Si pensa comunemente che l'umidità di risalita si verifichi il più delle volte nel caso di singoli immobili, come ad esempio le villette in campagna. Così non è perché spesso si ha anche in ambito condominiale. Che l'edificio sia una nuova costruzione o meno non rileva, ben potendo manifestarsi per entrambe le realità.
Cause dell'umidità di risalita e responsabilità del condominio
Per capire chi deve farsi carico delle soluzioni per l'umidità di risalita e dell'eventuale risarcimento dei danni è necessario comprendere le cause che hanno portato al nascere dell'umidità ascendente, potendo dipendere da fattori diversi.
Ad esempio può trattarsi della mancanza di un sistema di isolamento ovvero del danneggiamento o dell'inadeguatezza di questo sistema.
Quando ricorre una di queste fattispecie, l'acqua risale dal terreno sottostante il condominio in modo capillare, lungo le pareti dell'edificio, manifestandosi anche visivamente fino ad un metro o due metri di altezza.
Il sottosuolo come proprietà comune del condominio
Come afferma una storica sentenza della Suprema Corte sull'argomento, il sottosuolo è da intendersi quale bene del condominio in quanto «è costituito dallo spazio sottostante il suolo ed esistente in profondità; esso, ancorché non espressamente menzionato dall'art. 1117 c.c., va considerato di proprietà comune in mancanza di un titolo, che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, avuto riguardo alla funzione di sostegno che contribuisce a svolgere per la stabilità del fabbricato» (Cass., 15 febbraio 2008, n. 3854).
Si ha quindi che il sottosuolo sul quale viene costruito il condominio e da dove scaturisce l'umidità di risalita è una parte comune del medesimo condominio, salvo il raro caso in cui esista una attribuzione di proprietà esclusiva ad uno dei condomini, ad esempio in una clausola del regolamento contrattuale.
Sul lato dell'esercizio del singolo, nessuno "può procedere all'escavazione in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o ingrandire quelli preesistenti, poiché verrebbe a ledere il diritto di proprietà degli altri partecipanti, privandoli dell'uso e del godimento ad essa pertinenti" (Cass. 18 novembre 2019, n. 29925).
Obblighi di custodia del condominio e risarcimento danni
Poiché il sottosuolo e il sistema di isolamento sono beni comuni, i danni conseguenti e i costi per eliminare l'umidità di risalita devono essere risarciti dal condominio quale custode dei beni danneggiati, in ragione della ripartizione della spesa per millesimi di proprietà ex art. 1123 primo comma c.c.
I luoghi che vengono più colpiti dall'umidità di risalita sono i garage sottostanti l'edificio, utilizzati ad esempio non solo per parcheggiare la propria automobile, ma magari anche per sistemare le cose che non servono più nel quotidiano.
La responsabilità del custode è sancita dall'art. 2051 c.c. sulla cui base è responsabile del danno chi ha il rapporto di custodia da cui detto danno è scaturito, salvo che ricorra il caso fortuito.
Si tratta di una delle cd. responsabilità oggettive che, in quanto tale, prescinde dall'aspetto psicologico di chi riveste il ruolo di custode.
Dopo diverse oscillazioni in giurisprudenza, la decisione 3672/1997 della Cassazione a Sezioni Unite, ha statuito il principio sulla cui base la responsabilità per il risarcimento dei danni ex art. 2051 c.c. è da collegarsi all'inadempimento di un generale obbligo a custodire e manutenere.
Si tratta di principio ormai consolidato.
Esclusione di responsabilità per caso fortuito e colpa del danneggiato
Il caso fortuito esclude la responsabilità del condominio custode.
Per caso fortuito si intende il fatto, naturale o del terzo, oggettivamente imprevedibile ed inevitabile, che spezza il nesso di causalità imputabile al custode, senza che possa venire in rilevo l'assenza o meno di colpa del custode.
In questa definizione rientra anche il fatto dello stesso danneggiato.
Il fatto colposo del danneggiato che si può qualificare come unico fatto causativo del danno, tale da interrompere qualsiasi collegamento tra la cosa in custodia (i muri comuni) e l'evento di danno (infiltrazioni di acqua ed umidità) può riscontrarsi nel mutamento di destinazione d'uso del locale seminterrato, da locale magazzino in locale commerciale, senza prevedere la normale aerazione del locale stesso dando così corso a danni da condensa.
È esclusa la responsabilità del condominio, ai sensi dell'art. 2051 c.c., e quindi anche l'obbligo al risarcimento, per i danni causati dall'umidità di risalita ad un locale semi-interrato qualora tale fenomeno sia da imputarsi principalmente alle tecniche costruttive in uso all'epoca della costruzione dell'edificio, eventualmente dato anche il comportamento negligente del proprietario del locale che abbia contribuito ad aggravarlo (Cass., 29 novembre 2011, n. 25239).
I gravi difetti di costruzione ex art. 1669 c.c.
Il proprietario dello stabile, o il suo amministratore, può eventualmente rifarsi sul costruttore, nel caso ce ne siano le condizioni, ricorrendo la fattispecie di gravi difetti di costruzione ex art. 1669 c.c.
Rientrano nel novero dei gravi difetti di cui all'art. 1669 c.c. l'ammaloramento ed il deterioramento dell'intonaco della facciata causato da umidità per risalita capillare dal terreno dovuta alla mancanza di un idoneo sistema di isolamento delle fondazioni (Trib. Monza 16 ottobre 2014).
Se per il sistema di isolamento sono stati utilizzati materiali scadenti, il vizio incombe in capo al costruttore. Lo stesso dicasi se per difetto di adeguatezza del sistema non si ha un giusto isolamento dei garage.
In questo caso il singolo condomino può agire nei confronti del condominio per la responsabilità del bene in custodia, il quale può rivalersi sull'impresa per garanzia e manleva oppure agire direttamente contro il costruttore se si è ancora nel termine decennale della costruzione e se esercita il diritto entro un anno dalla scoperta.
Ove invece si accerti che l'umidità di risalita è a causa della mancata o inadeguata manutenzione del sistema di isolamento, la responsabilità incombe integralmente in capo all'edificio.
Il rapporto diretto con il bene lo rende titolare dell'obbligo di custodia, tra cui rientra l'obbligo di manutenzione del bene stesso.
Se il garage è stato locato a terzi, chi subisce il danno è il conduttore che ha azione diretta nei confronti del condominio ex art. 1585 c.c., qualificandosi la fattispecie come molestie di fatto, dove, diversamente dalle molestie di diritto, il locatore non ha alcuna sfera di azione.
Modalità di risarcimento per danni da umidità di risalita
Il danno subito può ottenere ristorato sia tramite il risarcimento in forma specifica, sia con il risarcimento per equivalente.
Mentre il primo comporta la rimessione in pristino della situazione così come era anteriormente al danno da parte del soggetto danneggiante, quello per equivalente comporta l'esborso di una somma di denaro corrispondente al danno subito.
La scelta spetta al danneggiato salva la possibilità del giudice di trasformare l'azione in forma specifica in quella per equivalente quando la prima risulta eccessivamente onerosa.
Il risarcimento può avere ad oggetto non solo la sistemazione delle pareti che hanno subito il danno ma anche i beni che erano depositati in garage e che a causa dell'umidità si sono ammalorati, ovvero il mancato utilizzo dei locali ai fini della loro rimessa in pristino.
