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La deliberazione d'interventi manutentivi straordinari e la successiva decisione d'interromperne l'esecuzione.
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La deliberazione d'interventi manutentivi straordinari e la successiva decisione d'interromperne l'esecuzione.

Le maggioranze per la deliberazione dei lavori urgenti. Decisione d'interromperne l'esecuzione

Avv. Alessandro Gallucci 

L’assemblea di condominio in linea generale è competente in materia di deliberazione di opere di straordinaria manutenzione (artt. 1135-1136 c.c.). All’amministratore, è cosa nota, resta una competenza residuale per i casi d’urgenza con l’obbligo (di natura informativa) di riferire alla prima assemblea (art. 1135, secondo comma, c.c.).

Le maggioranze per la deliberazione di questi lavori variano a seconda della loro consistenza in termini economici.

In sostanza il quadro può essere così sintetizzato:

a)per i lavori straordinari di notevole entità è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea e di almeno 500 millesimi. Ciò tanto in prima, quanto in seconda convocazione;

b)per tutto il resto degli interventi manutentivi i quorum deliberativi variano. Così in prima convocazione sarà sempre necessario “ un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio” ed in seconda convocazione “un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio” (art. 1136, secondo e terzo comma, c.c.).

Una volta deliberati, gli interventi manutentivi devono essere eseguiti. Spetterà all’amministratore, che ai sensi dell’art. 1130, primo comma n. 1, c.c. è tenuto ad eseguire le deliberazioni assembleari, compiere gli atti necessari a ciò (es. firma contratto d’appalto, ecc.) ed ai condomini rispettare la delibera che, salvo il caso di dichiarazione d’invalidità, è obbligatoria per tutti i condomini (assenti e dissenzienti inclusi, art. 1137, primo comma, c.c.).

Che cosa accade se per i più svariati motivi (es. pericoli di danno o più semplicemente cambio d’idea) i condomini, durante l’esecuzione dei lavori, intendano deciderne la sospensione?

Il tutto deve essere inquadrato nell’ambito della c.d. sostituzione delle deliberazioni assembleari. In sostanza o l’amministratore di propria iniziativa (magari su sollecitazione informale dei condomini stessi) o richiestogli dai condomini ai sensi del primo comma dell’art. 66 disp. att. c.c., oltre che essi stessi, potranno convocare un’assemblea straordinaria per discutere e decidere sul punto.

La decisione sulla sospensione dovrà essere presa con le stesse maggioranze indicate per la decisione dell’effettuazione di quegli stessi interventi (in sostanza quelle sopra indicate).

Un’eventuale provvedimento in tal senso non è privo d’effetti. Vale la pena, infatti, ricordare che, ad esempio, la stipula del contratto di esecuzione dei lavori, salvo il caso di particolari forme d’esercizio del diritto di recesso, non consente di sospendere la controprestazione del condominio consistente nella corresponsione delle somme di denaro senza l’accordo con l’appaltatore.

Ciò vuol dire quindi che il condomino resta comunque obbligato a pagare per l’opera già eseguita e per quelle che erano in corso d’esecuzione al momento della deliberazione oltre che per tutti i costi che l’impresa ha sostenuto in relazione a quell’appalto ed infine anche per l’eventuale risarcimento del danno subito.

Il tutto, è evidente, a meno che la decisione sulla sospensione dei lavori non sia dovuta a controversie con la ditta.

In tal caso, infatti, il discorso dovrà essere valutato nell’ottica di un contenzioso generale con la medesima.

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