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Appalto in condominio: quali sono le regole da seguire per la valida assegnazione degli interventi manutentivi?

Appalto in condominio, definizione, inquadramento normativo, deliberazione e poteri dell'amministratore
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

L'appalto, così de definito dell'art. 1655 del codice civile è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro.

Tale norma, sul punto non vi sono dubbi, si applica anche alle opere ordinate dalle compagini condominiali.

Da una parte si pone l'appaltatore, ossia l'impresa prescelta per l'esecuzione dei lavori, dall'altra l'amministratore, quale legale rappresentante del condominio. Detto più chiaramente: le due parti del contratto saranno l'impresario ed il condominio.

=> La responsabilità dell'amministratore di condominio nel contratto di appalto

Si tratta, come unanimemente riconosciuto, di una obbligazione di risultato: assumendo l'obbligo di realizzare l'opera (manutenzione ordinaria o straordinaria delle parti comuni dell'edificio, nel nostro caso), l'appaltatore s'impegna a consegnare quanto pattuito.

La differenza sta con le così dette obbligazioni di mezzi, tipiche quelle del medico ed in generale di molti professionisti (avvocati, ecc.) il cui obbligo è quello di adoperarsi diligentemente per fare conseguire il risultato, ma non quello di ottenerlo (iper-semplificando: il medico s'impegna a curare (e deve farlo bene) non si obbliga a guarire il paziente.

Ciò chiarito, pare utile domandarsi: quali sono le regole di riferimento per l'affidamento dei lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'edificio in condominio?

Da un lato abbiano le norme, non sempre molto chiare, a dire il vero dettate in materia di deliberazione da parte dell'assemblea condominiale, dall'altro quelle previste dall'appalto.

Soffermiamoci sulle prime: quando l'affidamento dei lavori potrà dirsi validamente conferito?

In primo luogo bisogna distinguere tra manutenzione ordinaria e straordinaria e poi all'interno di questo tra opere di notevole entità e lavori "normali".

Manutenzione ordinaria

La manutenzione ordinaria può essere ordinata dall'amministratore, cui spetta per legge il compito di far eseguire tali interventi (art. 1130 c.c. nn. 3 e 4) o dall'assemblea che ha competenza generale sulla gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile.

=> Parti comuni in condominio

Sull'ordine dei lavori da parte dell'amministratore, la giurisprudenza tende a specificare che le opere così ordinate devono poi passare al vaglio dell'approvazione da parte dell'assemblea in sede di approvazione del rendiconto (si veda ad es. Cass. n. 454/2017).

È vero, l'amministratore deve rendicontare le spese ed il proprio operato, ma, ad avviso di chi scrive, le spese per opere ordinarie per interventi finalizzati alla normale erogazione e fruizione di servizi e beni comuni e quelle rientranti tra gli atti conservativi non necessitano di alcuna ratifica, ma di semplice presa d'atto dell'assemblea (art. 1130 nn. 3 e 4 c.c.).

Ad ogni buon conto, ove sia stata chiamata l'assemblea a decidere le maggioranze necessarie per la corretta deliberazione sono le seguenti:

a) in prima convocazione, la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e quanto meno la metà del valore dell'edificio;

b) in seconda convocazione, almeno un terzo dei partecipanti all'assemblea e almeno un terzo del valore dell'edificio (si veda art. 1136 c.c.).

Le deliberazioni assunte con maggioranze inferiori a quelle previste dalla legge determinano, così come specificato da consolidata giurisprudenza, l'annullabilità della delibera (su tutte Cass. SS.UU. 8 marzo 2005 n. 4806).

Visto che molto spesso gli interventi ordinari sono caratterizzati per lo più da piccole riparazioni e considerato che il contratto d'appalto si differenzia dalla prestazione d'opera per la prevalenza, nel primo caso, dell'organizzazione sul lavoro individuale, in questi casi è più corretto parlare di contratto di prestazione d'opera tra il condominio e la ditta incaricata dell'intervento manutentivo.

Manutenzione straordinaria

Manutenzione straordinaria in ambito condominiale è quella che richiede una spesa non comune, o meglio non ordinariamente erogata nella normale gestione, e più in generale ogni opera che non è prevista o prevedibile in ragione del normale uso dei beni comuni.

Per quella di entità economica "normale" i quorum deliberativi sono quelli indicati per le opere di conservazione ordinaria.

Per quelle di notevole entità sono sempre necessari quelli specificati dal suindicato punto b).

