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Tabelle millesimali contrattuali: l'azione di revisione dev'essere fatta contro tutti i condomini
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Tabelle millesimali contrattuali: l'azione di revisione dev'essere fatta contro tutti i condomini

Perchè nel caso di revisione delle tabelle millesimali contrattuali:l'azione dev'essere indirizzata contro tutti i condomini

Avv. Alessandro Gallucci  

L’azione giudiziaria finalizzata alla revisione delle tabelle millesimali contrattuali dev’essere indirizzata contro tutti i condomini e l’eventuale discrasia tra tabelle vigenti e situazione sottesa non può comportare l’invalidità dei rendiconti approvati in ragione di vigenti criteri di ripartizione. Questo, in sostanza, il cuore della sentenza pronunciata dal Tribunale di Savona lo scorso 8 maggio.

La domanda rivolta al Tribunale ligure era semplice: dichiarazione d’invalidità della per inadeguatezza delle tabelle millesimali. Secondo il giudice adito “ la domanda non è meritevole di accoglimento in quanto l'impugnazione proposta risulta basata esclusivamente sull'aumento di valore di due unità immobiliari appartenenti ad altri condomini a seguito di interventi edilizi successivi alla formazione delle tabelle millesimali contrattuali.

Tale eventuale modifica delle t abelle millesimali, tuttavia, non potrebbe incidere sull'approvazione del rendiconto 2009/2010 in quanto la revisione delle tabelle millesimali sfocia - in caso di esito positivo - in una sentenza non dichiarativa ma costitutiva, che determina la modifica dei valori delle varie unità immobiliari solo a decorrere dal suo passaggio in giudicato (Cass. 8/9/1994 n. 7696; Cass. 10/3/2011 n. 5690) di guisa che sino a tale momento i valori millesimali espressi nelle tabelle oggetto di impugnazione conservano pienamente la loro efficacia e regolano sia la partecipazione dei condomini alla votazione in assemblea, sia la ripartizione delle spese (Cass. 22/11/2000 n. 15094).

Va, infine, considerato che l'azione è stata proposta contro l'amministratore - che è privo di legittimazione passiva - e non contro i condomini di guisa che la sentenza eventualmente pronunciata non potrebbe fare stato contro i medesimi e risulterebbe inutiliter data sussistendo una ipotesi di litisconsorzio necessario (cfr., tra le altre Tribunale di Roma 2/7/2009 n. 14529 in Banca Dati Giuffrè: "La domanda giudiziale di un condomino volta all'accertamento dell'invalidità o inefficacia della tabella millesimale deve essere necessariamente proposta nei confronti di tutti g1i altri condomini e non può ritenersi passivamente legittimato il solo amministratore del condominio , la cui rappresentanza processuale passiva è limitata, a norma dell'art. 1131 c.c., alle parti comuni dell'edificio e non è pertanto estensibile alle questioni che, in quanto attinenti all'accertamento dei valori millesimali delle quote di proprietà singola, incidono su obblighi esclusivi dei singoli condomini” (Trib. Savona 8 maggio 2012).

E’ utile segnalare un fatto: la sentenza potrebbe porsi in contrasto con la pronuncia delle Sezioni Unite in merito all’approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali (sent. n. 18477/10).

In quel pronunciamento i giudici dissero chiaramente che le tabelle (anche se di origine contrattuale) che rispettavano i criteri legali di ripartizione delle spese potevano essere revisionate a maggioranza riguardando aspetti gestori e non i diritti dominicali dei singoli condomini.

Ne discendeva, ad avviso di chi scrive, che per quel genere di tabelle ogni azione giudiziaria poteva, ivi compresa la revisione dei valori millesimali, poteva essere intrapresa citando in giudizio l’amministratore quale legale rappresentante della compagine.

Dire, come fa il Tribunale di Savona, che l’azione per la revisione delle tabelle millesimali necessita del contraddittorio tra tutti i condomini perché la modifica dei millesimi ha natura costitutiva, vuol dire tornare a quella concezione delle tabelle quali strumento che rappresenta il rapporto di valore tra il diritto reale sulla porzione di proprietà esclusiva e le parti comuni.

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Marcello 1986
Marcello 1986 mercoledì 08 giugno 2016 alle ore 23:59

abito in una mini condominio di 6 unita abitative,il quale vi è un amministratore di condominio. Le abitazioni sono tutti situati al piano terra con entrata individuale. Le spese che si affrontano sono il mantenimento energia elettrica e qualche piccola riparazione. da molti anni circa 8 le spese sempre concordate con la chiusura del bilancio annuale sono state sempre pagate in parti uguali a unita abitativa, anche se il condominio è provvisto di tabelle millesimali.Da circa un anno sono state approvate da entrambi i condomini di effettuare i pagamenti con le rispettive quote millesimali. Da qui un condomino ha reclamato e ha richiesto di ripartire le spese già pagate degli ultimi 5 anni in quote millesimali di proprietà e non come precedentemente corrisposte in unita abitativa. La mia domanda è: anche se non ci fosse la maggioranza posso richiedere la modifica della ripartizione spese degli ultimi 5 anni. Grazie, Ciccio 1

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