartamento. A questo punto le strade sono due: - I nuovi proprietari dell'appartamento di fianco non sono interessati al sottotetto (previa scrittura), - I nuovi proprietari, ed io, ne siamo tutti interessati e tutti dobbiamo esigere le carte in regola che hai giustamente menzionato. Se dovesse spuntare una terza opzione, cioè la poca chiarezza, a malincuore dovrò lasciar perdere. Mi fa specie il fatto che non si sia mai parlato di servitù d'accesso. Dimenticavo: sulla pianta catastale, la botola d'accesso non è indicata nel mio appartamento. Grazie ancora Modificato 9 Febbraio, 2020 da Giorgio_
#8 Inviato 9 Febbraio, 2020 Giorgio_ dice: Mi fa specie il fatto che non si sia mai parlato di servitù d'accesso. Questo è normale perché una servitù è un peso imposto sopra una proprietà, peso che ovviamente riduce il valore del bene in compravendita. Giorgio_ dice: sulla pianta catastale, la botola d'accesso non è indicata nel mio appartamento Questo è l'aspetto "fumosità" di cui ti parlavo in un intervento precedente. Quindi "carte chiare" e "soldi buoni". Giorgio_ dice: L'agenzia mi ha infatti informato che al preliminare verrà accatastato il sottotetto suddividendolo in base alle mura perimetrali dei due appartamenti sotto. E la pratica edilizia per la suddivisione quando intenderebbe farla? Prima o dopo il nuovo accatastamento ...? Forse dovresti chiarire con l'agenzia immobiliare questo necessario, ed indefettibile, passaggio. Mi dispiace prospettare sempre l'ipotesi peggiore in questi casi ma, leggendo che l'agenzia ipotizzava una suddivisione al preliminare, a me era sorta spontanea la domanda: ma chi suddivide le zone del sottotetto con la dovuta pratica edilizia propedeutica a quella catastale? Quindi se l'immobile ti interessa (e sembrerebbe di si) è tuo diritto sacrosanto (dato che paghi anche il compenso agenzia) che quest'aspetto (conformità edilizia e catastale anche per il sottotetto) sia chiarito prima di arrivare al compromesso d'acquisto. Va tranquillo che lo sanno anche in Agenzia che per dividere un sottotetto serve prima una pratica edilizia, poi l'accatastamento, dunque pretendi chiarezza anche da loro (dato che per la loro provvigione ti è dovuta). 1
#9 Inviato 9 Febbraio, 2020 Non so quando avvierà la pratica edilizia per la suddivisione. Non sono soddisfatto della mancanza di dati sulla carta attualmente; potrei mettermi nei panni del venditore per capire cosa lo spinge a temporeggiare su questo fondamentale passaggio... Il sottotetto, al rustico, ha tutte le potenzialità (altezza colmo sopra i 3mt, giusti rapporti aeroilluminanti,) per essere agibile, abitabile, insomma merita un approfondimento. Sentirò l'agenzia in settimana, e se l'aspetto "fumosità" persiste, non avendo padronanza in materia così come ce l'hanno loro, sarò costretto a farmi gli "affari miei", purtroppo. Grazie mille.
#10 Inviato 9 Febbraio, 2020 Di nulla. Tuttavia esamina anche un'altra possibilità. Se persistesse la "fumosità" fatti assistere da un tuo professionista di fiducia (architetto, geometra o ingegnere) nel controllo della documentazione dell'appartamento. Noi del forum ci siamo se ti rimanessero dei dubbi, dunque non devi a priori rinunciare a quell'immobile se ti piace, anzi, continua nelle trattative solo che ti fai assistere da un professionista che conosce i necessari passaggi. Non dovrebbe costare molto e la spesa vedila come un investimento per un futuro più sereno. Ti saluto.
#11 Inviato 9 Febbraio, 2020 cacallo dice: Di nulla. Tuttavia esamina anche un'altra possibilità. Se persistesse la "fumosità" fatti assistere da un tuo professionista di fiducia (architetto, geometra o ingegnere) nel controllo della documentazione dell'appartamento. Noi del forum ci siamo se ti rimanessero dei dubbi, dunque non devi a priori rinunciare a quell'immobile se ti piace, anzi, continua nelle trattative solo che ti fai assistere da un professionista che conosce i necessari passaggi. Non dovrebbe costare molto e la spesa vedila come un investimento per un futuro più sereno. Ti saluto. Certo Cacallo, non riesco e non posso rinunciare prima di un esame approfondito. Se si considera che il prezzo iniziale non tiene conto del piano mansardato, certamente una consulenza trae vantaggi per il futuro. Augurandomi di chiudere questo capitolo, e poter affrontare gli step successivi (agibilità/abitabilità, costi) ti auguro buona serata. Tornerò sulla discussione quanto prima. Grazie ancora.
