In un contratto di locazione, le obbligazioni, principalmente, conosciute sono rappresentate dalla consegna dell'immobile al conduttore e dal pagamento del canone. Ovviamente, però, non si tratta degli unici impegni che le parti debbono rispettare.
Ad esempio, il proprietario dell'appartamento in affitto è tenuto a mantenere il bene in uno stato tale da permettere l'uso del medesimo. Egli, se necessario, deve provvedere alla manutenzione straordinaria dell'immobile, allorché essa sia indispensabile per l'idoneità abitativa del medesimo.
Se il locatore non dovesse mantenere questo impegno, sarebbe, inevitabilmente, responsabile nei riguardi del conduttore.
Resta, però, da stabilire, in termini concreti, quali conseguenze potrebbe determinare questa responsabilità.
Sull'argomento, si è espresso il Tribunale di Milano con la sentenza n. 8258 del 12 ottobre 2021. L'ufficio lombardo è stato chiamato ad accertare l'inadempimento di un proprietario agli obblighi nascenti da un contratto di locazione e a valutare la domanda risarcitoria dell'inquilino per non aver goduto di un appartamento idoneo all'uso abitativo.
Vediamo, perciò, cosa è accaduto in questa vicenda.
Bene locato parzialmente inidoneo per muffa e ripercussioni sul canone: il caso concreto
Il caso riguarda un immobile concesso in locazione dal lontano 1993. Secondo la tesi del ricorrente/conduttore, tale immobile versava in una condizione tale da non poter essere consentito l'uso abitativo del medesimo. Ciò rappresentava una palese violazione del contratto.
Per questa ragione, era stato citato in giudizio il locatore allo scopo di accertare il suo inadempimento e per ottenere un congruo risarcimento.
In effetti, nel corso dell'istruttoria, caratterizzata anche dall'intervento e dalle valutazioni di un CTU, emergeva che l'immobile era in pessime condizioni. C'erano, ad esempio, "tracce di umidità permanente dovuta a fenomeni di capillarità, condensa e igroscopicità". Erano, inoltre, presenti ammaloramenti vari e chiazze di umidità.
Non funzionava al 100% il riscaldamento e pavimenti e serramenti risultavano in cattive condizioni.
Insomma lo stato dell'immobile era, evidentemente, molto scadente e derivava, senz'altro, anche dal mancato intervento di qualsivoglia manutenzione straordinaria sul cespite.
Nel costituirsi, la parte convenuta sollevava, però, l'eccezione di cui all'art. 1460 c.c. Per il locatore, infatti, l'inerzia di cui era accusato era dovuta al mancato pagamento dei canoni di locazione ad opera dell'inquilino. Era stato, dunque, questo il motivo per cui non era intervenuto ad effettuare gli interventi necessari a recuperare l'idoneità abitativa dell'appartamento.
Il Tribunale di Milano, accertati, l'inadempimento del locatore e contestualmente, quelli del conduttore, per non aveva versato il canone di locazione dal lontano 2003 e per non aver provveduto, altresì, ad alcun intervento di manutenzione ordinaria sul bene (quest'ultima ad esso spettante), ha respinto la domanda risarcitoria del ricorrente/inquilino.
Ha, altresì, compensato le spese di giudizio, visto i reciproci illeciti contrattuali delle parti in causa.
Obblighi essenziali del locatore nel contratto di locazione
Il codice civile elenca gli obblighi principali del locatore nell'art. 1575:
"Il locatore deve:
- consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
- mantenerla in stato da servire all'uso convenuto;
- garantirne il pacifico godimento durante la locazione"
Appare, quindi, evidente che il proprietario di un appartamento in affitto non può esimersi dall'eseguire gli interventi di manutenzione straordinaria sul bene, tali da assicurare, continuativamente, l'idoneità abitativa dell'immobile. In caso contrario, sarebbe responsabile nei riguardi dell'inquilino.
Bisogna capire, però, se questi, per reagire all'inadempimento del locatore, ha il diritto di sospendere, e in che misura, il pagamento del canone. Vediamo come ha risolto questo dubbio il Tribunale di Milano.
Recesso conduttore per muffa, è possibile?
Locazione, ridotto godimento del bene e riduzione del canone
Sappiamo che, a seguito di una locazione, il proprietario è tenuto ad eseguire la manutenzione straordinaria dell'immobile. Ad esempio, deve provvedere al ripristino dell'impianto di riscaldamento, se non funzionante a causa della sua vetustà, oppure eseguire le opere necessarie ad impedire ammaloramenti o muffa all'interno dell'appartamento.
Questi interventi, come altri indispensabili, consentono di mantenere l'idoneità abitativa del bene che deve essere garantita ai sensi dell'art. 1575 c.c. Se non dovessero essere eseguiti, scatterebbe, quindi, la responsabilità del locatore ma, soprattutto, si determinerebbe, inevitabilmente, il ridotto godimento dell'immobile.
Alla luce di queste premesse, al conduttore, vittima dell'inadempimento descritto, spetta il diritto di ridurre, proporzionalmente, il versamento del canone di locazione originariamente pattuito.
Si tratta, infatti, di un contratto a prestazioni corrispettive e poiché una di essa non viene rispettata, l'inquilino può sospendere, parzialmente, la propria (exceptio inadimpleti contractus ex art. 1460 c.c.).
Tale conclusione trova riscontro nella giurisprudenza della Cassazione, nel caso in esame opportunamente richiamata dal Tribunale di Milano "In tema di locazione immobiliare ad uso non abitativo, l'inesatto adempimento da parte del locatore dell'obbligo di consegnare il bene in buono stato di manutenzione e di mantenerlo in maniera tale da servire all'uso convenuto legittima l'exceptio inadìmpleti contractus da parte del conduttore, con conseguente facoltà di sospendere in proporzione il versamento del canone (Cass. n. 16918/2019).
Non è, invece, ammissibile sospendere, del tutto, il versamento del canone, allorché, come nella vicenda in commento, il bene in locazione era, comunque, almeno, parzialmente, idoneo all'uso abitativo.
Il conduttore non ha, infatti, ritenuto di ridurre il canone, in proporzione al ridotto godimento a causa dell'omessa manutenzione straordinaria, ma ne ha completamente sospeso il versamento. Il suo inadempimento non è, perciò, giustificato da quello avverso perché sproporzionato".
Gravi motivi di recesso dal contratto di locazione
