#1 Inviato 31 Ottobre, 2014 Buonasera a tutti, pongo una domanda credo di difficile risposta quindi cerco di chiarire bene la situazione: sono proprietario di un appartamento all'ultimo piano di un edificio. Sopra di me il sottotetto, ambiente caldissimo d'estate e freddo d'inverno, al quale è possibile accedervi tramite una botola posta in uno spazio comune, chiusa da un lucchetto le cui chiavi non sono in possesso dei condomini. Nel rogito, a differenza da quanto espresso dalle leggi vigenti, si identifica il sottotetto come parte comune dell'intero condominio quindi non di mia proprietà. Non ho fatto verifiche al catasto ma mi chiedo se questo sia possibile. La seconda situazione che si è venuta a creare è la seguente. Il proprietario della maggioranza dei millesimi dello stabile vuole adibire il sottotetto ad abitazioni, costruendone 8, elevando ascensore e tubi, costruendo scale e facendo balconi nei punti più bassi del sottotetto. Io intanto perderei valore del mio appartamento non essendo più un attico, e avrei il disturbo di persone sopra di me, situazione che ho evitato pagandolo 6000 euro in più rispetto allo stesso appartamento al piano sottostante. Innanzitutto vorrei sapere cortesemente se questo tipo di lavori possono farli senza l'unanimita', se possono quindi obbligarmi a perdite di valore dell'appartamento, perdita di una percentuale degli spazi comuni (in quanto si passerebbe da 50 a 58 appartamenti che devono dividere lo stesso spazio comune di prima), perdita delle mia serenità con persone sopra la testa, obbligandomi ad avere un cantiere nel condominio per piu di un anno, rimanendo a tratti senza ascensore, acqua, gas e quant'altro. Tutto questo liquidandomi semplicemente il valore in millesimi della mia proprietà del sottotetto, il cui valore viene assegnato da un loro perito. Vi chiedo se il sottotetto è mio anche se l'atto di rogito dice il contrario, se posso bloccare i lavori non firmando l'unanimita', e se posso chiedere loro la cifra corrispondente alla perdita di valore dell'appartamento e della mia percentuale degli spazi comuni, più quella per accettare gente sopra il mio appartamento, accettare un cantiere per più di un anno, e ovviamente il giusto valore dei miei millesimi di mansarda periziati da una parte terza. grazie per il tempo che sono certo mi dedicherete
#2 Inviato 1 Novembre, 2014 Ciao, invece la risposta, almeno per me è semplicissima. Tu scrivi: "Sopra di me il sottotetto, ambiente caldissimo d'estate e freddo d'inverno, al quale è possibile accedervi tramite una botola posta in uno spazio comune, chiusa da un lucchetto le cui chiavi non sono in possesso dei condomini. Nel rogito, a differenza da quanto espresso dalle leggi vigenti, si identifica il sottotetto come parte comune dell'intero condominio quindi non di mia proprietà" in questo passaggio, appunto da te scritto, sta indicata la risposta al tuo quesito. Il sottotetto in questione, stabilito dal rogito di acquisto, è CONDOMINIALE, quindi di TUTTI i condòmini, perciò in quota parte anche il tuo. Alla luce di ciò nessuno, tra i condòmini, può decidere di costruirci degli appartamenti senza che ci sia l'unanimità a fare ciò e a concedere con atto scritto la piena disponibilità di questo sottotetto a chicchessia condòmino sig. x. Questo sottotetto è di tutti e quindi senza unanimità, rimarrà sottotetto comune a TUTTI. Tu immagina, ad esempio, che per costruire anche un solo appartamento al posto di questo sottotetto, non dico 8 dico uno, occorre un permesso edilizio che compete dei costi. Costi ed autorizzazioni quindi che dovrebbero essere imputati a chi? Al Condominio o al singolo proprietario sig. x? Daniele sta tranquillo che appena qualcuno inizia a fare dei lavori del tipo da te descritti puoi benissimo fermarli con una semplicissima telefonata ai Vigili Urbani segnalando il tutto all'Ufficio Tecnico del Comune. Certamente lavori di manutenzione del sottotetto, invece, possono essere approvati dalla maggioranza dei condòmini ma SOLO questi ossia coinbendazione, guaine, tegole insomma tutto ciò che necessita in questi casi ma non quelli di cui si parla. Ciao
