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Tabelle millesimali: revisione, presupposti e deliberazione
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Tabelle millesimali: revisione, presupposti e deliberazione

Revisione delle Tabelle Millesimali: la legittimità per intervenute modifiche di alcune unità immobiliari, la maggioranza qualificata e i presupposti di cui all'art. 69 disp. att. c.c..

Avv. Eliana Messineo  

Con sentenza n. 1019 del 29 settembre 2020, il Tribunale di Perugia si è pronunciato su un tema sempre tanto dibattuto in Condominio, quello della approvazione e della revisione delle Tabelle Millesimali.

Nella specie, il Giudicante è stato chiamato a pronunciarsi sull'impugnazione di una delibera assembleare in cui venivano modificate le tabelle millesimali contrattuali fino a quel momento utilizzate dal Condominio, sul presupposto che alcuni garages erano passati di proprietà da alcuni condomini ad altri.

In particolare, venivano introitati due distinti giudizi, poi riuniti perché parzialmente connessi, nei quali il Tribunale, ritenuto di non potersi pronunciare sulla decisione, assunta con delibera assembleare, di procedere alla revisione delle tabelle millesimali, poiché non impugnata dai dissenzienti nei termini di legge (divenendo così obbligatoria per tutti i condomini posto che - è principio pacifico - un Giudice non può incidere nella valutazione dell'opportunità o meno di una decisione assunta dal consesso dei condomini) procedeva comunque ad accertare, tramite CTU, quanto richiesto in via subordinata dagli attori e cioè se le Nuove Tabelle approvate dall'assemblea avessero rispettato i criteri di legge, e se vi fossero stati, con particolare riguardo agli immobili di proprietà degli attori, dei cambiamenti tali da comportare l'alterazione del valore proporzionale di unità immobiliari.

Il Tribunale giungeva così, a dichiarare applicabili al Condominio le Tabelle Millesimali formate secondo giustizia, per il tramite del consulente tecnico d'ufficio incaricato.

Revisione tabelle millesimali, quali le condizioni

La pronuncia in esame offre lo spunto per ribadire alcuni principi di diritto in materia di approvazione e revisione delle tabelle millesimali. Ma procediamo con ordine.

Revisione delle Tabelle Millesimali: la legittimità per intervenute modifiche di alcune unità immobiliari, la maggioranza qualificata e i presupposti di cui all'art. 69 disp. att. c.c.: Fatti di causa.

Un Condominio, in persona dell'Amministratore pro-tempore, veniva convenuto in giudizio in due procedimenti, poi riuniti perché parzialmente connessi, da: 1) due condomini, coniugi e comproprietari di un appartamento con terrazza a livello, di una piccola mansarda ed un garage, posti nell'immobile condominiale; 2) nonché da altri due condomini, comproprietari di un appartamento al quarto piano e mansarda al quinto piano dell'immobile condominiale oltre ad un garage al piano secondo sottostrada.

Gli attori di entrambi i giudizi riuniti impugnavano la delibera assembleare al fine di sentir dichiarare la nullità, l'annullamento e o l'inefficacia della stessa nella parte in cui venivano approvate nuove tabelle millesimali in quanto erroneamente formate.

Gli attori del primo giudizio rappresentavano che le nuove tabelle - adottate dalla competente società in sostituzione di quelle originariamente e fino ad allora adottate - che assegnavano loro, in aumento, nuovi millesimi erano erronee ed illogiche, non essendo state apportate all'immobile di loro proprietà modifiche o innovazioni di vasta portata tali giustificare la revisione delle dette tabelle, ma essendo stati effettuati soltanto miglioramenti atti a favorire la vivibilità soggettiva quali l'applicazione di tende da sole, cambio di arredi e di accessori.

Sicché chiedevano, la declaratoria di validità ed efficacia delle tabelle fino ad allora in vigore e in subordine, l'accertamento di tabelle millesimali secondo giustizia.

Non basta il cambio della destinazione d'uso per giustificare la revisione delle tabelle millesimali

Gli attori del secondo giudizio, riunito al primo, sottolineavano le incongruenze rilevate nelle nuove tabelle millesimali approvate dall'assemblea condominiale evidenziando una ingiusta disparità di trattamento tra le varie proprietà ed un ingiustificato aumento dei millesimi loro assegnati.

