L'appalto, così de definito dell'art. 1655 del codice civile è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro.
Tale norma, sul punto non vi sono dubbi, si applica anche alle opere ordinate dalle compagini condominiali.
Da una parte si pone l'appaltatore, ossia l'impresa prescelta per l'esecuzione dei lavori, dall'altra l'amministratore, quale legale rappresentante del condominio. Detto più chiaramente: le due parti del contratto saranno l'impresario ed il condominio.
Si tratta, come unanimemente riconosciuto, di una obbligazione di risultato: assumendo l'obbligo di realizzare l'opera (manutenzione ordinaria o straordinaria delle parti comuni dell'edificio, nel nostro caso), l'appaltatore s'impegna a consegnare quanto pattuito.
La differenza sta con le così dette obbligazioni di mezzi, tipiche quelle del medico ed in generale di molti professionisti (avvocati, ecc.) il cui obbligo è quello di adoperarsi diligentemente per fare conseguire il risultato, ma non quello di ottenerlo (iper-semplificando: il medico s'impegna a curare (e deve farlo bene) non si obbliga a guarire il paziente.
Ciò chiarito, pare utile domandarsi: quali sono le regole di riferimento per l'affidamento dei lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'edificio in condominio?
Da un lato abbiano le norme, non sempre molto chiare, a dire il vero dettate in materia di deliberazione da parte dell'assemblea condominiale, dall'altro quelle previste dall'appalto.
Soffermiamoci sulle prime: quando l'affidamento dei lavori potrà dirsi validamente conferito?
In primo luogo bisogna distinguere tra manutenzione ordinaria e straordinaria e poi all'interno di questo tra opere di notevole entità e lavori "normali".
Manutenzione ordinaria
La manutenzione ordinaria può essere ordinata dall'amministratore, cui spetta per legge il compito di far eseguire tali interventi (art. 1130 c.c. nn. 3 e 4) o dall'assemblea che ha competenza generale sulla gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile.
Sull'ordine dei lavori da parte dell'amministratore, la giurisprudenza tende a specificare che le opere così ordinate devono poi passare al vaglio dell'approvazione da parte dell'assemblea in sede di approvazione del rendiconto (si veda ad es. Cass. n. 454/2017).
È vero, l'amministratore deve rendicontare le spese ed il proprio operato, ma, ad avviso di chi scrive, le spese per opere ordinarie per interventi finalizzati alla normale erogazione e fruizione di servizi e beni comuni e quelle rientranti tra gli atti conservativi non necessitano di alcuna ratifica, ma di semplice presa d'atto dell'assemblea (art. 1130 nn. 3 e 4 c.c.).
Ad ogni buon conto, ove sia stata chiamata l'assemblea a decidere le maggioranze necessarie per la corretta deliberazione sono le seguenti:
a) in prima convocazione, la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e quanto meno la metà del valore dell'edificio;
b) in seconda convocazione, almeno un terzo dei partecipanti all'assemblea e almeno un terzo del valore dell'edificio (si veda art. 1136 c.c.).
Le deliberazioni assunte con maggioranze inferiori a quelle previste dalla legge determinano, così come specificato da consolidata giurisprudenza, l'annullabilità della delibera (su tutte Cass. SS.UU. 8 marzo 2005 n. 4806).
Visto che molto spesso gli interventi ordinari sono caratterizzati per lo più da piccole riparazioni e considerato che il contratto d'appalto si differenzia dalla prestazione d'opera per la prevalenza, nel primo caso, dell'organizzazione sul lavoro individuale, in questi casi è più corretto parlare di contratto di prestazione d'opera tra il condominio e la ditta incaricata dell'intervento manutentivo.
Manutenzione straordinaria
Manutenzione straordinaria in ambito condominiale è quella che richiede una spesa non comune, o meglio non ordinariamente erogata nella normale gestione, e più in generale ogni opera che non è prevista o prevedibile in ragione del normale uso dei beni comuni.
Per quella di entità economica "normale" i quorum deliberativi sono quelli indicati per le opere di conservazione ordinaria.
Per quelle di notevole entità sono sempre necessari quelli specificati dal suindicato punto b).
È bene evidenziare che «agli effetti dell'articolo 1136, quarto comma, cod. civ. (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti metà del valore dell'edificio), della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito (al quale chi deduce l'illegittimità della delibera deve fornire tutti gli elementi utili per sostenere il suo assunto); il giudice, d'altro canto, può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini» (Cass. 26 novembre 2014 n. 25145 ). Sono escluse, come si può comprendere leggendo la pronuncia in esame, le condizioni economiche del singolo condòmino: il parametro della notevole entità è la rilevanza della spesa, oggettivamente considerate, cioè senza valutazioni comparate alla situazione patrimoniale dei singoli.
Il principio così espresso è quello formulato e ripetuto così da risultate oramai il consolidato orientamento espresso dai giudici di Cassazione (cfr. Cass. 29 gennaio 1999 n. 810 e Cass. 6 novembre 2008 n. 26733).
Scelta dell'impresa e del direttore dei lavori, infine, sono rimesse alla discrezionalità dell'assemblea. In assenza di precise norme regolamentari che disciplinino la procedura da seguire per la gara d'appalto i lavori potranno essere assegnati senza problemi non per forza all'impresa che presenta il preventivo più economico.
In tale contesto è valida l'assegnazione diretta senza alcuna gara purché, se necessaria, previa deliberazione assembleare.
Manutenzione straordinaria urgente
Quando la delibera non è necessaria?
Se gli interventi di manutenzione straordinaria rivestono carattere d'urgenza - ossia non possono essere rinviati senza danno o pericolo - allora è l'amministratore che può disporre le opere straordinarie, ossia incaricare direttamente un'impresa della esecuzione dell'intervento.
Si badi: fare intervenire per eliminare il danno o il pericolo alle volte è cosa diversa dal predisporre un intervento completamente risolutivo. Se il cornicione della facciata minaccia distacco di intonaco, un conto e disporre un intervento per l'eliminazione delle parti ammalorate, altro quello di rifacimento di quel manufatto.
Ove l'amministratore esorbitasse dai propri poteri e l'assemblea non ratificasse il suo operato, le conseguenze economiche dell'eccesso di potere (leggasi pagamento impresa) ricadrebbero sul mandatario (in tal senso ad es. Cass. 17 agosto 2017 n. 20136).
