Cattivi odori, palloni da calcio che rimbalzano abusivamente, alberi eccessivamente alti, escrementi di cani, escrementi di gatti, feste rumorose in piscina, cene interminabili al piano di sopra con ospiti fino a notte fonda...
L'elenco può continuare all'infinito spingendo vicini contro vicini. Viviamo in case e palazzi che a volte sono troppo vicini.
Sebbene non sia necessariamente una questione di conflitti di personalità, di solito è un problema di spazio.
In alcuni casi, i vicini non hanno più spazio privato sufficiente per svolgere attività personali, senza sconfinare nella quiete e nella pace del prossimo.
Inoltre, spesso accade che molti proprietari non abbiano mai incontrato i propri vicini. A parte un cenno superficiale di tanto in tanto, molti vicini sono dei perfetti estranei.
I condòmìni sono una combinazione perfetta di complessità della gestione aziendale e vita personale, rendendo inevitabili le controversie.
Le controversie condominiali possono comportare una serie di problemi tra proprietari di condomini, inquilini, e altri titolari di diritti reali utilizzatori a vario titolo, Amministratori di condominio o società di gestione condominiale.
Le controversie di vicinato si dividono in genere in tre categorie:
- Rumorosità dei vicini;
- Ripartizione delle spese;
- Utilizzo delle parti comuni;
Contrariamente a quanto si crede, molte di queste controversie finiscono davanti al giudice. I condomini spesso vedono respingere i propri ricorsi, oppure finiscono per trovarsi invischiati in cause civili pluriennali, costosissime e dall'esito incerto.
A differenza di una decisione giudiziaria, la mediazione consente alle parti di raggiungere un accordo reciprocamente soddisfacente. I vicini fanno il loro accordo.
Che cos'è la mediazione
La mediazione è un approccio informale e volontario per risolvere le controversie invece di andare in tribunale. Una persona neutrale - un mediatore qualificato - facilita le negoziazioni
tra i partecipanti per raggiungere una soluzione reciprocamente accettabile della loro controversia.
La mediazione è riservata e non vincolante; il partecipante può interrompere il processo in qualsiasi momento. Se i partecipanti raggiungono una risoluzione, verrà scritto e firmato un accordo transattivo che sarà vincolante tra le parti.
La mediazione è inoltre un mezzo per evitare costose spese legali e per contenere il contenzioso tra le parti in conflitto. Considera la possibilità di cercare un mediatore prima di invocare un'azione legale.
La mediazione è particolarmente indicata per le controversie condominiali poiché possono essere scoperti interessi comuni e possono essere preservati i rapporti per una coabitazione serena.
I rapporti sono un fattore essenziale nelle controversie condominiali in quanto le parti continueranno solitamente a stare in stretta vicinanza tra loro.
Vantaggi della mediazione come processo di risoluzione delle controversie in condominio:
- Scegli tu il mediatore
- La mediazione è informale
- Il processo è privato e confidenziale - quanto detto in mediazione non può essere utilizzato in nessun procedimento successivo.
- Il procedimento di mediazione aiuta la comunicazione
- La mediazione evita un approccio "vinci-perdi"
- Spesso disinnesca le ostilità, chiarisce i problemi e amplia le opzioni anche se la controversia non è completamente risolta
- La mediazione preserva le relazioni e i valori della vita condominiale
- La mediazione è solitamente più veloce e meno costosa del contenzioso
- Consente ai partecipanti di decidere da soli come risolvere il caso piuttosto che lasciare la decisione a un giudice
- La mediazione è flessibile e le soluzioni possono essere adattate alle esigenze e agli interessi delle parti
Quali sono controversie possono essere risolte in mediazione
Il decreto legislativo 4 marzo 2010 n.28 (CU/ n. 53 del 05/03/2010) attuativo dell'art 60 della L. 18 giugno 2009, n. 69, in materia di mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali, all'art 2 prevede che oggetto di mediazione sono le controversie civili e commerciali vertenti su diritti disponibili.
L'art.5 del decreto prosegue identificando le materie per le quali la mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale e il condominio è una di queste.
Cosa significa in concreto questo? Significa che per ogni controversia che abbia ad oggetto la materia condominiale, prima di presentarsi davanti ad un giudice è necessario avviare un procedimento di mediazione.
