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Umidità da risalita in un appartamento: il condominio condannato a fare un vespaio al condomino

I giudici hanno condannato il condominio a risarcire anche tutte le spese necessarie per ripristinare l'appartamento.
Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

I ponti termici (detti anche nodi tecnologici) sono inevitabili zone critiche dell'involucro, sede di importanti dispersioni di calore che generano diverse anomalie come, ad esempio, il distacco degli intonaci oppure la nota e diffusa proliferazione di muffe che compromettono il benessere abitativo.

Particolarmente diffusa nei caseggiati "datati" è soprattutto l'umidità da risalita capillare, fenomeno legato in prevalenza all'assorbimento di umidità dal suolo da parte di elementi costruttivi porosi. Per evitare l'inconveniente in questione è necessario realizzare un vespaio che intercetti e chiuda le vie di risalita dell'acqua lungo le murature.

Molto spesso, però, tali manufatti, coevi al palazzo risalente nel tempo, si rilevano inadeguati o totalmente ignorati dalla collettività condominiale.

I vizi di realizzazione del vespaio o l'inadeguata areazione del vespaio producono fenomeni infiltrativi, la compromissione dell'utilizzo e del godimento dell'immobile dei condomini dei piani bassi.

Se il vespaio non è stato realizzato o è difettoso potrebbe richiedere l'intervento del custode condominio.

A tale proposito merita di essere segnalata la sentenza della Corte di Appello di Messina n. 731 del 06/09/2023.

Umidità da risalita in un appartamento: il condominio condannato a fare un vespaio al condomino. Fatto e decisione

Una condomina si rivolgeva al Tribunale di Messina esponendo di che il suo appartamento, posto al piano terra del caseggiato, aveva subito forti infiltrazioni di umidità tali da rendere insostenibile la permanenza nei locali; la ricorrente precisava di aver conferito mandato ad un tecnico di fiducia, il quale aveva accertato che tali infiltrazioni erano causate dalla cattiva manutenzione dell'edificio condominiale e da "uno stato di carente sottopavimentazione che consentiva la risalita di umidità dal sottosuolo"; la condomina aggiungeva che il condominio non si era attivato per il ripristino delle parti ammalorate ed il risarcimento dei danni, mentre in sede di mediazione si era dimostrato disponibile a corrispondere una modesta somma a titolo risarcimento danni. La stessa ricorrente chiedeva pertanto al giudice di accertare che i danni al suo immobile erano diretta ed esclusiva conseguenza della mancata manutenzione dello stabile condominiale e, per l'effetto, di condannare il condominio al risarcimento dei danni.

Per il condominio - che si costituiva in giudizio - le lamentate infiltrazioni erano dovute ad imperfezioni costruttive dell'immobile o ad altre cause, comunque non addebitabili in alcun modo alle parti comuni condominiali. Il Tribunale accoglieva il ricorso e condannava al risarcimento dei danni il condominio.

Quest'ultimo si rivolgeva alla Corte di Appello evidenziando che la condomina aveva richiesto solo il risarcimento dei danni subiti dal suo immobile per le infiltrazioni di umidità derivanti da parti di proprietà comune, mentre l'importo oggetto di condanna, come quantificato dal CTU, comprendeva il costo di opere insistenti su parti condominiali (il vespaio); in subordine chiedeva di disporre che tali lavori fossero eseguiti ad opera del condominio.

Condividendo tale ultima richiesta dei condomini, la Corte di Appello ha osservato che il primo giudice non avrebbe potuto e dovuto liquidare a favore della condomina somme occorrenti per lavori che la stessa non era legittimata ad eseguire (in quanto attinenti al vespaio considerato parte comune dell'edificio condominiale).

Secondo i giudici di secondo grado il risarcimento spettante alla condomina doveva essere strettamente limitato alle voci occorrenti per il ripristino delle minime condizioni di salubrità dell'appartamento.

Umidità di risalita in condominio, le cose da sapere.

In ogni caso il condominio è stato condannato alla realizzazione di un vespaio ventilato, nonchè a sostenere tutti i possibili costi conseguenti, quali la demolizione e ricostruzione dei tramezzi (che non era stata presa in considerazione dal tecnico di parte), il parziale o totale rifacimento degli impianti elettrico, idrico e di scarico, le spese di pernottamento della condomina in altra sistemazione abitativa.

Considerazioni conclusive

Secondo una parte della giurisprudenza il vespaio non rientra nell'ambito del suolo comune a norma dell'art.1117 c.c., in quanto costituisce un manufatto ben distinto dalle fondazioni, posto al servizio esclusivo dell'unità immobiliare al piano terreno e poggiante sul suolo comune.

Di conseguenza, si è ritenuto che tutte le spese relative ai vespai (comprese quelle relative alla loro costruzione) devono far carico esclusivamente al proprietario dell'appartamento al piano terra, al di sotto del quale il vespaio si trova (Cass. civ., Sez. II, 07/06/1993, n. 6357).

Secondo altra parte della giurisprudenza - a cui aderisce la sentenza in commento - l'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni, costituente il suolo dell'edificio, e la superficie del piano terra, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, appartiene, come parte comune, a tutti i condomini, in quanto destinata all'aerazione e alla coibentazione del fabbricato.

Pertanto, i danni lamentati da un condomino causati dal cattivo stato del vespaio in questione devono essere sopportati per l'intero dal condominio (Cass. civ., sez. II, 25/00/2018, n. 22720; Cass. civ., sez. II, 24/07/2017, n. 18216; Cass. civ., Sez. II, 31/10/2014, n. 23304).

In quest'ottica tale conclusione non può essere messa in discussione nemmeno dalla presenza, nel suddetto spazio vuoto, delle sole canalizzazioni degli impianti tecnologici dell'appartamento soprastante, essendo la suddetta utilizzazione dello spazio ammissibile ex art.1102 c.c.

Alla luce di quanto sopra, per determinare la proprietà del manufatto sembra consigliabile procedere ad un'indagine tecnica sulla sua esatta conformazione e funzione, nonché ad un esame dei titoli

Sentenza
Scarica App. Messina 6 settembre 2023 n. 731
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