#3 Inviato 1 Novembre, 2014 Grazie per la rapida e valida risposta... sicuramente mi rasserena anche se immaginavo fosse così nonostante il condomino che ha la maggioranza dica il contrario. Riusciresti anche a dirmi se posso invece chiedere tutti gli indennizzi per autorizzare i lavori. Lui è un grosso imprenditore e se mi riconosce a livello economico ciò che ho indicato nel primo messaggio del forum a quel punto non sarei cosi fiscale da bloccare i lavori e il suo business. Deve però ripagare cio che io perderei a livello di serenita ed economico, l'affare non deve farlo solo lui. Ancora un sincero grazie per il tuo intervento
#4 Inviato 1 Novembre, 2014 Ciao, l'indennizzo per ottenere la piena proprietà del sottotetto va ripartito in modo proporzionale fra tutti i condòmini con la tabella A dei millesimi generali e la quantità la stabilisce una attenta e giusta perizia valutativa. Ciao
#5 Inviato 2 Novembre, 2014 buongiorno. scusate io ho una domanda riguado ad un sottotetto. praticamente siamo due propritari che abitano al primo piamo in una corte. abbiamo un sotto tetto alto nel colmo 2,10 e 0,70 nella parte bassa. in comune mi hanno detto che non si puo recuperare il sottotetto ma si può creare un soppalco abbassando una patre della la mia soletta e creare una camera con lucenari, collegando casa mia a quella parte del sottotetto disposta sotto una falda. sotto casa mia c'é il piano terra dove abitano due proprietari. sapendo che nessun rogito parla dei sottotetti, che ci sono solo due botole per accedere(una da casa mia e l'altra di chi ocuppa l'altro appartamento al primo piano), che non c'é nessuna scala condominiale o botola comune o impianti comuni nel sottotetto(non c'é niente), la parte del sottotetto sovrastante il mio appartamento é di mia proprietà?. possiamo dividere il sottotetto io il mio vicino con una parete doppia?. ho bisogno dell'autorizzazione di chi abitano sotto di me per creare il soppalco?( faccio la pratica in comune ovviamente prima di abbassare la soletta).grazie mille e scusate se ho allungato
#6 Inviato 2 Novembre, 2014 Ciao, il sottotetto di un edificio condominiale si può considerare pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo qualora abbia la funzione esclusiva di isolare e proteggere l'appartamento dal caldo, dal freddo e dall'umidità, in modo da costituire una intercapedine tra l'alloggio ed il tetto e non quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da renderlo suscettibile di utilizzo come vano autonomo. Se tu lo trasformi in un soppalco oppure lo rendi abitabile ecco che viene meno la funzione di isolamento ragion per cui se si vuole trasformarlo in qualcosa di diverso dalla funzione di isolamento (come appunto è quello che vuoi te) devi averne la piena proprietà ossia ci deve essere scritto sul rogito che questo sottotetto è tuo. Tanto è vero che se vai a leggere la nuova formulazione dell'art. 1117 c.c. al comma 1 e 2 prevede che sono oggetto di proprietà comune i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali all'uso comune, anche se aventi diritto a godimento periodico, a meno che non risulti un titolo contrario. Insomma, in poche parole, questo sottotetto che hai finchè lo lasci ad uso intercapedine è come se fosse tuo se lo vuoi destinare ad altra cosa non lo puoi fare perchè non hai un titolo che te ne attribuisce la proprietà, inoltre al Comune quando andresti a chiedere il permesso edilizio ricordati che ti chiederanno il titolo di proprietà e cosa gli porti te? Per fare quello che dici te devi avere una scrittura privata con la firma di tutti i condòmini che te ne attribuiscono la proprietà e questo documento va registrato presso la Conservatoria Immobiliare meglio se fatto da un notaio. Ciao
#7 Inviato 2 Novembre, 2014 grazie. ma non posso accontentarmi di chiedere per escritto la loro autorizzazione?. magari assumendo le intere spese del tetto che stiamo per rifare? (ovviamente solo la falda che cipre casa mia). devo chiedere anche la firma di chi abita sotto il mio vicino dello stesso piano?. non basta soli fare questo documento ad un avocato? grazie!
#8 Inviato 2 Novembre, 2014 No! Ripeto, il sottotetto è di tutti ed è per questo che se lo vuoi usare nel modo da te descritto devi risultarne proprietario attraverso un titolo, altrimenti sarà sempre di tutti e non potrai mai fare i lavori da te desiderati. Ciao
