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Manutenzione straordinaria urgente e amministratore condominio
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Manutenzione straordinaria urgente e amministratore condominio

Manutenzione: in caso di urgenza l'assemblea può solo prendere atto dell'operato dell'amministratore.

Avv. Alessandro Gallucci  

Quali sono le prerogative, gli obblighi dell'amministratore di condominio quando si pone la necessità di fare eseguire un intervento di manutenzione straordinaria?

Quali i diritti una volta che tale intervento sia stato disposto?

Che cosa può fare l'amministratore condominiale davanti ad un'assemblea che non riconosce la legittimità del suo operato?

Manutenzione straordinaria

Cos'è la manutenzione straordinaria, nell'accezione condominiale del termine, la legge non lo dice. Al riguardo ciò che si ritiene non debba farsi è un automatico parallelo con la nozione fornita dal testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (d.p.r. n. 380/2001).

Insomma ciò che è straordinario in ambito condominiale non lo è necessariamente in ambito edilizio. La mera pitturazione della facciata dello stabile è opera di manutenzione straordinaria secondo l'accezione condominiale del termine, ma semplice intervento ordinario guardando al contenuto del decreto n. 380 del 2001.

Com'ha avuto modo di affermare la Suprema Corte di Cassazione, il criterio discretivo tra manutenzione ordinaria e straordinaria va valutato guardando alla normalità dell'intervento nell'ambito del consueto modo di utilizzare i beni comuni; dato questo parametro generale, dicono gli ermellini «gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell'assemblea condominiale» (Cass. 17 agosto 2017 n. 20136)

Manutenzione straordinaria urgente

La straordinarietà dell'intervento fa sì che lo stesso possa essere eseguito solamente in seguito alla sua deliberazione da parte dell'assemblea condominiale, con un'eccezione: l'urgenza dell'intervento manutentivo straordinario.

C'è da sostituire il serbatoio dell'impianto di autoclave altrimenti lo stesso non può funzionare e non è possibile porre in essere interventi provvisori. In tal caso l'intervento è urgente e, ai sensi dell'art. 1135, secondo comma, c.c. può essere disposto dall'amministratore.

Urgente, come insegna la giurisprudenza, è un intervento che non può essere rimandato fino alla decisione dell'assemblea condominiale senza danno o pericolo di danno (tra le tante si veda Cass. 28 febbraio 2018 n. 4684).

Da non perdere: Manutenzione straordinaria condominiale di notevole entità approvata con più delibere e quorum deliberativi

Prerogative, responsabilità e diritti dell'amministratore di condominio

Ciò detto è evidente che dare l'ordine di far eseguire un intervento di manutenzione straordinaria urgente non è solamente una facoltà posta in capo all'amministratore condominiale, ma per certi versi un vero e proprio obbligo.

Obbligatoria, ad esempio, l'attivazione del mandatario davanti ad un'ordinanza del Comune; diversamente il rischio è financo quello della condanna penale per inosservanza dei provvedimenti dell'Autorità, reato contravvenzionale previsto e punito dall'art. 650 c.p. con l'arresto fino a tre mesi o con l'ammenda fino a duecentosei euro

In tal senso, ad esempio, è stato affermato che «risponde del reato di cui all'art. 650 c.p. l'amministratore di condominio che non ottemperi all'ordinanza sindacale, emessa per ragioni di sicurezza pubblica ed impositiva dell'obbligo di eseguire, entro un dato termine, i necessari interventi relativamente ad una canna fumaria pericolante, posto che l'amministratore è abilitato ex art. 1135 comma ultimo c.c. ad ordinare, senza il preventivo assenso assembleare, opere di manutenzione straordinaria sempreché, come nel caso in questione, risultino indifferibili ed urgenti.» (Pret. Ariano Irpino 12 giugno 1998, in Arch. locazioni 1998, 742)

L'urgenza, quindi, non solamente estende i poteri dell'amministratore, in situazioni di normalità non comprendenti gli atti di manutenzione straordinaria, ma aumenta il carico di responsabilità, travalicando le responsabilità connesse alla normale gestione.

Obbligo di attivazione vuol dire che, in presenza dell'urgenza, nulla l'assemblea può rimproverare all'amministratore. In tali circostanze - ossia in seguito all'ordine di esecuzione di intervento manutentivo urgente - l'assise condominiale può semplicemente prendere atto dell'operato dell'amministratore. Nessuna ratifica, insomma, ma solamente una presa d'atto.

=> Il labile confine tra attività di amministrazione ordinaria e straordinaria: gli effetti in capo all'amministratore e ai terzi che negoziano con il Condominio.

È qualora l'assemblea non si trovasse d'accordo con l'operato dell'amministratore contestandolo e quindi non approvando la spesa in sede di rendiconto?

Allora il mandatario ben potrebbe agire in giudizio per ottenere il riconoscimento della legittimità del proprio operato.

Com'è stato giustamente specificato dalla Corte d'appello di Milano, « l'art. 1135, ultimo comma, c.c. (oggi secondo comma, n.d.A.), abilita l'amministratore ad ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza imponendogli l'obbligo di riferire all'assemblea; obbligo che rientra nel dovere generale che incombe all'amministratore di rendere conto della sua gestione ai condomini e che, pertanto, non può essere confuso con la necessità di ratifica di un atto esorbitante dal mandato.

L'inosservanza di tale obbligo non preclude il diritto dell'amministratore al rimborso delle spese riconosciute urgenti, nei limiti in cui il giudice le ritenga giustificate» (App. Milano 28 ottobre 2004, in Corriere del merito 2005, 261).

Se al termine del giudizio, invece, fosse accertata l'assenza di urgenza, il costo dei lavori andrebbe a gravare direttamente sull'amministratore (Cass. 2 febbraio 2017 n. 2807).

Cerca: manutenzione ordinaria e straordinaria

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Gigliola.forti@libero.it
Gigliola.forti@libero.it venerdì 18 maggio 2018 alle ore 10:05

Ivana Buzzetti.... x esperienza diretta x ben 7 anni di guai ,come da lei elencati, le occorre un avvocato.Sicuramente saprà trovare il modo x migliorare le cose, o revocarlo x colpe da negligenza e inadempienze varie! Saluti

Sibilla
Sibilla venerdì 08 giugno 2018 alle ore 19:56

purtroppo, come temevo, l'assemblea straordinaria non ha portato all'approvazione dei lavori e l'Amministratore ha rinviato l'argomento alla prossima. Nel verbale dell'Assemblea ho preteso che fosse messo in evidenza quanto "denunciato" dall'inquilino e quanto ha minacciato nei miei confronti per il mancato ripristino dell'immobile, io cosa posso fare per tutelarmi?Grazie

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