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L'errore nella redazione delle tabelle millesimali giustifica la loro revisione anche a maggioranza
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L'errore nella redazione delle tabelle millesimali giustifica la loro revisione anche a maggioranza

Errore nel calcolo delle tabelle millesimali e revisione: ipotesi e procedure di modificazione

Avv. Alessandro Gallucci 

In tema di condominio negli edifici le tabelle millesimali, anche se approvate con il consenso di tutti i condomini, non hanno necessariamente natura negoziale e quindi possono essere modificate, nel caso di errore di redazione, con le stesse maggioranze necessarie per l'approvazione e la revisione del regolamento, atto del quale rappresentano un allegato.

L'errore rilevante, che è poi quello citato nell'art. 69 disp. att. c.c., consiste nella mancanza di corrispondenza tra situazione reale e valori espressi nelle tabelle.

=> Revisione delle tabelle millesimali in presenza di un errore obiettivo

Questa, in sostanza, la decisione resa dalla Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 21950 del 25 settembre 2013.

Le decisioni della Cassazione in materia di approvazione e revisione delle tabelle millesimali, sono sempre interessanti e meritano attenzione.

Ciò, sostanzialmente, per due ordini di motivi: in primis perché ciò serve a valutare se è correttamente applicato il principio di diritto espresso dalle Sezioni Unite nel 2010 (sent. n. 18477) in materia di approvazione e revisione dei valori millesimali, ovvero se è nella sostanza rispettato.

In secondo luogo, sebbene molte controversie sull'argomento che vengono decise dalla Cassazione riguardano fatti antecedente l'entrata in vigore della riforma del condominio (come quella succitata), i suoi effetti non possono non essere tenuti in considerazione anche nella vigenza della nuova normativa, state il sostanziale recepimento nel codice civile dei principi ivi espressi.

Nozione di errore ai fini della revisione

Affermando gli ermellini che «l'errore determinante la revisione delle tabelle millesimali ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. è costituto dall'obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto».

Sul punto è fondamentale mettere in evidenza un aspetto: com'è noto nella formazione delle tabelle millesimali, concorrono due parametri, uno obiettivo, ossia la superficie o il volume, l'altro cioè i coefficienti, la cui applicazione è soggettiva, o meglio rimessa alla valutazione discrezionale del tecnico.

È errata una tabella che contenga dati non corretti in relazione a volume o superficie, mentre non lo è quella che contiene un coefficiente gradato discrezionalmente dal tecnico in un modo non condiviso da un altro.

Ad ogni modo è bene evidenziare che un conto è l'applicazione discrezionale di un criterio, altro l'errore nella sua applicazione. Se erro nell'applicare un coefficiente di destinazione piuttosto che un altro, non v'è dubbio che quella tabella sia errata.

In relazione al caso risolto dalla sentenza in esame, si legge nella parte motiva del provvedimento che «è piuttosto evidente la deduzione dell'esistenza di tali presupposti, già dalla prospettazione dell'iniziale domanda dell'attrice laddove si assumeva che le tabelle erano errate, perché prevedevano la ripartizione delle spese condominiali relative ai portici, che in realtà erano di proprietà esclusiva dei singoli condomini; perché si assumeva che alcuni immobili di proprietà dell'attrice erano inclusi nella tabelle per la ripartizione delle spese relative alle scale, ma erano siti al piano terra e privi di accesso alle scali comuni; perché si sosteneva l'esistenza di vani inutilizzabili ed inabitabili che partecipavano per intero al riparto delle spese anche di pulizia e di gestione, anziché parteciparvi in misura ridotta o non parteciparvi affatto» (Cass. 25 settembre 2013, n. 21950).

=> Revisione delle tabelle millesimali, onere della prova a carico del condominio che le delibera

Per revisionare le tabelle è necessario un sopralluogo in tutte le unità immobiliari interessate?

Si legge nella sentenza n. 21950: «sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura di esse, il giudice deve verificare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi - quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione - incidenti sul valore effettivo di esse, e quindi adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati (Cass. n. 5942 del 15/06/1998)» (Cass. 25 settembre 2013, n. 21950).

La legge non impone un obbligo di sopralluogo, né tanto meno lo stesso è desumibile dalle scarse norme tecniche riguardanti l'elaborazione delle tabelle millesimali. Certo è che il sopralluogo, specie per valutare l'applicazione di determinati coefficienti (es. luminosità, esposizione, ed in generale quelli strettamente connessi con il luogo di ubicazione dell'immobile) è caldamente consigliato.

Vale la pena ricordare che con l'entrata in vigore della legge n. 220/2012 il nuovo articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile specifica che l'errore rilevante giustifica l'azione giudiziale di revisione consentendo la chiamata in causa del solo amministratore e non di tutti i condomini, cosa necessaria prima dell'entrata in vigore della riforma.

Quorum deliberativi per la revisione

Non sempre è necessario ricorrere in giudizio per revisionare le tabelle millesimali. Le parti possono decidere fuori dalle aule di Tribunale.

Per lunghi anni sembrava che una decisione del genere dovesse essere adottata con il consenso di tutti i condomini.

Dal 2010, invece, la Cassazione, a seguito della summenzionata pronuncia delle Sezioni Unite, è costante nell'affermare che "l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c.» (Cass. 25 settembre 2013, n. 21950).

Rispetto alla revisione per errore, l'art. 69 disp. att. c.c. ricalca il contenuto del principio di diritto a suo tempo espresso dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione.

=> Tabelle millesimali errate? Per dirlo bisogna contestarle, non basta lamentarsi

Cerca: tabelle millesimali revisione

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Nicolò
Nicolò domenica 19 agosto 2018 alle ore 20:16

l'amministratore può ignorare la delibera che incarica l'ing per il rifacimento dei millesimi ? può il condomino a distanza di anni della sua non applicazione ridursi la rata condominiale ?

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