Per trarre una soluzione concreta al quesito ci poniamo una domanda altrettanto pratica.
Ed invero, il conferimento da parte dell'amministratore di un incarico ad un ingegnere al fine di provvedere alla verifica delle condizioni di staticità dell'immobile e alla elaborazione di un progetto che preveda come ripristinare i "luoghi" postula una"attività conservativa", che può porre in essere senza bisogno dell'autorizzazione assembleare, oppure trattasi di "opera di straordinaria amministrazione", che, laddove non ratificata assemblearmente, ricada in suo sfavore?
Il caso. Il Tribunale di Milano ha respinto la domanda di pagamento di una parcella emessa da parte di un tecnico (Tizio) a seguito della redazione di un progetto edile nei confronti di un condominio locale.
Il mandato per lo svolgimento dell'attività era stata rilasciato dall'ex amministratore ed aveva ad oggetto la redazione di un parere "all'esito del quale valutare la possibilità di effettuare opere di consolidamento strutturale di un maschio murario dell'edificio".
Secondo il giudice di primo grado l'incarico conferito dall'allora amministratore al tecnico in questione configurerebbe un "atto di straordinaria amministrazione non compreso nei poteri di rappresentanza ex lege di cui all'art.1130 c.c., in quanto relativo ad opere di manutenzione straordinaria ex art. 1135 n. 4 c.c.".
Tizio, invece, ha sostenuto che "la verifica delle condizioni di staticità dell'immobile e la elaborazione di un progetto che preveda come ripristinare è attività conservativa del bene e non certo opera di straordinaria amministrazione", rientrante - come tale - tra le attribuzioni dell'Amministratore tenuto, ai sensi dell'art. 1130 n. 4 c.c., a "compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio".
Quando si può parlare di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità?
La Sentenza. Dalla lettura della documentazione prodotta dallo stesso appellante (Tizio), è emerso che l'attività svolta dal professionista si è concretizzata:
- a) nella redazione di una relazione tecnica finale "con indicazione degli interventi di consolidamento e ripristino" (attività svolta per circa due anni a partire dal 2010, pagata dal Condominio in corso di causa);
- b) nel "rilievo di dettaglio della porzione di edificio gravante sull'allineamento murario centrale oggetto di intervento" nonché nella progettazione esecutiva consistita nella "definizione del progetto esecutivo, completo di capitolato, schemi grafici e relazione di calcolo, per l'intervento di consolidamento del maschio murario", con computo metrico e redazione del piano di sicurezza e coordinamento;