Chiedevano l'annullamento della relativa delibera perché contraria alla legge sostenendo come le tabelle millesimali approvate si discostassero dal dettato del codice civile, e da quanto disposto dalla Circolare Ministeriale n.12480 del 26.03.1966; infine sostenevano che le tabelle millesimali non potevano essere approvate a maggioranza dei condomini ma all'unanimità.

Chiedevano che le tabelle millesimali fossero rideterminate ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c..

Si costituiva in giudizio, in entrambi i procedimenti, il Condominio con argomentazioni in fatto ed in diritto sostanzialmente analoghe, asserendo che: la situazione dell'immobile condominiale, costruito all'inizio degli anni '70 era cambiata nel tempo, era mutata la proprietà delle varie porzioni dello stesso e diverse unità avevano subito dei cambiamenti rispetto quella che era la loro iniziale destinazione d'uso presa in considerazione al momento della redazione delle tabelle millesimali ab origine vigenti, per cui si era passati da magazzini a uffici, da magazzino a locale commerciale, da soffitta a mansarda abitabile e via dicendo, con variazione del valore delle singole unità immobiliari, con discrepanza tra l'effettiva situazione dell'edificio condominiale e quella rappresentata dalle vecchie tabelle millesimali, ormai obsolete.

Si era pertanto, sosteneva il Condominio convenuto, nella situazione di cui all'art. 69 n.2 disp. att. c.c. con alterazione del rapporto originario tra il valore dei singoli piani o porzioni di piano per modifiche importanti, tali da legittimare la revisione delle tabelle millesimali.

In merito alle contestazioni circa la metodologia applicata, il Condominio convenuto affermava che le nuove tabelle erano state redatte da un tecnico abilitato sulla base delle disposizioni di cui alla Circolare Ministeriale n.12480 del 26.03.1966 ed in base alle disposizioni di cui all'art. 63 disp. att. c.c. differenziando i coefficienti di orientamento e veduta nonché quello di luminosità.

Sicché il Condominio chiedeva il rigetto dell'impugnazione proposta avverso la delibera adottata dall'assemblea condominiale con rigetto delle avverse domande in quanto infondate in fatto e in diritto, con conseguente conferma della delibera impugnata e vittoria di spese.

Errori grossolani nelle tabelle millesimali: come contestarle e chiedere la revisione

Rigettata la richiesta di sospensione della delibera impugnata per insussistenza del fumus boni uris e del periculum in mora, e ritenuto sufficiente il voto della maggioranza qualificata per la revisione delle tabelle millesimali, con ordinanza di ammissione dei mezzi istruttori veniva disposto l'espletamento di CTU tecnica come richiesta dagli attori e successivamente, la causa veniva trattenuta in decisione previa concessione dei termini di cui all'art. 190 cpc.

Il Tribunale, ritenendo le Tabelle Millesimali formulate in assemblea erronee, accoglieva la domanda formulata in via subordinata dagli attori di entrambi i giudizi riuniti con cui demandavano al Giudice la riformulazione e rideterminazione delle tabelle millesimali secondo i criteri di legge.

Sicché il Tribunale, condividendo e facendo proprie le risultanze dell'espletata CTU che accertava la legittimità di una rettifica delle Tabelle Millesimali essendo intervenute modifiche di alcune unità immobiliari, dichiarava applicabili al Condominio convenuto le Tabelle Millesimali redatte dal tecnico incaricato.

Revisione delle Tabelle Millesimali: la legittimità per intervenute modifiche di alcune unità immobiliari, la maggioranza qualificata e i presupposti di cui all'art. 69 disp. att. c.c.: Le ragioni della decisione.

Richiamando quanto già espresso con propria ordinanza di ammissione dei mezzi istruttori nonché la recente giurisprudenza, il Giudicante ribadisce che l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse non deve essere deliberato con consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c. comma 2. Ciò in quanto la sufficienza del consenso maggioritario per l'approvazione delle tabelle millesimali discende dal fatto che essa serve esclusivamente ad accertare l'esattezza delle operazioni di calcolo poiché la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un rapporto di valore già preesistente tra i diritti dei vari condòmini, senza incidere in alcun modo su tali diritti ( Cass. Sezioni Unite, sentenza n. 18477/2010).

