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Mediazioni in via telematica e controversie condominiali
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Mediazioni in via telematica e controversie condominiali

Il D.L. n. 18/2020, a seguito di modifiche in sede di conversione e successive, prevede che le mediazioni possono essere svolte in via telematica. Come applicare questa norma in caso di controversie condominiali?

Avv. Valentina Papanice  

Mediazioni in via telematica, il caso delle controversie condominiali

L'art. 83 del D.L. n. 18 del 2020 (noto come Decreto Cura Italia), a seguito delle modifiche apportate in sede di conversione in legge, prevede la possibilità di svolgere il procedimento di mediazione in via telematica. Come si applica la norma in caso di controversie in materia di condominio?

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Mediazione obbligatoria e controversie condominiali

Prima di conoscere le nuove norme, occupiamoci di quelle già esistenti, con un breve excursus.

Come certamente noto agli utenti di questo sito, le controversie condominiali rientrano nelle materie per cui è obbligatorio il tentativo obbligatorio di mediazione. Tale passaggio, disciplinato dal D. L.gs. n. 28/2010, costituisce condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

La legge di riforma del condominio (L. n. 220/2012) ha precisato che le controversie in materia di condominio sono "quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72" delle disposizioni per l'attuazione del codice dedicate al condominio (v. art. 71-quater co.1 disp. att. e trans. c.c.).

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Sempre la legge di riforma del condominio ha poi previsto norme procedimentali che devono essere seguite nel caso in cui il condominio è parte di un incontro di mediazione.

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E dunque, è previsto che:

"[II]. La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.

[III]. Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice.

[IV]. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.

[V]. La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.

[VI]. Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare" (art. 71-quater disp. att. e trans. c.c.).

Mediazione in via telematica, la norma

Passando alle novità relative alla mediazione in via telematica, queste sono contenute nel nuovo co. 20-bis dell'art. 83, D.L. n. 18/2020 cit., secondo cui (a seguito delle modifiche apportate in sede di conversione in legge n. 27/2020 e successivamente dal D.L. n. 28/2020 del 30 aprile non ancora convertito): "20-bis.

Nel periodo dal 9 marzo al 31 luglio 2020, gli incontri di mediazione in ogni caso possono svolgersi in via telematica con il preventivo consenso di tutte le parti coinvolte nel procedimento.

Anche successivamente a tale periodo gli incontri potranno essere svolti, con il preventivo consenso di tutte le parti coinvolte nel procedimento, in via telematica, ai sensi dell'articolo 3, comma 4, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, mediante sistemi di videoconferenza.

In caso di procedura telematica l'avvocato, che sottoscrive con firma digitale, può dichiarare autografa la sottoscrizione del proprio cliente collegato da remoto ed apposta in calce al verbale ed all'accordo di conciliazione.

Il verbale relativo al procedimento di mediazione svoltosi in modalità telematica e' sottoscritto dal mediatore e dagli avvocati delle parti con firma digitale ai fini dell'esecutività dell'accordo prevista dall'articolo 12 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28".

La novità introdotta dal D.L. n. 28/2020, non ancora convertito, è l'estensione del termine del primo periodo, dal 30 giugno inizialmente previsto, al 31 luglio.

La possibilità di svolgimento in modalità telematica era già prevista dal citato D.Lgs. n. 28/2010, che disciplina la mediazione; l'art. 3, co.4 sul punto rinvia alle modalità previste dal regolamento dell'Organismo; fino al 31 luglio la modalità telematica potrà utilizzarsi anche in assenza di previsioni nel regolamento dell'organismo.

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La sottoscrizione in modalità telematica sostituirà quindi la sottoscrizione che prima "normalmente" era in forma cartacea, anche ai fini dell'esecutività dell'accordo secondo le previsioni di cui all'art. 12 del D.Lgs. n. 28.

Come si evince leggendo il co. 20-bis, si tratta di una possibilità e non di un obbligo: infatti, l'incontro da remoto può avvenire solo ove le parti lo vogliano, cioè se sia dato il preventivo consenso da parte di tutti i partecipanti: dunque, tale modalità è possibile o se tutte le parti espressamente acconsentono, oppure nel caso in cui una parte comunichi espressamente l'intenzione di non aderire al procedimento e l'altra è favorevole alla modalità telematica.

Diversamente, l'incontro deve avvenire di persona. Ciò è possibile se l'incontro può avvenire nel rispetto delle misure anticontagio.

Mediazione in modalità telematica e condominio

Nel caso in cui è parte un condominio, tale preventivo consenso dev'essere manifestato dal condominio per il tramite dell'amministratore. Ma la competenza a decidere è dell'assemblea o dell'amministratore? L'art. 71 quater cit. prevede che l'assemblea vada convocata per decidere se aderire o per accettare la proposta del mediatore (anche se non esplicitato, deve dedursi che anche l'accordo raggiunto in assenza di proposta debba essere approvato dall'assemblea); si tratta di momenti salienti del procedimento che attengono all'aspetti sostanziali delle posizioni delle parti e non a quelli meramente formali.

Normalmente, l'assemblea non si convoca per decidere se e quando rinviare il procedimento, il che sarebbe la conseguenza eventuale di una mancata accettazione della modalità telematica.

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In ogni caso, la scelta della modalità non da remoto potrebbe incidere sui tempi di svolgimento del procedimento, il che potrebbe, nei singoli casi, comportare conseguenze che vanno considerate e su cui potrebbe essere opportuno sentire l'assemblea.

Si consideri che i tempi nei quali la parte riceverà la comunicazione della modalità telematica difficilmente consentiranno la previa convocazione dell'assemblea e si dovrà quindi chiedere il rinvio dell'incontro.

Inoltre, nei singoli casi potrebbe succedere che i rinvii comportino il superamento del termine di tre mesi previsto dal D. Lgs. n. 28/2010. La valutazione andrà quindi fatta nel caso specifico.

Ulteriore domanda: possono tenersi le assemblee di condominio? Come abbiamo detto, il procedimento di mediazione richiede la convocazione dell'assemblea.

Sebbene sulle questioni "assemblee in presenza sì/assemblee in presenza no", ma anche "assemblee in videoconferenza sì/assemblee in videoconferenza no" si registra un certo pathos tra gli operatori, quello che sembra palese a chi scrive è che ove la legge ha voluto consentire la modalità da remoto lo ha fatto con molta chiarezza, come appunto è accaduto nel caso delle mediazioni.

Dunque, no, a chi scrive non sembra che le assemblee condominiali si possano attualmente tenere in modalità telematica . Mentre, sì, si possono tenere le assemblee in presenza - rientrando queste tra le riunioni ammesse dal D.L. n. 33/2020 alla distanza di un metro tra le persone, come ha d'altronde di recente chiarito anche il Governo nelle sue FAQ (resta il dubbio che debbano aggiungersi i limiti numerici indicati per gli eventi dal D.P.C.M. del 17 maggio 2020, art. 1 co.1 lett. m e cioè massimo 200 persone al chiuso e 1000 all'aperto, un dubbio rilevante per i condomini di grosse dimensioni).

=> Coronavirus, apertura dell'ufficio dell'amministratore, rate condominiali e lavori. Cosa fare?

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