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Supercondominio e tentativo di mediazione
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Supercondominio e tentativo di mediazione

Contenzioso condominiale e supercondominio. Applicazione alle controversie supercondominiali del tentativo di mediazione

Avv. Alessandro Gallucci 

Le controversie in materia condominiale sono soggette all'obbligatorio esperimento di un tentativo di mediazione: la procedura extragiudiziale è condizione di procedibilità della domanda giudiziale. Ciò vale anche per il supercondominio?

Qualunque condòmino voglia impugnare una delibera è conoscenza del fatto - o tale conoscenza gli viene fornita dall'avvocato al quale si rivolge - che per farlo deve prima instaurare una procedura di mediazione.

Ogni amministratore che riceve l'invito a partecipare ad una procedura di mediazione che abbia ad oggetto la contestazione di una deliberazione assembleare deve convocare l'assemblea affinché sia quest'organismo a decidere il da farsi.

Se la questione riguardasse il supercondominio si dovrebbe fare qualcosa di differente?

Supercondominio e norme condominiali

Se apriamo il codice civile e andiamo a leggere le norme dettate in materia condominiale, allora potremo notare che nessuna di essa cita espressamente il supercondominio. Ciò non vuol dire che tale figura, di creazione giurisprudenziale (Cass. 7 luglio 2000 n. 9096), non trovi regolamentazione legislativa.

Come si suole dire, bisogna leggere tra le parole. Che cos'è un supercondominio: altro non è che quella figura composta da più edifici, magari costituenti autonomi condomini, che hanno tra di essi delle cose in comune; cose in comune che sono quelle elencate dall'art. 1117 c.c. o ad esse assimilabili (essendo l'elenco contenuto nella norma citata un elenco aperto).

Ebbene l'art. 1117-bisdelinea il campo di applicabilità del Capo II del Titolo VII del Libro III del Codice Civile (dedicato al condominio) specificando che «le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117».

Risultato: le norme in materia condominiale si applicano anche al supercondominio. Non v'è automaticità, c'è sempre da esprimere un giudizio di compatibilità; ai nostri fini, ossia guardando alla relazione tra supercondominio e tentativo di mediazione, nulla osta all'affermazione che le norme condominiali trovino applicazione anche al supercondominio.

Supercondominio, assemblee e competenza

Sessanta: il numero di riferimento è questo. Fino a sessanta i supercondominii hanno un'unica assemblea costituita da tutti i partecipanti al condominio.

Da sessantuno in poi, per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore l'assemblea non si compone di tutti i partecipanti.

=> Supercondominio: con più di sessanta partecipanti è obbligatoria la nomina del rappresentante all'assemblea?

L'art. 67 disp. att. c.c., al riguardo, specifica che superata questa soglia, all'assemblea devono essere chiamati a partecipare dei rappresentanti eletti in seno alle singole assemblee dei condomini che compongono il supercondominio.

Una disciplina che nelle intenzioni del legislatore aveva lo scopo di semplificare la gestione delle compagini molto numerose, ma che, come ci suggerisce la pratica applicazione delle norme, ha complicato e non poco la gestione ordinaria del supercondominio e - si pensi alla questione decisione sulla revoca dell'amministratore del supercondominio - creato qualche complicazione in merito alla corretta individuazione delle competenze delle due tipologie di assemblea (Trib. Milano 30 agosto 2016 n. 9844).

Supercondominio, sulla mediazione decide l'assemblea generale

Decidere sulla gestione ordinaria vuol dire prendere decisioni che riguardino la normale amministrazione di un supercondominio.

Per lo scrivente gestione ordinaria vuol dire anche decidere se mantenere in essere oppure no il rapporto di mandato con un amministratore. Per il Tribunale di Milano (sentenza prima citata) no, questa decisione non è annoverabile nell'ordinarietà della gestione.

Iniziare una lite o resistere ad essa, credo che su questo non vi siano dubbi, non è cosa ordinaria. Sebbene la percezione del condominio sia quella di un contesto litigioso, in termini strettamente giuridici ciò non è ordinario.

Insomma per le cause supercondominiali (data la sostanziale assimilabilità a quelle condominiali) si necessità d'una decisione non considerabile ordinaria e che, come tale, dev'essere assunta dall'assemblea composta da tutti i condòmini.

Per controversie condominiali, così come specificato dall'art. 71-quater disp. att. c.c., s'intendono quelle riguardanti la violazione o errata applicazione degli artt. 1117-1139 c.c. e 61-72 disp. att. c.c.

Rispetto a queste materie, è la stessa norma testé citata a dirlo, in ragione di quanto disposto dal d.lgs n. 28/2010 è obbligatorio l'esperimento del tentativo di mediazione che, si accennava in principio, è condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

Il supercondominio vuol intentare causa ad un condòmino che non osserva il regolamento condominiale? Allora deve far precedere l'azione nelle aule di tribunale ad un tentativo presso un organismo accreditato.

Un condomino che partecipa ad un supercondominio vuole impugnare una delibera di quest'ultimo? Idem. Ciò tanto se si tratti di delibera dell'assemblea dei condòmini ovvero di quella dei delegati? Sì, anche se in relazione a questa ultima, per lo scrivente, si dovrebbe riflettere sulla legittimazione ad agire, dato che il rappresentante in seno all'assemblea è rappresentate nominato dall'assemblea del condominio.

Ebbene, in tutte queste situazioni, la decisione in merito alla partecipazione del supercondominio alla procedura di mediazione deve essere assunta dall'assemblea di tutti i condòmini, poiché la gestione ordinaria del supercondominio non riguarda certamente la partecipazione a liti giudiziarie (e tentativi di mediazione sostanzialmente assimilabili).

=> Chi paga le spese di mediazione in condominio?

=> La mediazione nel condominio

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