Frazionamento orizzontale dell'appartamento e revisione delle tabelle millesimali

A questa prima conclusione, supportata dalla summenzionata pronuncia della Corte a Sezione Unite, giunge il Tribunale di Perugia con la sentenza in esame che, al fine di fornire una spiegazione logica della sufficienza della maggioranza qualificata per l'approvazione e revisione delle tabelle millesimali, richiama recente giurisprudenza di merito ( Trib. Sez. V Roma, 09/06/2020 n. 8317; Trib. Sez.

V Roma, 07/04/2020 n. 5877) secondo cui, posto che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene ( art. 1118 c.c.) va da sé che le tabelle millesimali sono soltanto documenti di natura tecnico-valutativa del patrimonio dei condomini, per la cui approvazione e revisione non è necessaria l'unanimità.

Per mezzo delle tabelle millesimali, infatti, viene precisato, sulla base di calcoli aritmetici, il valore, espresso in millesimi, di ciascun piano o porzione di piano rispetto a quello dell'intero edificio e le stesse svolgono sostanzialmente due funzioni: la prima è quella di distribuire tra i condomini il carico delle spese condominiali; la seconda è quella di indicare il "peso" di ciascun condomino nella formazione della volontà dell'assemblea.

Il Tribunale ribadisce, poi, i presupposti di cui all'art. 69 disp. att. c.c. necessari per la revisione delle tabelle millesimali ovvero: la presenza di un errore in quelle esistenti o l'alterazione, nella misura di un quinto, del valore proporzionale dell'unità immobiliare, in seguito a sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari.

Riprendendo una pronuncia della Corte di Cassazione, n. 11290/2018, sottolinea che la ricorrenza dei presupposti di cui all'art. 69 disp. Att. cc., va dimostrata, in base alla regola generale del riparto dell'onere probatorio, da chi intende modificare le tabelle, il quale, benché non abbia l'onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, deve comunque, fornire la prova anche implicita di siffatta difformità.

Spetta al Giudice di verificare i valori di ciascuna delle porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi, quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione, incidenti sul valore effettivo di esse e quindi, di adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati.

Errore nel calcolo delle tabelle millesimali e revisione: ipotesi e procedure di modificazione

Quando, dunque, può parlarsi di legittimità della revisione delle Tabelle Millesimali?

La corposa sentenza in esame, ha evidenziato l' impossibilità per il Giudice di decidere sull'an di una delibera assembleare, ossia sulla opportunità o meno di una decisione assunta, essendo invece possibile valutarne la legittimità, come è avvenuto nel caso di specie con riferimento alla revisione delle tabelle millesimali.

Ebbene, può dirsi legittima la revisione delle tabelle millesimali quando nel Condominio vi sono stati dei cambiamenti tali da comportare un'alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

Nella specie il nominato CTU ha accertato importanti modifiche nell'immobile condominiale quali le trasformazioni: da negozio a ufficio con modifica di aperture; da magazzini a ufficio; da soffitta in residenza; da garage in negozi; nonché l'esistenza di attici molto estesi modificati nel tempo perché dotati di strutture quali elementi di copertura che ne aumentano il pregio e la fruibilità e l'utilizzo in genere ed ancora mansarde utilizzate come appartamenti.

Le intervenute modifiche che comportano una notevole alterazione del valore proporzionale dell'unità immobiliare legittimano, dunque, una revisione delle tabelle millesimali.

=> Impugnazione delle tabelle millesimali, divergenza tra il valore effettivo e il valore proporzionale

Scarica Trib. Perugia 29 settembre 2020 n. 1019

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Bruno
Bruno 27-10-2020 17:07:07

la meta del mio condo ha installato veranda a chiudere balcone incassato di circa 3m2, aumentando la superfice calpestabile. E' possibile e come richiedere la rettifica?
grazie in anticipo

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Bruno
Bruno 06-11-2020 09:56:41

ma l'assemblea non e' sovrana? puo un giudice ribaltare una sua delibera?
inoltre...potrebbe il singolo condomino citare per danni il suo stesso condominio per impossibilita di accedere al superbonus causa abusi non sanati dalla maggioranza dei condomini (verande parti comuni) va da se che la delibera in merito e' stata negativa.

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