Interventi di manutenzione straordinaria, tra testo unico dell'edilizia e codice civile
Quando si parla di lavori di manutenzione straordinaria in condominio il primo pensiero corre alle spese che devono essere affrontate: troppe, sempre molto alte.
Certo, oggi si pensa al superbonus del 110% c'è chi ha la prospettiva (il miraggio?) dei lavori a costo zero, o quasi, ma quando c'è da rifare la facciata, l'ascensore, o altri impianti, al di là delle detrazioni fiscali il costo c'è, sicuramente, ed è immediato.
Agli aspetti prettamente economici si aggiungono quelli legati alla disciplina deliberativa delle opere condominiali:
- quando i lavori possono dirsi di manutenzione straordinaria?
- quali sono le maggioranze per deliberarli?
- quali i criteri di riparto della spesa applicabili?
- chi può contestare quella decisione?
- entro quanto tempo?
Scorgendo il repertorio giurisprudenziale in materia si comprende quanto frastagliato sia l'orizzonte delle problematiche connesse ai lavori.
Lavori condominiali, quando sono di manutenzione straordinaria?
Il criterio discretivo tra interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria in ambito edilizio è tracciato dalla loro definizione resa dal testo unico delle disposizioni legislativo e regolamentari in materia edilizia.
Secondo la definizione contenuta nel d.p.r. n. 380/01 sono straordinarie " le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d'uso implicanti incremento del carico urbanistico.
Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d' uso.
Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l'agibilità dell'edificio ovvero per l'accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell'edificio, purché l'intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 " (art. 3, primo comma lett. b, d.p.r. n. 380/01).
Una definizione articolata e complessa che riverbera i propri effetti sui titoli abilitativi necessari per la realizzazione di dette opere.
In ambito condominiale, ferma restando l'importanza di tale definizione, in primo luogo devono considerarsi straordinari tutti quegli interventi che anche in relazione alla spesa da sostenersi non sono considerabili preventivabili, né tanto meno erano stati preventivati all'inizio dell'anno di gestione.
Quando l'amministratore di condominio sceglie materiale diverso per l'esecuzione dei lavori.
In secondo luogo sono interventi straordinari quelli che, esulando dall'ordinaria amministrazione, servono a conservare l'immobile condominiale in buono stato.
Lavori straordinari, competenza a deciderli e maggioranze deliberative
Sulla manutenzione straordinaria l'assemblea ha una competenza generale che cede il passo all'intervento dell'amministratore solo nell'ipotesi d'intervento urgente (art. 1135, secondo comma, c.c.). In tal caso il mandatario ha l'obbligo di riferire all'assise alla prima occasione utile.
La deliberazione d'interventi manutentivi straordinari è soggetta a delle maggioranze diverse che variano a seconda del valore economico degli interventi. Così per le opere straordinarie, che potremmo definire di normale entità, la decisione assembleare sarà valida se in prima convocazione verrà adottata dalla maggioranza degli intervenuti all'assemblea in rappresentanza di almeno 500 millesimi, mentre in seconda convocazione dovrà reputarsi validamente assunta se riporterà il voto favorevole di almeno un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino per lo meno un terzo del valore millesimale dello stabile.
Per il caso di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità la maggioranza necessaria sarà sempre quella indicata dall'art. 1136, secondo e quarto comma, c.c. (ossia maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno 500 millesimi).
Quando si può parlare di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità?
La notevole entità degli importi non può essere delineata a livello generale (ossia non esiste una soglia fissa al di là della quale i lavori debbano per forza essere considerati di notevole entità) ma deve essere sempre valutata in relazione al caso concreto. È evidente che molto probabilmente un'opera straordinaria potrà quasi sempre essere considerata una riparazione di notevole entità, ma non è detto. La sostituzione del portone è cosa diversa dalla decisione di ripitturare la facciata.
Lavori straordinari, la ripartizione delle spese
Deliberata l'esecuzione degli interventi manutentivi si dovrà decidere anche della ripartizione dei costi. A norma del primo comma dell'art. 1123 c.c. le spese relative agli interventi conservativi devono essere ripartiti tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà, salvo diverso accordo.
Chiaramente il riferimento ai millesimi di proprietà cede il passo, oltre che al diverso accordo, anche al diverso criterio previsto dalla legge. Così, ad esempio, le spese concernenti la manutenzione del lastrico in proprietà esclusiva saranno da ripartirsi secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., quelli di manutenzione dell'ascensore in ragione di quanto disposto dall'art. 1124 c.c., ecc.
Lavori di manutenzione, la contestazione della delibera
Che cosa succede se l'assemblea approva dei lavori senza le necessarie maggioranze?
In tal caso la delibera è da considerarsi annullabile e come tale impugnabile dai presenti astenuti e dissenzienti e dagli assenti entro trenta giorni rispettivamente ricorrenti dalla data della delibera per i presenti e dalla data di comunicazione del verbale per gli assenti.
Che cosa accade se l'assemblea, a maggioranza, approva una ripartizione dei costi sulla base di criteri differenti? Al riguardo bisogna distinguere l'ipotesi tra violazione delle norme codicistiche relative alla ripartizione delle spese e deroghe alla stessa.
In sostanza una deliberazione che, senza voler derogare, violi erroneamente i criteri di ripartizione stabiliti è da considerarsi annullabile e non nulla. Questa distinzione è oggetto di contrasto giurisprudenziale e pende un ricorso innanzi alle Sezioni Unite per derimerlo (=> Ripartizione delle spese errata, la delibera di approvazione è sempre nulla?).
Saranno invece nulle quelle decisioni adottate dalla maggioranza con le quali si sia inteso derogare ai criteri fissati dalla legge (in tal senso si veda Cass. 19 marzo 2010 n. 6714).