È bene evidenziare che «agli effetti dell'articolo 1136, quarto comma, cod. civ. (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti metà del valore dell'edificio), della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito (al quale chi deduce l'illegittimità della delibera deve fornire tutti gli elementi utili per sostenere il suo assunto); il giudice, d'altro canto, può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini» (Cass. 26 novembre 2014 n. 25145 ). Sono escluse, come si può comprendere leggendo la pronuncia in esame, le condizioni economiche del singolo condòmino: il parametro della notevole entità è la rilevanza della spesa, oggettivamente considerate, cioè senza valutazioni comparate alla situazione patrimoniale dei singoli.

Il principio così espresso è quello formulato e ripetuto così da risultate oramai il consolidato orientamento espresso dai giudici di Cassazione (cfr. Cass. 29 gennaio 1999 n. 810 e Cass. 6 novembre 2008 n. 26733).

Scelta dell'impresa e del direttore dei lavori, infine, sono rimesse alla discrezionalità dell'assemblea. In assenza di precise norme regolamentari che disciplinino la procedura da seguire per la gara d'appalto i lavori potranno essere assegnati senza problemi non per forza all'impresa che presenta il preventivo più economico.

In tale contesto è valida l'assegnazione diretta senza alcuna gara purché, se necessaria, previa deliberazione assembleare.

Manutenzione straordinaria urgente

Quando la delibera non è necessaria?

Se gli interventi di manutenzione straordinaria rivestono carattere d'urgenza - ossia non possono essere rinviati senza danno o pericolo - allora è l'amministratore che può disporre le opere straordinarie, ossia incaricare direttamente un'impresa della esecuzione dell'intervento.

Si badi: fare intervenire per eliminare il danno o il pericolo alle volte è cosa diversa dal predisporre un intervento completamente risolutivo. Se il cornicione della facciata minaccia distacco di intonaco, un conto e disporre un intervento per l'eliminazione delle parti ammalorate, altro quello di rifacimento di quel manufatto.

Ove l'amministratore esorbitasse dai propri poteri e l'assemblea non ratificasse il suo operato, le conseguenze economiche dell'eccesso di potere (leggasi pagamento impresa) ricadrebbero sul mandatario (in tal senso ad es. Cass. 17 agosto 2017 n. 20136).

=> Manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio, come distinguerle?

Cerca: lavori appalto entità

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Armando
Armando 08-12-2016 09:39:49

In un contratto di appalto dove è prevista una penale i giorni dalla data di completamento previsto a quelli dell'effettiva chiusura vanno conteggiati includendo anche i sabato e le domenica ed anche il mese di agosto si arriva nel periodo in cui i lavori si sono prolungati?
Grazie

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Piero Demarcus
Piero Demarcus 14-02-2018 19:30:58

e' stabilita la percentuale dei lavori dei subappalti da una normativa? oppure libera disposizione dell'assemblea.
esempio appalto 100.000 euro diviso piu' imprese anche in parti uguali potrebbe rientrare in un unico intervento straordinario.grazie

rispondi
Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci 19-02-2018 16:05:42

In ambito di appalti privati, non c'è limite economico al subappalto.

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Annamaria
Annamaria 26-06-2019 19:37:25

Se in un condominio , un condomino proprietario di un immobile al piano terra sbanca per aumentare il volume dell'immobile ma viene denunciato da un altro condomino , il comune gli revoca tutte le autorizzazione poiche' scopre che questi ha dichiarato il falso , e ordina la demolizione e ripristino dello stato dei luoghi, la ditta appaltatrice incaricata per i lavori di ristrutturazione di tutto il fabbricato puo' procedere oppure fino a quando la proprietaria del locale posto al piano terra non ripristina lo stato dei luoghi non puo' procedere con i lavori. e ' POSSIBILE!!

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Cavaliere
Cavaliere 08-08-2019 16:00:18

gradirei sapere se c'è una normativa che consenta al singolo condomino - qualora non vi provveda l'amministratore - di rivolgersi direttamente all'appaltatore per avere il preventivo del suo intervento.

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PAOLA CICCONE
PAOLA CICCONE 22-05-2020 17:15:25


lavori straordinari sospesi per covid 19 non riprendere come dovevano dal 04052020 per divergenze tra direttore dei lavori ed impresa committente per calcoli prezzi ed altro?quali le tutele in diritto?

