In condominio le tabelle millesimali sono molto importanti. Esse, infatti, sono il punto di riferimento per calcolare l'ammontare delle quote condominiali.
È ad esse, infatti, che l'amministratore fa capo per suddividere, tra tutti i proprietari, le spese preventivate ed approvate nell'assemblea condominiale ordinaria. Alle tabelle, inoltre, ci si riporta per attribuire, a Tizio oppure a Caio, il costo dei lavori straordinari della facciata del fabbricato.
Insomma, le tabelle millesimali rappresentano, da un punto di vista matematico, il valore delle singole proprietà, in proporzione e in relazione a tutte le unità complessivamente considerate e ai beni comuni.
Negli anni, però, può accadere che la situazione nel palazzo muti e che sorga la necessità di modificare le tabelle nell'intento di equiparare il valore millesimale di alcuni immobili allo stato di quel momento.
Per questa ragione, il condominio potrebbe deliberare a maggioranza di modificare le tabelle millesimali. Si tratterebbe, pertanto, di una decisione non assunta all'unanimità, con evidente aggravio per coloro che ne sono dissenzienti. Questi potrebbero impugnare la decisione?
La risposta non può che essere positiva, come dimostra la vicenda giudiziaria sottoposta al vaglio del Tribunale di Siracusa. Infatti, con la sentenza n. 1150 del 18 novembre 2020, il magistrato de quo ha concluso un procedimento avente ad oggetto proprio l'impugnazione di un deliberato assembleare dove, secondo maggioranza di legge, era stata disposta la modifica delle tabelle millesimali.
Come sempre, prima approfondire la questione giuridica in esame, vediamo da cosa è scaturita la lite e come la stessa si è sviluppata nel corso del procedimento.
Controversia sulla modifica delle tabelle millesimali in condominio
Nel 2016, in un condominio siracusano, venivano deliberate delle nuove tabelle millesimali e, in base a queste, erano ripartite le successive quote condominiali.
Il proprietario di un locale terraneo facente parte del predetto fabbricato, evidentemente in disaccordo con le circostanze anzi dette, impugnava la delibera. Né invocava, in particolare, la nullità poiché aveva approvato a maggioranza la modifica delle tabelle, in luogo della necessaria unanimità.
Per questa ragione, chiedeva, altresì, la ripetizione di ogni importo versato al condominio, fondato su queste tabelle illegittimamente approvate.
Il condominio si costituiva, ritualmente, contestando la domanda attorea, ma senza evidenziare particolari argomentazioni a riguardo.
Il Tribunale di Siracusa, esaurita una fase istruttoria caratterizza anche da una prova orale e da una Ctu, decideva per l'accoglimento della domanda. Il magistrato, quindi, sanciva la nullità della delibera impugnata e il rimborso delle quote condominiali versate dall'istante in conformità alle tabelle ormai decadute; la soccombenza delle spese di giudizio era conseguenziale.
La modifica delle tabelle millesimali: cosa dice la legge?
A proposito dell'approvazione delle tabelle millesimali o della loro modifica, l'articolo di riferimento e il 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile. In particolare, esso afferma:
"I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
- quando risulta che sono conseguenza di un errore;
- quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione."
Pertanto, la regola impone che l'approvazione delle tabelle millesimali debba avvenire all'unanimità.
Solo se quelle in vigore sono errate oppure se sono mutate la condizioni del fabbricato secondo i termini riportati nell'articolo appena citato, è possibile ricorrere alla loro modifica, semplicemente, con una votazione che «rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136 cod. civ.)».
Tabelle millesimali: revisione, presupposti e deliberazione
Ciò è quello che è avvenuto nel procedimento culminato con la sentenza in commento. Evidentemente, però, il magistrato non ha ravvisato i presupposti che legittimavano questa deliberazione.
Modifica tabelle: unanimità se non c'è errore o mutamento delle condizioni
Il Tribunale di Siracusa, senza scomodare eventuali precedenti giurisprudenziali, ma attenendosi, giustamente, alla lettura della disposizione in materia, conferma che l'unanimità dei consensi è la regola per modificare le tabelle millesimali.
Quindi, si può ricorrere alla maggioranza qualificata soltanto nel caso di errore di quelle in vigore oppure se è mutato lo stato di fatto del fabbricato.
«Il nuovo art. 69 disp. att. c.c. prevede che la modifica delle tabelle millesimali deve avvenire all'unanimità dei consensi dei condomini a meno che esse siano risultate conseguenza di errore o a meno che, in conseguenza di mutate condizioni di parte dello stabile dovute a sopraelevazioni, ad incrementi di superfici o volumetrie o di unità immobiliari, si sia verificata un'alterazione del valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino in misura superiore ad un quinto».
Nel caso concreto, l'organo giudicante, avvalendosi anche delle risultanze della Ctu, non ha riscontrato alcun errore nelle tabelle oggetto della contesa e, tanto meno, quella modifica delle condizioni originarie del fabbricato, da cui sarebbe dovuta discendere la necessità di aggiornare il valore millesimale delle singole proprietà.
È stato, pertanto, inevitabile l'accoglimento dell'impugnazione proposta, visto che, in assenza di alcun presupposto, erano state modificate delle tabelle millesimali senza la necessaria unanimità.
