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Revisione delle tabelle millesimali contrattuali, quando basta la maggioranza?
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Revisione delle tabelle millesimali contrattuali, quando basta la maggioranza?

L'approvazione delle tabelle millesimali può avvenire a maggioranza, ma non può sempre avvenire in tal modo in quanto solo le tabelle conformi ai criteri legali sono adottabili dall'assise condominiale senza la necessità del consenso di tutti i condomini

Avv. Alessandro Gallucci  

L'approvazione delle tabelle millesimali può essere deliberata dall'assemblea a maggioranza e nello specifico è sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresentino quanto meno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi).

Questa, nella sostanza, la conclusione cui giunsero le Sezioni Unite, nel lontano 2010, e che pare reggere anche dopo l'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012, che qualche dubbio in merito all'applicabilità del principio l'hanno portato.

Andiamo per ordine.

Approvazione tabelle millesimali, nel silenzio della legge è la giurisprudenza a decidere

Quando le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione (sent. n. 18477/10) intervennero e stabilirono il principio enunciato all'inizio dell'articolo, la reazione, anche se non unanime, fu di sollievo.

Reazione degli addetti ai lavori che spesso si trovavano a tribolare quando in un condominio erano assenti le tabelle millesimali.

Sollievo, perché per giungere a questa conclusione (che comunque non smette d'essere criticata anche dopo l'entrata in vigore della legge n. 220) c'è voluto tantissimo tempo e un accesissimo ed intricato contrasto giurisprudenziale risolto dalla massima espressione nomofilattica.

Da allora, però, le pronunce sulle tabelle millesimali paiono essere tutte orientate nello stesso senso

Si badi: l'approvazione delle tabelle millesimali può avvenire a maggioranza, ma non può sempre avvenire in tal modo in quanto solo le tabelle conformi ai criteri legali sono adottabili dall'assise condominiale senza la necessità del consenso di tutti i condomini.

Approvazione tabelle millesimali a maggioranza, ma…

Il motivo sta nella natura delle tabelle. Nella sentenza n. 18477 le Sezioni Unite hanno specificato che quando "i condomini approvano la tabella che ha determinato il valore dei piani o delle porzioni di piano secondo i criteri stabiliti dalla legge non fanno altro che riconoscere l'esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato; in sintesi, la misura delle quote risulta determinata in forza di una precisa disposizione di legge.

Tabelle millesimali, contenuto e funzione. procedura di approvazione e revisione e criticità connesse.

L'approvazione del risultato di una operazione tecnica non importa la risoluzione o la preventiva eliminazione di controversie, di discussioni o di dubbi: il valore di una cosa è quello che è e il suo accertamento non implica alcuna operazione volitiva, ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale".

Per dirla fuori dal "giuridichese": i condomini che approvano tabelle millesimali conformi ai criteri legali scoprono l'uovo di colombo e quindi non è necessario il consenso di tutti per fare una cosa, nei fatti, ordinaria.

Revisione delle tabelle millesimali a maggioranza, la certezza ce la dà la legge

Se per l'approvazione a maggioranza è necessario fare riferimento alla sentenza delle Sezioni Unite, per revisione e modificazione, invece, basta guardare all'art. 69 disp. att. c.c.

La riforma del condominio, infatti, è intervenuta sui quorum deliberativi necessari per aggiornare il contenuto delle tabelle millesimali che, per errore o cambiamenti strutturali, non risultino più attuali.

Ciò vale sia nel caso in cui le tabelle millesimali siano contenute in un regolamento assembleare, quanto in un regolamento di origine contrattuale ma di natura assembleare, cosa, quest'ultima, notoriamente possibile (Cass. SS.UU. 30 dicembre 1999 n. 943).

In quest'ambito, la sentenza n. 3221 del 12 febbraio 2014 - in una causa avente ad oggetto, tra le altre cose, la contestazione della revisione di tabelle millesimali contenute in un regolamento contrattuale, ribadendo quanto affermato dalle Sezioni Unite nel 2010 - ha nuovamente affermato che con l'approvazione a maggioranza della revisione delle tabelle millesimali "non sono violati gli artt. 1135, 1136 c.c., 68 e 69 disp. att. c.c. perché, quand'anche si volesse attribuire ad una delibera che si limita a regolare in modo diverso i criteri di ripartizione delle spese generali, la natura di delibera di modifica dei millesimi, la delibera comunque non doveva essere approvata all'unanimità, ma a semplice maggioranza perché nel condominio, l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, come quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che la revisione delle tabelle (ancorché di origine contrattuale) non deve essere approvata con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma (Cass. S.U. 9/8/2010 n. 18477)" (Cass. 12 febbraio 2014 n. 3221).

Ciò, chiaramente, purché la revisione non debba essere intesa quale "diversa convenzione" ai sensi dell'art. 1123, primo comma, c.c. In tal caso, infatti, il consenso di tutti i condomini per modificare il criterio di ripartizione applicabile è necessario, a pena di nullità, perché imposto dalla legge.

Riepilogando: la revisione delle tabelle millesimali, inattuali o frutto di errore è deliberabile a maggioranza, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. purché la tabella approvata vada a ripristinare la situazione esistente e non deroghi ai criteri applicabili.

L'approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali conformi ai criteri legali, invece, è considerata legittima dalla giurisprudenza, ma non è espressamente prevista dalla legge.

Non basta il cambio della destinazione d'uso per giustificare la revisione delle tabelle millesimali

Cerca: tabelle millesimali maggioranza

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Dorota Sliwinska
Dorota Sliwinska 10-10-2015 16:15:16

Abito in un condominio con 11 appartamenti abbiamo le spese delle fosse biologiche per asciugatura in millesimi la casa mia e più grande di tutto stabile.Perché devo pagare più di tutti visto che vivo da sola Altri hanno appartamento più piccoli e vivono in 5,6 persone.E giusto che paghi più di tutti.ESISTE QUALCHE soluzione diversa oltre art.1123

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