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Uso esclusivo della parte in condominio (minimo) e detrazioni per ristrutturazioni
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Uso esclusivo della parte in condominio (minimo) e detrazioni per ristrutturazioni

Per l'Agenzia delle Entrate il condomino che paga per intero la spesa e ha la dichiarazione scritta degli altri condomini può usufruire della detrazione oltre la quota di legge ma entro il tetto per immobile.

Avv. Valentina Papanice 

Uso esclusivo del bene condominiali e detrazioni fiscali

Come funzionano le detrazioni fiscali in caso di interventi di recupero del patrimonio edilizio su bene condominiale in condominio minimo in uso esclusivo? L'Agenzia delle Entrate risponde alla domanda con risposta ad interpello n. 219 del 2019.

La domanda è posta da un contribuente titolare di uso esclusivo del lastrico condominiale all'interno di un condominio minimo; non avendo trovato nella sua ricerca prima della compilazione del 730 una risposta certa, egli ha adottato il comportamento a suo parere più prudente, cioè ha indicato in dichiarazione dei redditi ai fini della detrazione il 50% dell'importo da lui pagato, anche se l'altro condomino non aveva ritenuto di partecipare alla spesa e ne aveva rilasciato una dichiarazione; successivamente, ha formalizzato la domanda all'Agenzia mediante interpello, al fine, eventualmente, di integrare il 730.

L'Agenzia si è espressa con la risposta in commento; prima di entrare nel contenuto dell'atto, premettiamo alcuni cenni sulla normativa di riferimento.

Detrazioni fiscali per interventi di recupero in condominio

La normativa su cui è posta la domanda è quella di cui all'art. 16-bis D.P.R. n. 917/1986 (il T.U.I.R., Testo Unico Imposte sui Redditi) che alla lettera a), ricomprende nell'agevolazione gli interventi previsti dall'articolo 3, co. 1, lett. a), b), c), d) D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico dell'edilizia), eseguiti sulle parti comuni di edifici residenziali di cui all'art. 1117 c. c..

Sono, rispettivamente, gli interventi di manutenzione ordinaria (lett. a), di manutenzione straordinaria (lett. b), di restauro e di risanamento conservativo (lett. c), e di ristrutturazione edilizia (lett. d).

=> Manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio, come distinguerle?

Per quanto qui interessa, la legge attualmente prevede la detrazione nella misura del 50% della spesa sostenuta entro il tetto di 96.000 per immobile; per i lavori in condominio le detrazioni spettano ad ogni condomino in base al cinquanta per cento della quota millesimale di proprietà o dei diversi criteri di riparto della spesa applicabili ai sensi degli artt. 1123 e s.s. c.c.

Lastrico condominiale in uso esclusivo

Il lastrico solare rientra tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., che ci indica un elenco (non esaustivo) delle parti che, in assenza di titolo contrario, sono qualificate condominiali.

Nel caso di specie, il bene è condominiale ed è in uso esclusivo del contribuente, il quale è proprietario dell'abitazione posta al piano primo (dunque, immediatamente sotto il lastrico), all'interno di un condominio minimo, composto cioè in tutto da due abitazioni di proprietà distinta: una bifamiliare insomma.

Ricordiamo che è ormai acquisito che al condominio minimo si applicano le norme condominiali.

Tra le norme in materia di condominio abbiamo l'art. 1126 c.c. che, in quanto alle spese del lastrico solare in uso esclusivo, prevede che "Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno."

Ricordiamo anche che i criteri di legge per il riparto delle spese possono essere derogati dai condòmini all'unanimità.

=> Interventi di recupero su balconi e terrazzi. le nuove indicazioni delll'Agenzia delle Entrate

Detrazioni fiscali e riparto spese in condominio

Con quale criterio si imputano le detrazioni fiscali a ciascun condòmino per i lavori (di recupero edilizio ma anche di riqualificazione energetica) effettuati in condominio? Come già accennato, in base al criterio dato dalla legge per il riparto delle spese di riferimento.

Dunque, nel caso del lastrico solare in uso esclusivo, in base al criterio offerto dall'art. 1126 c.c., salvo diverso accordo tra le parti, dividendo poi la quota a metà.

Se l'altro condomino fa espressa dichiarazione, la spesa è detraibile entro il tetto per immobile

Nel caso in esame, afferma l'Agenzia, il criterio di ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c. può essere superato dal momento che "l'altro condomino dell'unità bifamiliare, con dichiarazione scritta, ha permesso l'esecuzione dei lavori e il sostenimento delle relative spese da parte dell'istante, in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese condominiali".

Dunque, conclude sul punto l'Ufficio, il contribuente "avrà diritto a fruire della detrazione in esame per il totale delle spese sostenute, anche eccedenti rispetto a quelle a lui imputabili in base alla quota condominiale, comunque entro il limite massimo attualmente previsto di euro 96.000".

In conclusione, nel caso in cui si accolli interamente la spesa, il condomino deve avere il consenso dell'altro (o altri) condomino(i) onde poter superare la quota di detrazione - nel caso del lastrico solare in uso esclusivo - indicata dall'art. 1126 c.c. In ogni caso, non potrà superare il tetto di spesa di 96.0000, indicato per ogni unità immobiliare.

=> Canna fumaria e detrazioni fiscali

In mancanza di dichiarazione dell'altro condomino, dunque, la detrazione sarebbe stata fruibile entro i limiti di quota indicati dall'art. 1126 c.c. (pertanto, osserva chi scrive, non il cinquanta per cento della spesa, ma il cinquanta per cento della quota indicata dal criterio di riparto della spesa).

Infine l'atto ricorda che nei condomini dove non è obbligatoria la nomina dell'amministratore, la detrazione per i lavori su parti comuni (v. Circ. n. 7/2018) è ammessa anche in assenza di codice fiscale purché non vi sia stato pregiudizio al rispetto, da parte delle banche e di Poste Italiane SPA, dell'obbligo di operare la prescritta ritenuta all'atto dell'accredito del pagamento.

In assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti, per beneficiare della detrazione per la quota di spettanza, possono indicare in dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il relativo bonifico; ogni condòmino che ha eseguito il bonifico per la propria quota di competenza dovrà riportare in dichiarazione il proprio codice fiscale.

=> Detrazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie e documenti da conservare

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Tautone
Tautone martedì 03 settembre 2019 alle ore 17:37

Questo vale solamente per i condomini minimi oppure si può espandere anche a condomini in cui solo alcuni hanno sostenuto la spesa senza l'intervento dell'amministratore:
installazione piattaforma pagata da due condomini su 10. Fatture intestate separatamente ai due condomini con i propri codici fiscali e che hanno pagato direttamente le stesse fatture con bonifici ristrutturazione edilizia.

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