In un’assemblea si decide l’esecuzione di alcuni interventi di manutenzione delle parti comuni di un edificio in condominio. L’assise, in ragione dei preventivi presentati, sceglie anche la ditta cui affidarne l’esecuzione. Si tratta di un classico contratto d’appalto. La norma, principale di riferimento, è l’art. 1655 c.c. a mente del quale:
“ L'appalto è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro”.
E’ bene, per completezza, evidenziare che il contratto d’appalto, seppur simile, rappresenta una fattispecie ben diversa dal contratto d’opera. Secondo la giurisprudenza, “ il contratto d'appalto ed il contratto d'opera si differenziano per il fatto che nel primo l'esecuzione dell'opera commissionata avviene mediante una organizzazione di media o grande impresa cui l'obbligato è preposto, mentre nel secondo con il prevalente lavoro di quest'ultimo, pur se coadiuvato da componenti della sua famiglia o da qualche collaboratore, secondo il modulo organizzativo della piccola impresa” (Cass. 21 maggio 2010 n. 12519; in senso conf. ex multis Cass. 29 maggio 2001 n. 7307).
In questo contesto, per evitare qualsivoglia responsabilità, la compagine condominiale, nella contrattazione con l’impresa incaricata dell’esecuzione dei lavori, chiede ed ottiene l’inserimento nel contratto di una clausola di accollo esclusivo della responsabilità per gli eventuali danni che fossero potuti derivare dall’esecuzione dei lavori.
La manutenzione viene effettuata ed in effetti dei danni a delle parti di proprietà esclusiva si verificano.
Il condomino, quindi, fa causa all’impresa ed alla compagine per ottenere il risarcimento del danno.
Il condominio eccepisce che ad esso non può essere addebitata alcuna responsabilità in ragione di quella clausola di esonero da responsabilità contenuta nel contratto.
Il caso arriva alla Cassazione che sentenzia: “ la clausola di un contratto di appalto con cui si specifichi che tutti i danni che i terzi dovessero subire dall'esecuzione delle opere sono a totale ed esclusivo carico dell'appaltatore, rimanendone indenne il committente, non può essere dal committente medesimo invocata, quale ragione di esenzione della propria responsabilità, nei confronti del terzo che anche contro quest'ultimo abbia promosso azione di responsabilità extracontrattuale per ottenere il risarcimento del danno occorsogli per effetto di quei lavori, atteso che la clausola stessa, alla stregua dei principi generali sull'efficacia del contratto fissati dall'art. 1372 cod. civ., è suscettibile di operare esclusivamente nei rapporti tra i contraenti e non può vincolare il terzo a dirigere verso l'una anzichè verso l'altra parte contraente la pretesa nascente dal fatto illecito occasionato dall'esecuzione del contratto (cfr. Cass., Sez. Un., 14 ottobre 1980, n. 5496)” (Cass. 17 febbraio 2012 n. 2363).
In sostanza spetterà al condominio, in quella stessa causa o in separata sede, chiedere di essere manlevato dall’impresa edile esecutrice dei lavori di manutenzione.
