La legge, in materia condominiale, prevede due tipologie d’interventi manutentivi:
a) manutenzione ordinaria;
b) manutenzione straordinaria.
Per la prima sono competenti ad ordinare le opere ed erogare le relative spese l’amministratore e l’assemblea.
Gli interventi straordinari sono deliberabili dall’assemblea (con le maggioranze indicate dal secondo comma dell’art. 1136 c.c. se si tratta d’interventi di notevole entità). Quanto al legale rappresentante del condominio il secondo comma dell’art. 1135 c.c. specifica che “ l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.
Per urgenza, in analogia a quanto detto dall’art. 1134 c.c., si deve intendere la necessità immediata ed impellente.
In sostanza l’amministratore potrà ordinare un intervento di manutenzione straordinaria allorquando, operando diversamente, vi sia il rischio che la situazione, a causa del trascorrere del tempo, possa peggiorare pericolosamente.
Stesso discorso per il testé citato art. 1134 c.c. che disciplina l’azione individuale del singolo condomino sulle parti comuni. Azione legittima solamente se l’intervento è urgente e quindi necessario. Che cosa può fare il condomino se l’opera è necessaria ma non urgente per far si che sia effettuati i dovuti interventi? Ce lo ricorda molto chiaramente il Tribunale di Ivrea con una sentenza resa nello scorso mese di maggio.
Per l’ufficio giudiziario piemontese “ il condomino il quale ritiene che si debba effettuare una spesa per lavori necessari, siano essi di manutenzione ordinaria che straordinaria, non può adire direttamente il giudice in sede contenziosa, senza avere prima interpellato l'amministratore del condominio affinché convochi l'assemblea dei condomini per l'approvazione dei lavori ed eroghi la spesa relativa, ovvero senza avere, in caso di suo rifiuto od omissione, convocato direttamente l'assemblea o fatto ricorso al giudice in sede di volontaria giurisdizione a termini di regolamento o di legge, ovvero, infine, senza avere, in caso di rifiuto da parte dell'assemblea di approvare la spesa e i lavori necessari, impugnata tempestivamente detta deliberazione” (così Trib. Ivrea 6 maggio 2011 n. 281).
In sostanza il procedimento dell’esecuzione dei lavori, in mancanza dell’urgenza che legittimerebbe un autonomo intervento rimborsabile ex art. 1134 c.c., prevede un ben preciso iter:
a) informare l’amministratore e sollecitarlo affinché convochi un’assemblea;
b) impegnarsi affinché l’assemblea decida nel merito;
c) solo nell’inerzia di queste componenti pensare alla via giudiziale.
“ Nel caso di specie” – prosegue il Tribunale di Ivrea – “ l'aggiudicatario del bene ha chiesto (ed ottenuto) l'autorizzazione all'esecuzione di lavori di rifacimento parziale del tetto - ossia di lavori certamente rientranti nel concetto di manutenzione straordinaria - dal solo amministratore, il quale si è indebitamente pronunciato senza convocare l'assemblea dei condomini, unico soggetto legittimato a deliberare l'esecuzione di tale opera, salvo il disposto di cui all'art. 1135 c.c. ma che avrebbe comportato che l'amministratore procedesse lui stesso ad ordinare e seguire i lavori.
Tale autorizzazione non vale quindi a giustificare la richiesta di rimborso della spesa e ciò a maggior ragione perché non vi è agli atti alcuna richiesta scritta da parte del futuro condomino **** rivolta all'amministratore piuttosto che una richiesta di convocazione dell'assemblea al fine di discutere nelle forme previste dal Codice civile e nel rispetto del principio della collegialità la questione circa la necessità di provvedere alla riparazione del tetto. (Trib. Ivrea 6 maggio 2011 n. 281).
Morale: se non c’è l’urgenza dell’intervento e non si ottiene il placet ad eseguire un intervento di manutenzione straordinaria da parte dell’assemblea il rischio è quello di non vedersi rimborsata la spesa.
