Il caso. Per porre rimedio alle consistenti infiltrazioni nell'unità immobiliare sottostante, il proprietario esclusivo del terrazzo a livello era intervenuto con lavori urgenti di risanamento, il cui costo intendeva farsi ora rimborsare pro quota dagli altri condomini.
Allo scopo aveva pertanto adito il Giudice di pace, il quale aveva accolto la domanda attorea; in sede d'appello, la sentenza impugnata dai condomini soccombenti aveva trovato conferma: in particolare, il Tribunale aveva ritenuto che lo stato di urgenza non fosse stato oggetto di contestazione nel giudizio di primo grado e che dunque tale tema di indagine non potesse trovare ingresso per la prima volta in appello; che il materiale fotografico prodotto in primo grado rivelasse chiaramente la gravità delle infiltrazioni nella sottostante proprietà, e che, infine, gli interventi adoperati fossero comunque strumentali alla riparazione della terrazza e, pertanto, oggetto di riparto di spese tra i condomini a norma dell'art. 1126 c.c.
Nuovamente soccombenti, i condomini sono dunque ricorsi per cassazione, lamentando, tra le altre censure, che sul condomino che chieda e pretenda il rimborso di spese urgenti gravi l'onere della prova relativa all'indifferibilità della spesa: fatto non verificatosi nei precedenti gradi di giudizio, poiché il condomino attore avrebbe dovuto dimostrare la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente gli altri condomini.
Niente rimborso per le spese condominiali non urgenti
La decisione della Suprema Corte I giudici di legittimità hanno reputato infondate tutte le doglianze mosse dai ricorrenti: in primo luogo, hanno ribadito che, stante la formulazione dell'art. 1134 c.c. (operante, ratione temporis, nel disposto previgente la l. 11 dicembre 2012, n. 220), il condomino che abbia sostenuto delle spese per le parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente; inoltre, l'urgenza della spesa va intesa quale impossibilità di posticipare la sua erogazione, senza danno o pericolo, fino a quando l'amministratore o l'assemblea dei condomini possano utilmente provvedere; ancora, la prova dell'indifferibilità della spesa incombe sul condomino che chiede il rimborso, il quale deve dimostrare, a tal fine, la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini (si cita in motivazione, tra le ultime, Cass. civ., sez. 6 2, 16 novembre 2017, n. 27235).Tuttavia, la Suprema Corte ha chiarito che, nel caso di specie, l'urgenza dell'intervento manutentivo della terrazza di uso esclusivo, posta dall'attore a fondamento della sua domanda di rimborso delle spese anticipate, non era stata specificamente contestata dai convenuti nel giudizio di primo grado, e che tale circostanza - come correttamente rilevato dal Tribunale - non potesse perciò essere oggetto di contraria allegazione nel processo di gravame: «quanto residui come fatto incontroverso tra le parti, rimane per ciò solo non bisognoso di prova», ha osservato la Suprema Corte.I ricorrenti, a fronte di una sentenza d'appello che aveva rilevato che essi avevano tenuto in primo grado una condotta processuale di non contestazione, avrebbero dovuto invece allegare e dimostrare l'erroneità di tale affermazione, indicando specificamente in ricorso, ai sensi dell'art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c., gli atti difensivi in cui fosse stata sin dall'inizio dedotta l'insussistenza dell'urgenza ex art. 1134 c.c.
Caro condòmino, agire di propria iniziativa ti può costar caro.
L'utilità ex art. 1126 c.c. Si rammenta poi che nell'ipotesi di lastrico solare in uso esclusivo l'art. 1126 c.c. pone le spese per un terzo a carico del proprietario a titolo esclusivo, e per i restanti due terzi a carico dei proprietari delle unità immobiliari cui il lastrico "serve".
La ratio del criterio di ripartizione delle spese posto dalla norma è riconducibile proprio alla duplice funzione(copertura dell'edificio per tutti i condomini; area fruibile a favore del titolare, o dei titolari, del relativo uso esclusivo) che il lastrico solare svolge- e dunque all'utilità al medesimo connessa. La Suprema Corte ribadisce dunque che, anche nel caso di specie, l'obbligo degli altri condomini di partecipare alle spese di manutenzione di un terrazzo di proprietà esclusiva- e, di conseguenza, l'infondatezza delle censure articolate dai ricorrenti - discenda non già dall'applicazione degli artt. 1110 e 1134 c.c., che sanciscono il diritto al rimborso di spese sostenute per la conservazione e gestione della cosa comune, ma dall'operatività del principio di cui all'art. 1126 c.c., in ragione dell'utilità che i condomini sottostanti traggono dal bene.
La Corte di legittimità respinge peraltro un'ulteriore doglianza, secondo cui il proprietario ad uso esclusivo avrebbe dovuto dimostrare che i danni non erano dovuti a fatti a lui imputabili: piuttosto, nella fattispecie in oggetto mantiene validità la regola espressa dalle Sezioni Unite (10 maggio 2016, n. 9449), le quali, in materia appunto di responsabilità per danni provocati da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo, hanno in primo luogo affermato che essa vada ricondotta nell'ambito di operatività dell'art. 2051 cod. civ. - ossia nell'alveo della responsabilità civile-, avuto riguardo alla posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l'uso esclusivo; tuttavia, tenuto conto della ricordata funzione assolta in ambito condominiale dal lastrico o dalla terrazza posta a copertura dell'edificio o di una sua parte, accanto alla responsabilità del proprietario o dell'usuario esclusivo, deve configurarsi anche una concorrente responsabilità del condominio, nel caso in cui l'amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell'art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., ovvero nel caso in cui l'assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.