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Francesco
Francesco 22-12-2020 00:25:42

Da oltre un anno l’assemblea ha deliberato un massimale di spesa per rifacimento della rete idrica in condominio e in successiva assemblea - dove è stato presentato capitolato delle opere, schema di contratto, offerte delle ditte, è stato deliberato l’affidamento dei lavori. L’amministratore non procede nel l’affidamento sostenendo che l’assemblea deve approvare espressamente il capitolato e lo schema di contratto (entrambi comunque sottoscritti dalla ditta risultata affidataria). Ha ragione? Quale norma impone l’approvazione esplicita del capitolato/contratto? Grazie per l’attenzione

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Claudioalp
Claudioalp 07-03-2021 17:48:57

Quali sono i parametri indispensabili per il contratto d'appalto lavori tra Amministratore(quale rappresentante del condominio) e ditta aggiudicataria di gara?

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Claudioalp
Claudioalp 16-04-2021 16:47:46

Qualora nel contratto d'appalto sia inserita la data di termine lavori e l'appaltatore non sottoscriva il contratto, può l'Amministratore (quale appaltante) trattare una diversa data senza richiedere alla Assemblea dei condomini apposita delibera? In sintesi è l'Amministratore l'unico responsabile del contratto d'appalto?

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Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci 16-04-2021 17:54:37

Se l'appaltatore non sottoscrive il contratto il termine dei lavori, in assenza di accordo esplicito va ricavato o dal preventivo accettato, se era presente lì un termine, o in via d'esperienza dal tipo di lavori. L'amministratore ha dei poteri di tutela del condominio e in tal senso deve muoversi. Per capire come in concreto andrebbe studiato il caso specifico.

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Claudioalp
Claudioalp 17-04-2021 10:17:29

La ringrazio, nel caso specifico: sulla bozza del contratto inviatami dal Amministratore è indicata la data di termine lavori 31/12/2021, coincidente opportunamente con la data limite per il bonus facciate, ma nella lettera di accompagnamento della bozza lo stesso Amministratore dava per poco probabile che l'appaltatore sottoscrivesse il contratto, senza comunicare i provvedimenti che contava di prendere in tale caso. Ecco il perchè della richiesta circa i poteri dello stesso Amministratore per un contratto d'appalto. Preciso che nell'Assemblea per le delibere lavori è stato approvata: la scelta del appaltatore , gli importi di spesa ed il riparto spese come da norma. Circa il contratto od i termini da inserire nello stesso: non è stato sottoposto nulla all'Assemblea.

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Salvatore
Salvatore 24-04-2021 10:10:08

si è parlato di tutto tranne che di penalità.
si stanno svolgendo dei lavori straordinari di ristrutturazione della facciata del nostro condominio. nel capitolato teecnico la ditta afferma che i lavori saranno terminati entro settembre 2021. però nonsono scritteda nessuna parte le eventuali penalità in caso di ritardi imputabili all'impresa.dovevano essere previste?oppure è una mancanza dell'amministratore?

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Mimi
Mimi 22-05-2021 22:33:00

Buona sera avrei una domanda per quanto riguarda il superbonus 110 e amministratore di condominio.. può quest'ultimo inviare una lettera da firmare per autorizzazione al pagamento della ditta ( nel caso in cui venga accolta la domanda di superbonus) prima di sapere di quanto ammonta la spesa?

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Otello Damiani
Otello Damiani 17-10-2021 10:55:43

Nel mio condominio è stato deliberato il rifacimento della facciata. L'amministratore ha chiesto il pagamento delle quote per i lavori ai singoli condomini e nonostante non avesse incassato l'intera somma dell'appalto ha comunque firmato il contratto con l'impresa e fatto iniziare i lavori. strada facendo ha riscontrato difficoltà ad incassare le quote e ha richiesto di spalmare la somma mancante sugli altri condomini. A mio avviso esiste una grossa responsabilità dell'amministratore. E' possibile agire nei suoi confronti? Grazie

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Valerio Poi
Valerio Poi 18-10-2021 10:49:39

Buongiorno, in un condominio dove abbiamo un appartamento l'Amministratore ha proposto di rifare le facciate utilizzando il bonus facciate, ha scelto una ditta senza nessuna gara di appalto, con un preventivo e ormeme te superiore ai valori di mercato (almeno oltre il doppio il valore reale). Io ho votato contro per l'evidente non congruità dei costi, anche perché potrebbe configurarsi una truffa ai danni dello Stato. L'Amministratore sta comunque procedendo (la maggioranza dell'Assemblea gli ha votato a favore, allettati dal fatto che tanto tirano fuori solo il 10%). La mia prima preoccupazione è non essere coinvolto in un procedimento penale e, se possibile, fermare tutto. Posso fare un esposto alla Procura della Repubblica preventivo o a chi?

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