Di seguito un elenco esemplificativo e non esaustivo delle controversie condominiali per cui è previsto l'obbligo di esperimento della procedura di conciliazione tra:
- proprietari su rumori, odori, fumo o altri problemi o reclami
- proprietario e condominio per quanto riguarda le manutenzioni, migliorie, innovazioni e ricostruzioni
- l'Amministratore e uno o più condomini
- un condomino e la società di gestione condominiale
- un locatario e un proprietario o il condominio
- altre questioni che coinvolgono i proprietari e il condominio sulla revisione delle tabelle millesimali, infrazioni al regolamento condominiale, etc
- impugnazione delle delibere assembleari
Il tentativo di mediazione deve essere sempre esperito in ogni controversia in materia condominiale.
Non sarà sufficiente partecipare al primo incontro ma è necessario aprire il procedimento di mediazione, dimostrando di aver realmente effettuato il tentativo di conciliazione.
Di questo il mediatore da evidenza nel verbale di mediazione a conclusione del procedimento.
I costi della mediazione in condominio: chi paga?
Sebbene la mediazione sia un processo molto meno costoso del contenzioso, ha comunque dei costi che vanno presi in considerazione prima di procedere. Per il condomino sono previste le spese di consulenza legale e gli onorari dell'organismo di mediazione.
Le indennità di mediazione potrebbero variare a seconda del valore della lite, della durata della mediazione e se si raggiunge o meno l'accordo conciliativo.
Sono previste anche maggiorazioni in casi di particolare complessità.
Le tariffe di mediazione nei casi di cui all'art. 5, commi 1-bis e 2 del D.Lgs. 28/2010, ossia quando la mediazione è condizione di procedibilità della domanda, prevedono che per l'incontro preliminare, l'organismo di mediazione non riceva compensi.
Si tratta piuttosto di spese vive di avvio che andranno versate da ciascuna parte e che consistono in media in 40 euro più IVA per un valore della lite fino a € 250.000 e 80 euro più IVA per un valore della lite di valore superiore. (Si veda Consiglio di Stato, sentenza n° 5230 del 17 novembre 2015, con cui ha definitivamente riformato la sentenza 1351/2015 del T.A.R. del Lazio).
Chi paga le spese di mediazione in condominio?
L'obiettivo di contribuire alla riduzione dei processi grazie all'utilizzo della mediazione, si consegue anche attraverso il credito d'imposta riconosciuto alle parti.
Infatti in caso di successo della mediazione, queste si vedono riconoscere un credito commisurato all'indennità stessa corrisposta all'organismo e determinato in base ai commi 2 e 3 dell'art 20 del D'Lgs 28/2010.
In caso di insuccesso della mediazione, il credito è ridotto della metà.
Il nuovo processo civile: le mosse per tagliare mezzo milione di liti in condominio
La riforma del processo civile si pone tra i principali obiettivi quello di ridurre il peso del contenzioso giudiziario. Il disegno di legge di riforma del processo civile è stato approvato al Senato ed ora attende di essere discusso alla Camera dei deputati, senza che si prevedano cambiamenti.
Se si considera che in base alla rilevazione statistica del Ministero della Giustizia su base nazionale, dal 1 Gennaio al 31 Marzo 2021, il contenzioso condominiale contava già 15.651 cause pendenti, rappresentando circa il 10% di tutte le cause pendenti.
Lo snellimento voluto con la riforma tenderà a rafforzare lo strumento della mediazione con l'obiettivo di abbattere in senso significativo queste cifre.
Queste le leve su cui poggia la riforma:
- Maggiore autonomia all'amministratore di condominio nella procedura di mediazione
- Sospensione della delibera condominiale ottenuta da un condomino in via cautelare resterà valida anche se si estingue il giudizio
- Maggiore partecipazione delle parti, limitando la possibilità di delega solo in presenza di giustificati motivi, il delegato sia a conoscenza dei fatti e inoltre disponga del potere necessario alla soluzione della lite.
- Maggiori benefici fiscali
L'iter prevede comunque diversi passaggi prima che si arrivi ai decreti legislativi di attuazione che potrebbero vedere la luce entro il 2022.
Conclusioni
Se sei un proprietario di un'unità immobiliare in condominio o una società di gestioni condominiali e ricevi una notifica che ti chiede di mediare una controversia, dovresti cercare una consulenza legale il prima possibile.
Non è una buona idea ignorare una richiesta di mediazione o decidere di non partecipare alla mediazione poiché ciò innescherà il giudizio in tribunale e costi molto più elevati.
Mediazione e opposizione a decreto ingiuntivo: a chi spetta l'onere di attivare il procedimento
